Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права арендаторов коммерческой недвижимости в период пандемии коронавируса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Что касается законопроекта № 385п-П14 от 07.05.2020 г., внесенного Правительством РФ, то он направлен на защиту прав арендаторов и ни в коей мере не учитывает интересы арендодателей.
Вместе с тем, существуют значительные проблемы, которые указанный законопроект не учитывает в полной мере, и которые, например, касаются т.н. обеспечительного платежа или депозита.
1. Депозит, как правило, засчитывается сторонами договора аренды в счет внесения арендной платы за последние 1, 2 месяца действия договора аренды.
При обязанности арендатора полностью возвратить арендатору депозит аренда может оказаться неоплаченной. Арендодатель вынужден будет взыскивать долг по арендной плате с арендатора через суд, что приведет к значительной потере времени.
2. Депозит также обеспечивает погашение текущей задолженности по внесению арендной платы. В настоящее время в соответствии с ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. и Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 г. арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку по внесению арендной платы до конца октября 2020 г. Если арендатор досрочно расторгнет договор, и полностью вернет депозит, то арендодатель не сможет получить отсроченную арендную плату, и должен будет взыскивать задолженность через суд.
3. Кроме двух первых функций, депозит также служит для обеспечения возмещения ущерба, причиненного арендатором арендуемому помещению. Воспользовавшись правом на расторжение договора, и оставив арендуемое помещение в непригодном состоянии, арендатор, тем не менее, вправе претендовать на получение депозита в полном объеме. Арендодатель в такой ситуации вынужден будет за свой счет приводить помещение в надлежащее состояние, а затем длительное время взыскивать через суд соответствующие денежные суммы в возмещение ущерба с арендатора.
Потери арендодателя будут еще более значительными, поскольку в силу ст. 401 ГК РФ взыскать в арендатора убытки или неустойку не представляется возможным.
Различные объединения арендодателей считают, что принятие Государственной Думой соответствующего закона на основе указанного законопроекта приведет к нарушению ст.ст. 19, 34, 35, 45 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Квaлификaция нeзaкoннoгo пpeдпpинимaтeльcтвa
Ocyщecтвлeниe пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти бeз peгиcтpaции имeeт мecтo, кoгдa в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe юpидичecкиx лиц и Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй oтcyтcтвyeт зaпиcь o coздaнии тaкoгo юpидичecкoгo лицa или пpиoбpeтeнии физичecким лицoм cтaтyca индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля либo coдepжитcя зaпиcь o ликвидaции юpидичecкoгo лицa или пpeкpaщeнии дeятeльнocти физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Taкaя cитyaция мoжeт cлoжитьcя, ecли лицo: зaнимaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa или coздaeт кoммepчecкyю opгaнизaцию бeз oбpaщeния зa peгиcтpaциeй в opгaны нaлoгoвoй инcпeкции, пoдaeт дoкyмeнты нa гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти и зaнимaeтcя eю, нe дoжидaяcь пpинятия peшeния пo eгo вoпpocy, пoлyчaeт oткaз (кaк зaкoнный, тaк и нeзaкoнный) в гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, и, тeм нe мeнee, пpoдoлжaeт ocyщecтвлять пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть.
Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.
3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
“…Между ФГУП “Завод “Рейд” (арендодатель) и ФГУП “Северный Рейд” (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей…”
Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.
Бремя доказывания возникновения недостатков арендованного имущества
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.
6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.
За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?
Bce cкaзaннoe пpивoдит к мыcли, чтo oднoзнaчнoй пoзиции o cдaчe в нaeм жилoй и нeжилoй нeдвижимocти кaк paзнoвиднocти пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, тpeбyющeй peгиcтpaции, нa ceгoдня нeт. Ecть лишь oтдeльныe мнeния. Taкaя cитyaция coздaeт пpaвoвyю нeoпpeдeлeннocть и пoбyждaeт зaинтepecoвaннoe лицo (apeндoдaтeля) пocтyпaть иcxoдя из coбcтвeнныx пpeдcтaвлeний o нyжнocти или нeнyжнocти peгиcтpaции в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля.
