Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Купля-продажа квартиры с прописанными лицами
Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:
- Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
- Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
- Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
- Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
- Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
- Расчет и подписание акта приема-передачи.
Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.
Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, несовершеннолетним ребенком / Юридические Советы
Последнее обновление Март 2019
Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.
Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия
Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:
- Название того регистрационного органа.
- Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
- Юридический адрес «спорной» жилплощади.
- Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
- Дату и подпись.
К заявлению прилагаются такие документы:
- Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
- Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
- Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.
Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:
- Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
- Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
- Требования истца.
- Ссылки на законодательные нормы и регламенты.
К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):
- Копия паспорта.
- Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
- Расширенная выписка из домовой книги.
- Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
- Квитанция об оплате пошлины.
Совершать какие-либо действия с недвижимостью, в которой есть еще жильцы с прописками, достаточно сложно. Поэтому многие даже отказываются от реализации жилища, но происходит это из-за незнания правовых норм. Во-первых, существуют ситуации, когда лицо можно выписать без последствий и спокойно распоряжаться недвижимым имуществом. Тем не менее есть и моменты, когда невозможно снять кого-либо с учета и без его согласия сделать что-то с домом.
Во-вторых, прежде чем приступать к каким бы то ни было манипуляциям с жильем, следует ознакомиться с законодательством и понять, что вы сможете делать, а что нет. Помните, что продажа квартиры с прописанным человеком (не собственником) займет немало времени и сил.
Порядок снятия с регистрации
Добровольное снятие с регистрации проживающего в продаваемой квартире лица происходит в следующем порядке:
- гражданин обращается в местное отделение УФМС с заявлением;
- сотрудники УФМС принимают документы в работу;
- через 3 рабочих дня в паспорт обратившегося ставится печать о снятии с регистрации.
В заявлении нужно указать адрес будущего места проживания. Если прописка временная, то заявление может подать и сам собственник жилого помещения. К заявлению нужно приложить документы:
- копию паспорта;
- справка с нового места жительства;
- разрешение службы опеки (при необходимости).
Принудительная выписка
Самый простой вариант – согласовать с несобственником сроки и условия освобождения жилья. Если мирный вариант урегулирования невозможен, собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и далее инициировать процесс выписки на основании полученного постановления.
Несмотря на отсутствие законодательного запрета оформлять сделки по договорам, в которых нет указания граждан, зарегистрированных по адресу, в документе купчей рекомендуется указывать пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам к указанной дате освободить занимаемые метры и сняться с учета.
Но и включение подобного условия в договор не избавляет от риска, так как не всегда выписка допустима.
Если добровольная выписка не состоялась, остается лишь один способ решения проблемы – через подачу заявления в суд. В большинстве ситуаций суд удовлетворяет требования истца и предписывает освободить жилье.
Однако положительный вердикт нуждается в обоснованиях со стороны истца:
- о наличии иного жилья, куда мог бы прописаться человек;
- об отсутствии оплат по ЖКХ;
- создание семьи и проживание по другому адресу;
- переезд на другое место жительство на длительный срок.
Кого будет сложно выписать
Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.
Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.
Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:
- членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
- пенсионеров по старости;
- членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
- инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.
Какие категории лиц могут быть выселены при заключении сделки купли-продажи квартиры?
Прежде всего, это все совершеннолетние граждане, прописанные после осуществления приватизации. Особенно это касается лиц, не имеющих с собственником родственной связи, или не связанных супружескими узами. Судом может быть дан срок на поиск нового жилья для такого человека, но далеко не во всех случаях.
Несовершеннолетние дети, имеющие родителей или опекунов (попечителей). Главные условия – несовершеннолетний не должен быть собственником и должно иметься другое жилье. В любом случае, в этой сделке примут косвенное участие органы опеки и попечительства, ведь требуется их согласие. Могут возникнуть трудности, если новое жилье хотя бы по одному параметру хуже предыдущего.
ВНИМАНИЕ !!! Многие юристы сходятся во мнении, что жилье с подобным обременением лучше не приобретать вовсе, какой бы привлекательной не казалась цена. Ведь потом может потребоваться крайне дорогостоящая помощь юристов и не всегда она будет эффективна.
Проще всего ситуация с временно прописанными, регистрация которых будет автоматически снята по окончании ее срока.
Судья при разбирательстве дел о выселении будет также учитывать, проживают ли в данной квартире прописанные лица, или они просто там числятся.
Возможные риски и правовые последствия
Основной риск покупателя – это купить квартиру с прописанным лицом, которое имеет право пользоваться помещением независимо от того, кто является собственником.
При заключении договора необходимо прописать в его тексте условие об обязательном снятии с регистрации всех лиц с указанием срока. За время проживания продавца в квартире после совершения сделки лучше установить плату.
