Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как арендовать помещение у города». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заключать договоры аренды с городом могут как юридические, так и физические лица. Организации любых организационно-правовых форм участвуют в торгах наравне с индивидуальными предпринимателями и гражданами. Различие заключается в пакете документов, который необходимо собрать и предоставить для участия в торгах по выбранному помещению. Естественно, что список для физических лиц намного меньше, чем для ООО.
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Какие права имеет арендатор государственного здания или его части?
Юридическое лицо, заключившее договор аренды с государством, имеет следующий перечень прав:
- Сделать переуступку прав аренды за дополнительную плату.
- Выкупить используемое помещение через три года аренды.
- Отремонтировать за свой счет и сделать перепланировку помещения после письменного согласования с арендодателем.
- Социально значимые организации (имеющее в штате не менее 50% инвалидов, оказывающие услуги в сфере сохранения здоровья, спорта или культуры и т.д.) имеют право на длительный договор аренды, пользуясь льготами. По льготе возможно получение скидки на арендную плату от 40 до 100%.
Читайте о заключении договора аренды части нежилого помещения в этом материале.
Основные обязательства сторон
Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:
| Администрация города (арендодатель) | Арендатор |
|---|---|
|
|
Шаг второй: регистрация на сайте торгов и подача заявки
Предприниматели, которые впервые участвуют в торгах, должны пройти процедуру регистрации на площадке. Для этого потребуется пройти аккредитацию, установить на ПК сертификаты и систему криптографической защиты информации. Предпринимателям необходима будет электронная подпись. Рекомендуем начать процедуру регистрации хотя бы за неделю до окончания приема заявок на интересующий вас аукцион.
Если юрлицо уже зарегистрировано, то нужно лишь подать заявку на участие в торгах. Притом дополнительно потребуется:
- Предоставить документы — выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, копии учредительных документов и выписку уполномоченного органа, что он одобряет сделку. Также нужны документы, подтверждающие полномочия лица, принимающего участие в торгах.
- Внести задаток — его сумма указывается в документации к торгам. Платежный документ с отметкой банка о платеже прикладывается к заявке. В квитанции должны быть указаны номер лота, дата проведения аукциона, адрес и общая площадь помещения, размер задатка.
Осматриваем помещение
Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:
Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.
Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.
Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.
Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.
Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.
Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.
Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.
Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:
- соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
- на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
- передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м 2 , и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
- договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Так как добиться справедливости с моргом?
Добиться справедливости будет достаточно сложно. Как мы уже и сказали выше, ритуальщики пытаются действовать наперёд. И стараются перехватить тело. Чтобы как раз взимать плату за транспортировку. И раскручивать клиента на другие услуги.
Бороться с ними трудно. Начать следует с того, как все начинается. Если речь о вашем родственнике в больнице, то его не должны передавать без вашего ведома.
Если это сделано, то пишем жалобы. На имя главного врача, региональный МинЗдрав и в прокуратуру.
Для составления жалобы лучше привлечь юриста. Который подскажет, как правильно все сделать. Отбить тело у ритуальщиков или сотрудников морга будет проще. Если вы не будете ничего подписывать.
Порядок действия ритуальных бригад, определяется местными властями. Но никто не даёт им право воровать тела умерших и навязывать свои услуги.
Поэтому, если в морге труп был подвергнут каким-либо реконструкциям, а вы об этом не просили. И даже ничего об этом не знали. То можете и деньги не отдавать.
Разумеется, они попытаются удержать у себя тело. Но права на это, у них скорее всего нет. Поэтому, дальнейший регламент действий очень простой.
Коммерческая недвижимость: с чего начать?
Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать — квартиру или коммерческую недвижимость, — ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).
Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.
В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.
Где найти объект для аренды у администрации
Все объекты, которые могут быть арендованы, чаще всего поименованы и описаны на сайте соответствующей администрации. Многие уже выставлены на торги и об этом имеются публикации на сайте или в официальных печатных источниках. Найти нужный объект не составит труда.
Что касается перенайма (субаренды) то обычно, в типовых договорах аренды с администрацией субаренда под запретом.
Как оформить отношения
Обращаетесь в администрацию с просьбой предоставить в аренду интересующее Вас помещение или участок. Заявление в свободной форме с указанием цели использования.
В случае положительного ответа, объявление о торгах публикуется в открытых источниках информации. Помещение можно предварительно осмотреть.
Проводятся торги, по результатам с победителем заключается договор аренды. Срок — не более 5 лет.
