Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дачу быстро и выгодно: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Шаг 1. Сбор нужных документов
Оформление купли-продажи необходимо начать с подготовки документов. Подготовить документы должны обе стороны сделки. И, если от покупателя требуется только паспорт (если следка происходит без привлечения заёмных средств), то от продавца нужны:
- документ, подтверждающий право собственности на предмет сделки. Если оно было оформлено до 15. 07. 2016 года, то нужно свидетельство о собственности (голубого цвета). Если же право регистрировалось после, то нужна выписка из ЕГРН. Срок её действия ограничен 1 месяцем;
- документ, подтверждающий, что право на данный земельный участок возникло не просто так. Например, он был подарен. Тогда необходимо предъявить договор дарения. Если документ не сохранился, то можно обратиться в отделение Росреестра по месту регистрации участка. Сложнее, если вещное право было оформлено до 2001 года, когда действовал прежний Земельный Кодекс. Правоустанавливающие документы, если они потерялись у владельца, можно найти в архивах административных органов муниципальных образований;
- договор купли-продажи. Его можно составить самостоятельно, а можно обратиться к специалисту;
- кадастровый паспорт. Если его нет, то нужно будет заказывать межевание, чтобы его оформить.
При самостоятельном составлении договора, необходимо учесть следующие нюансы:
- все существенные условия, которые должны быть в тексте, указаны в ст. 554 – 555 ГК РФ, а также в ст. 34 ЗК РФ. Обязательно нужно прописать права и обязанности сторон по отношению друг к другу и предмету сделки;
- обязательно нужно указать цену. Она может быть определена, исходя из кадастровой стоимости, или же на основании акта независимой оценки;
- оформляется исключительно в письменной форме;
- должен быть подписан обеими сторонами;
- составляется в 3 экземплярах;
- не требует обязательного нотариального заверения.
Шаг 2. Подаём документы на регистрацию
Оформление купли-продажи продолжается походом в регистрирующий орган. В Росреестр по месту нахождения участка нужно подать:
- все вышеперечисленные документы;
- заявление на осуществление регистрационных действий;
- паспорта всех участников сделки. Если она из сторон не может самостоятельно присутствовать при подаче документов, необходим паспорт представителя, а также нотариальная доверенность на представление интересов;
- если продавец состоит в официальном браке, то нужно нотариальное разрешение о супруга / супруги на проведение сделки;
- акт приёма – передачи земли;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
Последний документ не является обязательным, но его предоставление значительно убыстрит процесс регистрации сделки. Пока сотрудники Росреестра не увидят в компьютере документ об оплате, они не приступят к регистрационным действиям. Если же копия квитанция будет приложена, они приступят сразу же.
Документы могут переданы в Росреестр следующими способами:
- при личном посещении Росреестра. Но, в крупных городах этот государственный орган уже несколько лет не работает с гражданами напрямую, поэтому обращаться стоит в МФЦ;
- почтовым отправлением. Для этого делается ценное письмо с уведомлением и описью вложенного;
- через официальный сайт Росреестра или через портал Госуслуги в электронном формате.
Выбор способа отправки документов остаётся за сторонами сделки.
Какие нужны документы для продажи дачи с земельным участком
Операции купли и продажи происходят повседневно. Однако люди, которые сталкиваются с такой необходимостью впервые, зачастую не имеют информации, какие нужно собрать документы для продажи дачи с земельным участком. Чтобы в будущем не возникло каких-либо недоразумений или финансовых трат для переделки, важно соблюдать определенный порядок действий. Дача с участком относится к категории недвижимого имущества. В связи с этим продажа имущества должна быть полностью санкционирована с действующим российским законодательством. Важно отметить, что продажу может осуществить только законный владелец, что подтверждается регистрацией законного права собственности.
