Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить покупку дачи в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В РФ существует множество ЗУ, которые были оформлены ещё в Советское время, то есть, до 1993 года, когда процедура межевания ещё не проводилась, и точная граница таких наделов так и не была установлена. В таких случаях, собственнику для продажи таких земель в СНТ, рекомендуется оформить кадастровую документацию через органы Госгеокадастра.
Исключительные случаи
В случае, если ЗУ является собственностью сразу нескольких лиц, например, родственников, межевание долей для такого участка не требуется, так как в правоустанавливающей документации указывается коллективная собственность на полную площадь рассматриваемого объекта недвижимости.
Сделка со спорной неразмежёванной землёй существенно упрощается, когда существует документ о государственной регистрации права, выданный органами ЕГРН, что говорит о наличии кадастрового паспорта в отношении данного объекта.
В таких случаях продать участок без межевания становится гораздо проще, и забинтованное лицо делено оформить сладкие документы:
- Составить договор купли-продажи, заверенный нотариально.
- Подготовить и предоставить в регистрационный орган квиток, подтверждающий оплату государственной пошлины, согласно действующим тарифам.
- Все участники сделки должны присутствовать на подписании договора лично и предъявить документы для идентификации личности.
Несмотря на наличие исключительных случаев, начиная с 2018 года, государство создаёт все необходимые условия, чтобы каждый собственник ЗУ участка, вне зависимости от его статуса, проводил процедуру межевания, что избавит его от множества проблем и сложностей впоследствии.
Сложности при продаже участка без межевания
- Споры с соседями.
- Понижение оценочной стоимости участка.
- Частичное нарушение законодательства, которое обязывает проводить сделки с наличием у собственника кадастрового паспорта.
- Невозможность вычленения доли ЗУ с её последующим отчуждением в пользу одного из собственников.
- Сложность с оформлением наследства, договора дарения, безвозмездной переуступки прав собственности.
- Некорректная площадь земельного участка.
- Риск нарушения СЗЗ или наличия обременений, которые могут быть наложены после постройки капитальных сооружений.
- Недостаточная доказательная база для оспаривания прав собственника в суде.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Можно ли продать дачу без межевания
Продажа садового земельного участка без межевания возможна. Однако во время сделки собственник может столкнуться с такими трудностями:
- Уточнение границ участка с соседями — межевание нужно проводить в том случае, когда между собственниками смежных участков возникают разногласия. Ситуация усугубляется, если были нарушены отступы во время возведения построек или на соседнем ЗУ посажены деревья. Выгоднее решить конфликт мирным путем, избегая судебных разбирательств;
- Продавать садовый участок без межевания сложно, поскольку покупатель понимает, что неустановленные границы — это повод для беспокойства. Потенциальный новый собственник выбирает, как правило, участки с определенными границами и полным перечнем кадастровых документов. Покупатель не хочет самостоятельно оплачивать услуги кадастрового инженера, который вправе провести межевание;
- Если вы планируете объединить два и более земельных участков в один, межевание необходимо делать;
- Чтобы законно оформить прирезку лишних соток, также нужно устанавливать границы участка, а для этого проводится межевание.
На данный момент дачники могут продать свои участки по упрощенной схеме без межевания, сэкономив при этом деньги и время. Оформление прав собственности на дачу можно провести в упрощенном порядке согласно закону о дачной амнистии, действие которого продлено до 2026 года. Для продажи садового земельного участка без определенных границ нужно подготовить и получить в уполномоченных инстанциях следующий список документов:
- Гражданский паспорт;
- Постановление уполномоченной госорганизации о решении выделения земельного участка;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — справка содержит описание характеристик участка или ОКС (адрес, площадь, кадастровый номер и стоимость, имя собственника и количество правообладателей, информация об обременениях) и представляет собой правоподтверждающий документ;
- Проект межевания;
- Договор купли-продажи;
- Заявление (форму устанавливает госрегистратор);
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Оповещение соседей о проведении межевания земли
Если рядом с вашим участком живут соседи — их нужно предупредить, что вы будете проводить межевание земли. Лучше всего уведомить соседей за месяц до проведения межевания. Так вы убедитесь, что все соседи в курсе и смогут изменить свои планы, чтобы присутствовать на межевании.
Также вы можете попросить геодезическую компанию заняться этим вопросом. Вероятнее всего, это будет платно. Если вы не хотите платить за уведомление соседей и провести это сами, нужно следовать следующим шагам:
— Напишите уведомление от руки или распечатайте;
— Напишите общее уведомление или для каждого соседа индивидуальное. Пройдите с ним по соседям и соберите подписи, что они уведомлены о проходящем межевании.