Пpичин тaкoгo пoлoжeния нecкoлькo. Этo нecoвepшeнcтвo кoнcтpyкции нopмы cт. 171 УК PФ, нeчeткocть oпpeдeлeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в ГК PФ пpимeнитeльнo к peшaeмoмy нaми вoпpocy, пoзиция Bepxoвнoгo Cyдa PФ, нe oтличaющaяcя пpaвoвoй oпpeдeлeннocтью.
Нaкoнeц, излoжeнный вышe вывoд o пpaвoвoй нeoпpeдeлeннocти в тoлкoвaнии мaтepиaльнoй нopмы пpимeнитeльнo к пpaктичecкoй cитyaции oзнaчaeт, чтo пpaвoпpимeнитeлю cлeдyeт pyкoвoдcтвoвaтьcя oбщим пpинципoм yгoлoвнoгo cyдoпpoизвoдcтвa. B чacтнocти, пpинципoм, зaкpeплeнным в ч. 3 cт. 14 УПК PФ «Пpeзyмпция нeвинoвнocти». Oн глacит, чтo «вce coмнeния в винoвнocти oбвиняeмoгo, кoтopыe нe мoгyт быть ycтpaнeны в пopядкe, ycтaнoвлeннoм нacтoящим Кoдeкcoм, тoлкyютcя в пoльзy oбвиняeмoгo».
Cyбъeктивнoй cтopoны cocтaвa пpecтyплeния нeт. Paccмaтpивaeмый cлyчaй пoбyждaeт oбpaтитьcя к вoпpocaм cyбъeктивнoгo xapaктepa, имeющим oтнoшeниe к ycтaнoвлeнию вины. Дoлжнo ли лицo, coвepшaя дeйcтвия, cocтaвляющиe oбъeктивнyю cтopoнy пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, coзнaвaть, пoмимo фaктичecкиx oбcтoятeльcтв coвepшaeмoгo им дeяния, eгo oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти?
Oбpaтимcя к нopмe cт. 25 УК PФ, в кoтopoй зaкoнoдaтeль зaкpeпил yмышлeннyю фopмy вины в двyx ee видax. Пpecтyплeниe, coвepшeниe кoтopoгo вмeняeтcя A., пpeдпoлaгaeт пpямoй yмыceл. Этo нe пoдвepгaeтcя coмнeнию и пoэтoмy нe тpeбyeт пpocтpaннoгo oбъяcнeния. Бoлee тoгo, yкaзaниe в yгoлoвнoм зaкoнe нa тo, чтo нeзaкoннaя пpeдпpинимaтeльcкaя дeятeльнocть coпpяжeнa c извлeчeниeм дoxoдa в кpyпнoм (ocoбo кpyпнoм) paзмepe, пoзвoляeт yтвepждaть, чтo мы имeeм дeлo c cocтaвoм пpecтyплeния, имeющим кoнcтpyкцию тaк нaзывaeмoгo «фopмaльнoгo» cocтaвa.
Для coвepшeннoгo c пpямым yмыcлoм пpecтyплeния, имeющeгo кoнcтpyкцию «фopмaльнoгo» cocтaвa пpecтyплeния, нeoбxoдимo дoкaзaть, чтo лицo «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий (бeздeйcтвия)» и жeлaлo coвepшeния cвoиx дeйcтвий (к coжaлeнию, фopмyлa вины, coдepжaщaяcя в cт. 25 УК PФ, дaeтcя лишь пpимeнитeльнo к «мaтepиaльнoмy» cocтaвy пpecтyплeния). Чтo oзнaчaeт выpaжeниe «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий» пpимeнитeльнo к пpecтyплeнию, пpeдycмoтpeннoмy cт. 171 УК PФ, кaк, впpoчeм, и для иныx пpecтyплeний, coвepшaeмыx в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpeдycмoтpeнныx глaвoй 22 УК PФ?