Помещение передается по акту передачи. Договор регистрируется в юстиции, в случае если срок пользования имуществом больше года.
Внимание: не подписывайте акт, пока не убедитесь, что реальное состояние помещения соответствует описанному в акте.
Более подробно на право аренды, а также о возможности предоставления имущества без торгов читайте в статье .
Как арендовать землю у администрации под магазин
Законодательство: ст. 39.6., 39.14 Земельного кодекса РФ., ст. 28 Земельного Кодекса РФ — предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Если участок не сформирован — заявление в орган местного самоуправления, указывается испрашиваемое место, размеры и ставится просьба сформировать ЗУ за счет заявителя для последующего предоставления. Минимальные и максимальные размеры ЗУ нормативными актами ОМСУ — обратитесь в представительный орган ОМСУ за разъяснением (основание: статья 33 ЗК РФ).
Если участок сформирован — Заявление о предоставлении сформированного земельного участка подается в письменной форме, указывается цель, испрашиваемый вид право, указываются характеристики ЗУ и контактные данные заявителя, к заявлению прилагается выписка (кадастровый паспорт) на испрашиваемый ЗУ.
Какие могут быть проблемы у коммерческих объектов на участках под ИЖС
Нередко мы становимся свидетелями конфликтов между хозяевами незаконно построенных коммерческих зданий и контролирующими органами. Выделенные в свое время под ИЖС земельные участки активно застраивались автомойками, кафе, гостиницами, станциями технического обслуживания авто и пр. Строительство велось самовольно, без согласований, в нарушение регламентов. Специалисты архитектурно-строительного контроля стали активно выявлять такие объекты и официально предупреждать их владельцев о необходимости прекращения эксплуатации. Зачастую требования игнорируются, и инспекторам приходится обращаться в суды с исками о сносе таких построек. Суды в подавляющем числе случаев такие иски удовлетворяют.
Однако, законодательство допускает использование жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности. Если предприниматель проживает в нем на законных основаниях и не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Ограничений по видам деятельности не установлены, кроме размещения в жилых помещениях промышленных производств. При этом изменения вида разрешенного использования земельного участка, расположенного под жилым домом, не требуется.
Другими словами, ИП могут вести коммерческую деятельность в своем жилье, включая индивидуальный жилой дом (ИЖС).
Решить, действительно ли нужно помещение
Нужно ли вам помещение — именно так с самого начала следует ставить вопрос, уверены эксперты. «Самая большая статья расходов у малого бизнеса не налоги, а аренда, — говорит известный бизнес-гуру Дмитрий Потапенко. — Поэтому начинать работу лучше в формате мобильного офиса».
Но если аренда помещения всё же необходима, то следует помнить, что для этого по крайней мере не следует менять свой юридический статус: арендовать помещение у государства или других собственников могут как физические, так и юридические лица. Преимущество аренды помещения у государства заключается в том, что ее срок может составлять до десяти лет, а размер арендной платы, как правило, в несколько раз ниже коммерческой.
Выбрав помещение, нужно взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным. Поэтому стоит подумать о способе. Арендовать помещение можно, приняв участие в торгах на аукционе либо по договору субаренды. Помните, что арендатор имеет право выкупить помещение (через 3 года после аренды), а также уступить права аренды за определенную плату.
Чтобы принять участие в торгах в Москве, необходимо подать заявку в городской Департамент по конкурентной политике и собрать необходимые документы.
Юридическим лицам необходимо предоставить оригинал или заверенную нотариусом выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а также выписку уполномоченного органа юрлица о том, что он одобряет совершение сделки.
Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить оригинал или заверенную копию выписки из Единого государственного реестра ИП, а простому «физику» — копию паспорта. Столичный пакет документов выглядит типичным, но в других регионах могут быть свои особенности.
При победе на аукционе необходимо подписать протокол проведения торгов, договор аренды и написать заявление в установленной форме. При проигрыше в торгах претенденту возвращается сумма задатка в течение пяти дней.
Сдающееся в аренду помещение обычно не имеет массы необходимых документов. Поэтому арендатору будет необходимо самостоятельно заключить все необходимые договоры и получить заключения (СЭС, о пожарной безопасности и т. п.).
С 3 июля 2018 года действует Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Этот закон устанавливает бессрочное право выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества и возможность использования земельных участков при оказании имущественной поддержки субъектам МСП.
Для этого необходимо не иметь задолженности по арендной плате, быть включенным в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а также владеть или пользоваться арендуемым имуществом непрерывно в течение двух и более лет.