Главное: если соседи подписали, но не пришли на межевание — ничего страшного. Важно, что вы собрали подписи и уведомили их о проведении мероприятий.
Нужно обращаться к кадастровому инженеру (выбрать его можно по Государственному реестру на сайте Росреестра, где о каждом инженере указана подробная информация).
Кадастровый инженер выезжает на местность и проводит необходимые замеры, уточняя границы участка. При этом он будет ориентироваться на документы, подтверждающие адрес и площадь участка.
Учитываются также данные о местоположении участка при его образовании (например, документы об организации садового товарищества и выделении участков в нем).
А если таковых не имеется, то принимаются во внимание границы фактического пользования землей, которые сложились в течение 15 и более лет.
К примеру, в одном из споров суд признал провел границу между участками по забору, т. к. он был установлен более 15 лет назад и раньше не вызывал никаких разногласий между соседями.
При том, что согласно плану межевания забор не соответствовал реальной площади участка (Ленинградский суд г. Калининграда).
Кадастровый инженер обязан провести согласование границ с владельцами смежных участков: он может либо направить им письменное уведомление, либо опубликовать его в местной газете (тогда они считаются извещенными, независимо от того, прочитали сообщение или нет).
Если от соседей поступят возражения, инженер прилагает их к акту согласования и направляет документы в Росреестр. Там, если признают возражения обоснованными, приостановят регистрацию и предложат решать спор в суде.
Если же возражений не будет или они будут несущественными, границы зарегистрируют и они появятся на Публичной кадастровой карте.
После этого все недовольные вашим забором смогут предъявить свои претензии только в судебном порядке.
Можно ли продать земельный участок или его долю без межевания?
Продать земельный участок без межевания можно, если земля поставлена на кадастровый учет, и право собственности на нее уже зарегистрировано в ЕГРН. Документами, подтверждающими это право, являются свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности либо иной документ о регистрации права и учете земли, выданный до 1 марта 2008 года.
Если таких документов нет – право на землю, вероятно, не зарегистрировано. Поэтому продать такой земельный участок нельзя: регистрация права не пройдена, а значит, реальный владелец земли формально прав на нее не имеет и не может совершать с ним никаких сделок.
Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, произвести межевание необходимо. Однако часто бывает, что собственники земельных участков не хотят утруждать себя сбором документов, полагая, что данную процедуру покупатель может произвести самостоятельно. Действительно, распространены случаи продажи дачных участков, права на которые не зарегистрированы. Владельцы таких земель могут предъявить при продаже только членскую книжку дачника, состоящего в кооперативе или товариществе.
Однако необходимо помнить, что цена земельного участка может быть снижена, поскольку участок без межевания и без регистрации прав люди покупают менее охотно, чем уже с установленными границами и правами.
Также учитывайте, что, приобретая надел без четко определенных границ, вы можете быть втянуты в конфликтные вопросы с соседями, которые не согласны с фактическим делением смежных территорий. Таким образом, лучше до продажи земельного участка урегулировать все проблемные ситуации с соседями по вопросам его обособления, провести межевание и оформить кадастровые документы. Тогда шансы реализовать надел земли по хорошей цене увеличатся многократно.
Можно ли арендовать земельный участок без межевания?
Арендовать земельный участок без межевания можно, однако здесь стоит упомянуть о некоторых важных моментах. Во-первых, важен срок договора аренды. Если вы собираетесь арендовать земельный участок на срок больше 1 года, то потребуется государственная регистрация договора аренды в Росреестре. Поэтому, чтобы этого не делать, многие арендодатели заключают договор на 1 год и не регистрируют сделку. В таком случае отсутствие межевания земельного участка никак не помешает взять его в аренду. Однако следует помнить, что, взяв в аренду участок без межевания, вы не знаете, где точно у него находятся границы и случайно можете нарушить права смежных землепользователей.
При аренде части земельного участка действует также правило 1 года, однако здесь в случае долгосрочной аренды больше 1 года межевание земельного участка потребуется в обязательном порядке с выделением части земельного участка и постановкой ее на кадастровый учет.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов касательно межевания, ведь данная процедура стала неотклонимой для проведения только с 1 января 2018 года. В результате большие земельные участки с оформленным правом собственности, законно введенные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.