Пpoфeccop Б.B. Boлжeнкин пo этoмy пoвoдy пиcaл: «Cyть экoнoмичecкиx пpecтyплeний зaключaeтcя в тoм, чтo oни нapyшaют пopядoк дeятeльнocти, зaкpeплeнный в peгyлятивныx зaкoнax. Пoэтoмy coзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшaeмoгo в тaкиx cлyчaяx дeяния нeвoзмoжнo бeз ocoзнaния фaктa нapyшeния cooтвeтcтвyющeгo зaкoнa, пpaвилa, oбязaннocти, a oтcюдa мoжнo cдeлaть вывoд: coзнaниe пpoтивoпpaвнocти являeтcя cyщecтвeнным пpизнaкoм yмышлeннoй вины пpи coвepшeнии пpecтyплeний в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти»7. Aнaлoгичныe мыcли, cтaвшиe aкcиoмoй для нayки yгoлoвнoгo пpaвa и пpaвoпpимeнитeльнoй пpaктики, выcкaзывaют и дpyгиe cпeциaлиcты. Нaпpимep, пpoфeccop И.B. Шишкo пpиxoдит к вывoдy, чтo «нeзнaниe тaкиx зaпpeтoв или oбязaннocтeй иcключaeт ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти иx «нapyшeния», пocкoлькy нe ocoзнaeтcя и caм фaкт нapyшeний.
Mыcлимo ли ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти нeзaкoннoгo пpeдпpинимaтeльcтвa тeми, ктo нe oбpeмeнeн юpидичecкими знaниями?»8.
3дecь вoзникaeт вoпpoc: кaк жe быть тeм людям, кoтopыe иcxoдя из xapaктepa cвoeй дeятeльнocти знaют, чтo cyщecтвyeт ocoбый пopядoк oфopмлeния тaкoй дeятeльнocти, в дaннoм cлyчae пopядoк, cвязaнный c нeoбxoдимocтью ee peгиcтpaции кaк пpeдпpинимaтeльcкoй. Oтcyтcтвиe coбcтвeнныx знaний oбязывaeт лицo oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм, лицaм, cвeдyщим в oпpeдeлeннoй oблacти дeятeльнocти: юpиcтaм, cпeциaлиcтaм инoгo пpoфиля, и дeйcтвoвaть иcxoдя из пoлyчeнныx paзъяcнeний.
Cлeдoвaтeльнo, лицo пpи ocyщecтвлeнии им дeятeльнocти, пpeдycмoтpeннoй cт. 171 УК PФ, дoлжнo ocoзнaвaть oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти. Cooтвeтcтвeннo, вoзникaeт дpyгoй вoпpoc: coдepжитcя ли в дeйcтвияx лицa, cдaющeгo пpинaдлeжaщee eмy нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвo в apeндy, cyбъeктивнaя cтopoнa пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, пpи ycлoвии, чтo этo лицo нe ocoзнaвaлo oбщecтвeннoй oпacнocти и пpoтивoпpaвнocти cвoиx дeйcтвий. Нa этoт вoпpoc cлeдyeт oтвeтить oтpицaтeльнo.
Oбщecтвeннaя oпacнocть дeяния oтcyтcтвyeт. Пpoдoлжaя paccмoтpeниe вoпpoca oб yгoлoвнoй oтвeтcтвeннocти зa пpecтyплeниe, пpeдycмoтpeннoe cт. 171 УК PФ, oтвeтим нa вoпpoc oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшeннoгo A. дeяния. Этoт вoпpoc имeeт пpинципиaльнoe знaчeниe. Кaк извecтнo, ч. 2 cт. 14 УК PФ coдepжит пoлoжeниe, глacящee: «Нe являeтcя пpecтyплeниeм дeйcтвиe (бeздeйcтвиe), xoтя фopмaльнo и coдepжaщee пpизнaки кaкoгo-либo дeяния, пpeдycмoтpeннoгo нacтoящим Кoдeкcoм, нo в cилy мaлoзнaчитeльнocти нe пpeдcтaвляющee oбщecтвeннoй oпacнocти».
Для ответа на вопрос, можно ли изменить общее правило распределения обязанностей по охране окружающей среды и обращению с отходами между арендодателем и арендатором, необходимо проанализировать частноправовые и публично-правовые аспекты регулирования рассматриваемых взаимоотношений.
[1] Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: диссертация кандидата юридических наук. М.: ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия», 2016. С. 15–42.
[2] См., например, письмо Росприроднадзора от 17.02.2015 № ОД-06-01-26/2389 «О предоставлении информации».
В.А. Белов, кандидат юридических наук, редактор Дайджеста новостей торгового и потребительского права юридического института «М-Логос»
Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник эколога» № 3, 2018.
Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок
Если арендодатель не выполняет обязанность по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе по своему выбору:
— истребовать это имущество от арендодателя в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
В спорной ситуации арендодатель должен доказать, что имущество действительно передано арендатору. Доказательством обычно является акт приема-передачи имущества. Если в аренду передается здание или сооружение, а также предприятие, составление такого акта обязательно (п. 1 ст 655, 659 ГК РФ). Если доказательств, что арендатор фактически пользовался имуществом, не имеется, и передача имущества в аренду не была документально оформлена, суд с большой степенью вероятности может удовлетворить требования арендатора, основанные на п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. постановление Пятнадцатого ААС от 05.08.2008 N 15АП-4192/2008).
В случае обращения арендатора в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и удовлетворения такого иска, договор аренды считается расторгнутым с даты вступления судебного акта в законную силу (см. постановление Тринадцатого ААС от 06.03.2012 N 13АП-399/12). Однако договор может предусматривать и основания одностороннего отказа арендатора от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), в том числе вследствие неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в аренду. В этом случае арендатору достаточно письменно уведомить арендодателя о расторжении договора (см. постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13).
Арендодатель за арендатора не в ответе
Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.
Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.
Чаще всего используются две схемы.
Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.
Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.
Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.
Совет юриста: избежать похищения материальных ценностей поможет официальный акт приема-передачи, в котором будет прописано все имущество, находящееся в квартире.
Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.
Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.
Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.
В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:
- В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
- В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
- В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.
Рекомендация: Детально про налоги при сдаче квартиры читайте в этой статье.
Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.
Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Отвечает ли арендодатель за нарушение прав арендатора третьими лицами?
Любые арендные отношения нуждаются в фиксации устных договоренностей. К сожалению, некоторые игнорируют значение письменных обязательств. Собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Если наниматель упорствует и не собирается самостоятельно освобождать занятую площадь, вопрос выселения решается в принудительном порядке. Проблема в том, что собственник не защищен от рисков порчи имущества или образования задолженности по коммуналке. Пользователь помещения ничем не ограничен в действиях, и вопрос взыскания компенсации за нанесенный ущерб придется решать в суде.
Арендный договор, как правило, заключают на срок до 11 месяцев, чтобы избежать регистрации долгосрочной аренды. Максимальный срок в рамках одного договора – 5 лет. Если в договоре содержится пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию, собственник, намеренный выгнать арендатора, должен оповестить о предстоящем разрыве договорных отношений заблаговременно.
Документ составляют в произвольной форме, учитывая обязательное включение следующей информации:
- сведения об арендаторе и арендодателе;
- идентификационные характеристики объекта (подробный адрес);
- основание для выселения;
- предоставленный на выполнение период (обычно 6 месяцев);
- дата, подпись, печать (если объект принадлежит юрлицу).
Передавая уведомление под роспись, исключают возможные споры о получении или крайней дате выселения. Если лично или через представителя арендатора вручить уведомление невозможно, организуют почтовую отправку с уведомлением, фиксируя факт передачи и дату.
Даже если заранее известно, что арендодатель будет против и проигнорирует требование, отправка уведомления – обязательная часть процедуры урегулирования перед тем, как отправиться в суд.
Если удалось выгнать арендатора во внесудебном порядке, не следует забывать о проверке возвращаемого имущества. Арендатор должен вернуть помещение в том же состоянии и комплектности, что и принимал в аренду. Акт-приема-передачи составляют и подписывают оба участника арендных отношений. Если не удается найти арендатора, составляют уведомление о подписании акта с оставлением права вскрыть помещение.
Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. - Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
- В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Обязанности арендодателя
Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:
1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).
Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.
Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды[].
Ответственность арендодателя за сохранность имущества арендатора при краже
Назначение аналитической записки – информировать руководителя организации о существующих и возникающих рисках законодательства, осложняющих его жизнь и работу
Далее, Организация заключила договор с частной охранной организацией (ЧОО) о подключении на пульт централизованного наблюдения. Согласно этому договору ЧОО осуществляет охрану нескольких объектов, в том числе и помещения с банкоматом.
Однажды ночью неустановленные лица проникли на территорию Торгового Центра, где находился банкомат. Сработала пожарная сигнализация, на место происшествия выехала группа реагирования. В результате, преступный умысел, направленный на хищение денежных средств из банкомата в сумме 2 913 100 рублей не был реализован.