Существует несколько видов документа, который подтверждает те или иные обстоятельства получения прав на данную собственность:
- Договор, подтверждающий приобретение данного участка в собственность, если он был оформлен посредством этой процедуры
- Если была оформлена дарственная на землю
- В случае предоставления участка главой района или администрацией, должно быть оформлено официальное разрешение от муниципалитета
- Судебное постановление, в том случае, когда собственность перешла к владельцу по решению суда
- Документ, подтверждающий факт наследования
- Регистрация имущественного права
- Выписка из органа кадастра, паспорт или план земельного участка.
В выше перечисленном списке каждый документ имеет право выступать в продаже участка. В случае отсутствия, законодательство не признает подобную сделку легальной и юридически оформленной.Также в обязательном порядке должна быть подготовлена следующая документация:
- Нотариально заверенное согласие одного из супругов на продаже земельного участка
- Договор, регистрирующий куплю-продажу, акт о передаче имущественного объекта.
- Вся документация должна быть прошита и подписана обеими сторонами, участвующими в процессе.
- Квитанция, свидетельствующая об уплате государственного налога
- Документация, удостоверяющая личные данные участников сделки. Если вместо них все процедуры выполняют доверенные лица, у каждого долго быть нотариально заверенное разрешение с подписью.
Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.
При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:
- Площадь продаваемого объекта.
- Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
- Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
- Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
- Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
- Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
- Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
- Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
- Особенности топографии, рельефа участка.
- Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Шаг 5. Сбор полного пакета документов
Для того чтобы осуществить продажу земельного участка, двум сторонам необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорта владельца земли и покупателя, их копии;
- Доверенность, заверенная нотариально, если сделку оформляет не владелец, а третье лицо;
- Свидетельство права собственности;
- Кадастровый паспорт;
- Межевой план;
- Письменное разрешение супруга или супруги (заверенное нотариусом), если продаваемая недвижимость является совместно нажитым имуществом;
- Письменное разрешение на денежные средства жены или мужа покупателя (если он состоит в браке);
- Справка, подтверждающая отсутствие строений на участке;
- Если строения имеются, тогда необходимые документы на сооружения из БТИ;
- Правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи и т.д.);
- Справка об отсутствии обременения;
- Разрешение попечительского совета, если в сделке участвует лицо, не достигшее 18-летнего возраста.
- Квитанция об оплате госпошлины.
После того, как базовый комплект бумаг собран, нелишним будет обратиться с ним в Росреестр или одно из отделений МФЦ, занимающееся операциями с недвижимостью. Консультант в инстанции проверит подготовленные документы для продажи земельного участка и объяснит, что еще может потребоваться на сделке.
Перед регистрацией сделки необходимо будет также приготовить еще некоторые бумаги, а именно:
- копии паспортов всех собственников участка (либо свидетельств о рождении, если в числе собственников присутствуют несовершеннолетние);
- разрешение на продажу от органов опеки (если среди собственников есть несовершеннолетние);
- свидетельства о браке (и разрешение супругов на сделку, если земельный надел был приобретен собственником после заключения брака);
- нотариальную доверенность на заключение сделки (если кто-то из собственников не может присутствовать на регистрации лично);
- договор купли-продажи в трех экземплярах (должен быть подписан всеми участниками сделки);
- акт приема-передачи земли.
Если дом и/или земельный надел приобретается в ипотеку, порядок оформления сделки особенно не изменится. В ходе подготовки купли-продажи банк обязательно потребует от покупателя отчет об оценке приобретаемой недвижимости. Но оформлять этот документ покупатель должен будет самостоятельно и за свой счет. Участок может продаваться и без отчета (за живые деньги), так что в заботы продавца оценка не входит.
Банк при оформлении ипотеки может потребовать иные бумаги на участок, коме тех, что перечислены в базовом пакете в начале статьи. Их набор будет зависеть от конкретной кредитной организации.
Следует помнить, что получение дополнительных форм или, как минимум, оплата их подготовки – это забота покупателя, а не продавца.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.
При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:
- Площадь продаваемого объекта.
- Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
- Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
- Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
- Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
- Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
- Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
- Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
- Особенности топографии, рельефа участка.
- Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).
Необходимые документы для продажи
Покупатель может запросить у продавца документы, подтверждающие его права на землю, а также иные официальные бумаги, которые необходимо подготовить к сделке. Так продавец сможет подтвердить ее юридическую чистоту.