Вероятно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года каждые виды сделок с не имеющей установленных межей землей запрещены. Исключений из нового положения не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает препятствием землепользованию. Данная парадоксальная ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, соответственно с которым проставлялись на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не один раз был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили опять.
По итогу, закон об амнистии дачных участков предоставляет проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание все же не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе данных о границах делалась заметка о том, что они не не подтверждены.
Хотя правки в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все владельцы. Землей они также легко пользуются, поскольку отсутствие границ не лишает права воспользоваться собственностью, но, если они принимают вердикт продать участок, то в данном случае их ждет трудность: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.
Риски при покупке незарегистрированного дома
Весомым риском при приобретении незарегистрированного дома является невозможность поставить его на кадастровый учёт, так как он не был построен в соответствии с градостроительными нормами. Например, не соблюдено минимальное расстояние от забора, дороги, красной линии или охранной зоны. В этом случае большой процент судебных споров заканчивается решением о сносе постройки.
Остальной процент от таких сделок оспариваются. Причины разные: от принадлежности недвижимости к общему имуществу супругов до банкротства, при котором собственники бизнеса продажей имущества пытаются вывести объект из банкротной массы. Среди рисков:
- Нарушение закона, который запрещает продавать земельные участки без находящихся на нём строений и, как следствие, признание договора купли-продажи недействительным.
- После подписания соглашения происходит переход права собственности только на земельный участок, дом не будет являться предметом договора, что заставляет задуматься о прозрачности сделки.
- Получение жалобы на имя нового владельца от соседей из-за нарушений в строительстве дома.
Ещё одно неприятное последствие — признание покупателя недобросовестным. В этом случае имущество изымается без компенсации. Чтобы избежать рисков, необходимо проверить имущества на возможные нарушения, зарегистрировать постройку и приобрести статус добросовестного приобретателя недвижимости.
Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон
Продажа земельного участка без межевания законом не запрещена. Однако покупатели не особо охотно идут на заключение сделки купли-продажи не отмежеванного участка. Разберем причины.
Земельный кодекс дает понятие земельному участку, как индивидуально определенной вещи, которая должна иметь свои границы. Если земля не прошла процедуру межевания, то и определить, где начинаются ее границы, а где заканчиваются по закону невозможно. Вывод — размер участка не определен, а значит непонятно, каковы именно границы приобретаемого участка на самом деле. Несмотря на то, что все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию, существует риск купить участок, конфигурация и площадь которого фактически не будет соответствовать документации.
Юридические аспекты сделки
Действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Не имеет значения, возведен ли на участке дом, какой тип землевладения реализуется (для личного подсобного хозяйства или строительства, садовый или дачный).
До 2017 года заключение сделок по продаже земельных участков регулировалось Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года. В статье 19 было указано, что продавать участки без четких границ в кадастре недвижимости запрещено, подобные сделки не регистрировались.
Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2015 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?
Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.
Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.
Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.
Законодательством не запрещена продажа или покупка участков без межевания. В большинстве случаев такая практика осуществляется при организации нового жилого поселка или дачного кооператива, где земля на бумаге поделена на участки, но на практике межа не обозначена.
При покупке земли без границ следует быть внимательным к некоторым вещам:
| Соответствие площади участка в документах и в реальности | Определить это можно визуально, посетив объект покупки и измерив его границы. Крайние точки границы не должны затрагивать соседние владения. |
| Соответствие расположения | Участок по документам должен располагаться по тому же адресу. Нередки случаи мошенничества, когда покупателю демонстрируется один объект, а в договоре указывается совершенно другой, который зачастую имеет конфликтные ситуации. |
| Отсутствие обременения | Рекомендуется самостоятельно узнать, не находится ли недвижимость в залоге или аресте у судебных приставов. |
Также не лишним будет обратить внимание на распределение границ соседнего участка. Если он уже размежеван, то крайние точки не должны касаться приобретаемой недвижимости. Проще говоря, два соседних участка не должны накладываться друг на друга.
К положительным сторонам приобретения участка без межевания можно отнести следующие:
| Меньшая стоимость | Владельцы намеренно занижают стоимость недвижимости, чтобы быстрее продать ее. Как правило, разница и составляет ту сумму, которую требуется потратить на проведение работ по межеванию, а также материальная компенсация за трату времени и сил. |
| Возможность реализации ЗУ в полной мере | На данный момент отсутствуют какие-либо ограничения на продажу или покупку недвижимости без межевания, если отсутствуют конфликтные ситуации с соседями. |
| Более простая процедура оформления | Пакет документов исключает данные о границах участка. |