На участок земли, полученный продавцом до октября 2001 года, среди правоподтверждающих документов может находиться, например акт о предоставлении, выданный местной администрацией. Тогда перед продажей необходимо перерегистрировать право собственности.
Допустимо произвести это в момент перехода права к покупателю, но он, в свою очередь, вправе потребовать от продавца сделать перерегистрацию на свое имя перед совершением сделки купли-продажи. Только затем оформить переход права к покупателю.
К необходимым документам при продаже земельного участка относятся:
- свидетельство о собственности на объект (при наличии) или выписка из ЕГРН. Необходимо запросить свежую выписку, чтобы уточнить наличие или отсутствие ограничений и арестов — действует 30 дней;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на участок (договор купли-продажи участка земли, купчая, дарственная, свидетельство о наследстве, решение местной администрации о выделении земли, постановление суда);
- кадастровый паспорт объекта (при наличии);
- межевой план.
Дополнительно продавцом могут быть затребованы иные документы, например, справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.
При продаже земли с домом, необходимо дополнить пакет — техническим планом, где будут указаны все сооружения на земельном наделе.
Какие нужны документы для продажи земельного участка в СНТ?
Дополнительно к выше изложенному потребуется:
- справка об отсутствии задолженности по долгам за членские взносы;
- документ, подтверждающий отсутствие претензий соседей к межеванию (акт с подписями).
При наличии на участке СНТ жилого строения перед продажей земли необходимо дом зарегистрировать. До 1 марта 2021 года сделать это можно по упрощенной схеме в рамках «Дачной амнистии».
На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.
Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:
- месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
- площадь участка;
- инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
- разрешенное использование земли;
- рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
- наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).
Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.
Как восстановить документы на дом и землю
Утрата документов на недвижимость очень пугает правообладателя.
Но волноваться не стоит!
Все документы на дом и землю есть в архивах БТИ, Росреестра или Администрации населенного пункта.
Если объекты недвижимости состоят на кадастровом учете и права на них зарегистрированы в Росреестре — обращайтесь с заявлением о выдаче копий в региональное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Плата за копию правоустанавливающего документа на бумажном носителе для физических лиц — 340 рублей, для юридического лица -1080 рублей ( на 2020 год).
Если регистрация прав в Росреестре не проводилась — тогда обращайтесь в БТИ.
Распоряжения Администрации о выделении земельных участков гражданам и юридическим лицам есть в Архиве Администрации населенного пункта.
Как проверить подлинность документов
Несмотря на то, что производство купли-продажи участка земли является довольно простым процессом, при котором даже не нужно присутствие нотариуса, нужно быть внимательным. Если обнаружатся ошибки или неточности в документации, договор будет признан недействительным, и придется тратить время на урегулирование возникшей проблемы.
В отношениях с продавцом покупателю нужно обращать внимание на некоторые нюансы:
- в наличии ли у продавца свидетельство о праве собственности на земельный участок и сооружение. Оно у него может отсутствовать лишь в одном случае – если право собственности возникло после 15 июля 2016 года. С этого времени предоставление свидетельств Росреестром было отменено, теперь выдается выписка из ЕГРН;
- если продавец предложил покупателю оформить договор по садовой книжке, стоит насторожиться. Вероятнее всего такой субъект не является собственником садового участка и дома – он лишь им пользуется или арендует. Сделка без свидетельства о собственности не будет законной (хотя по садовой книжке покупатель вправе будет использовать землю);
- выписка из ЕГРН, в которой присутствует отметка о собственнике участка и дома. Срок предоставления такого акта не превышает одного месяца. Выписка позволяет быть уверенным, что нет наложенных ограничений в отношении дачного участка. Выписку можно получить в Многофункциональном центре или Росреестре;
- воспользовавшись информацией из публичной кадастровой карты, можно получить все необходимые сведения об участке земли: кадастровый номер, пограничные линии, площадь, кадастровую стоимость, категорию земли, вид разрешенного использования.