В этом случае ответственность за снятие лиц с регистрации возлагается на продавца. При неисполнении этого пункта возникает основание для подачи иска о признании договора недействительным и неподписанным с требованием вернуть переданные за квартиру деньги.
Никто не гарантирует, что продавец вернет стоимость квартиры по решению суда сразу, а у зарегистрированных граждан право пользования прекращается с прекращением этого права у собственника. Поэтому в интересах покупателя до момента подачи документов в Росреестр выяснить, кто прописан и на каком основании. Если просьба пояснить данные о прописанных лицах вызовет затруднения у продавца, лучше отказаться от такой сделки.
Право на обращение в суд за защитой прав и интересов гарантировано каждому, но хочется просто жить, а не ходить по судам.
С целью избежать рисков с прописанными гражданами в покупаемой квартире можно арендовать банковскую ячейку, тогда продавец получит деньги только после снятия всех с учета. Такой вариант исключит риск финансового мошенничества.
Также риелторы рекомендуют попросить предоставить продавца архивную справку о регистрации, чтобы исключить появление лиц, отбывающих уголовное наказание или проходящих лечение в психиатрической больнице в момент заключения сделки. В обычной справке о количестве прописанных их может и не быть.
Риск продавца – это продать квартиру, но не получить денежное возмещение. Используйте все имеющиеся способы проверить чистоту квартиры, прежде чем купить ее.
В каких случаях нельзя продать такую квартиру
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.
Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.
Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.
В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:
- ему должны предоставить иную недвижимость;
- квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
- новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.
Риски продажи квартиры с обременением
Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.
Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:
- невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
- увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
- сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.
Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.
Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.
Каковы нюансы заключения соглашения купли-продажи квартиры с указанным обременением?
Многие граждане считают, что невозможно продать квартиру и такая сделка будет полностью незаконной в любом случае. Это верно только частично. Есть случаи, когда сделка будет признана действительной. Прежде всего, это ситуация, когда покупатель уведомлен продавцом о прописанных в жилом помещении лицах. Некоторые покупатели легко соглашаются на подобную сделку, ведь она существенно снижает цену квартиры. О том, насколько дешевле продать квартиру, решение принимает продавец, но, как говорится, «торг уместен». И зачастую, приобретателю удается еще больше снизить цену покупаемой квартиры.
ВНИМАНИЕ !!! Но ситуации бывают разные, и иногда такое приобретение станет покупателю более дорогим, чем покупка юридически «чистой» недвижимости. В каждом случае необходимо соразмерять выгоду и потенциальные риски.
Во второй ситуации сделка будет балансировать на грани между действительной и ничтожной. Это связано с тем, что квартира юридически «грязна», то есть наличествует обременение в виде прописанных лиц, но продавец об этом не знал и, что важно, знать не мог. Это встречается редко, но такая ситуация возможна. В данном варианте продавец признается добросовестным и уже от покупателя будет зависеть, признают сделку действительной или нет. Покупатель может потребовать соразмерного уменьшения цены договора, а может и вообще от него отказаться. Такой договор, может быть, расторгнуть только в судебном порядке. Как правило, судья становится на сторону приобретателя, и продавец возвращает полученные за квартиру деньги. Здесь еще будет иметь значение, законно или нет, зарегистрированы на данной жилплощади не собственники. Иногда их выселяют в принудительном порядке, если регистрационная процедура была нарушена.
И, наконец, третья ситуация в законодательстве тоже трактуется неоднозначно. Если продавец решил ввести в заблуждение контрагента и не уведомил о прописанных на продаваемых «квадратных метрах» людях, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной, особенно если выселение прописанных лиц невозможно по закону.
ВНИМАНИЕ !!! Например, если речь идет о несовершеннолетних гражданах, которых выписать практически невозможно. Помимо возврата денежных средств, уплаченных за квартиру, на ответчика возложат компенсацию судебных издержек, если таковые имелись.
В то же время закон не запрещает покупателю оставить сделку в силе, если, допустим, они с продавцом пришли к консенсусу по поводу цены или зарегистрированные лица согласились выписаться.
Каков порядок действий нового собственника квартиры, если на ее территории остались прописанные лица?
Идеальным вариантом в данном случае будет договориться с зарегистрированными лицами, чтобы они добровольно прекратили свою регистрацию. Но не всегда они согласны на это. И тогда у собственника возникает настоятельная необходимость их принудительной выписки, которая возможна только в судебном порядке. Делами о прекращении регистрации занимается мировой судья по месту жительства ответчика (в данном случае, место жительства истца и ответчика может совпадать).
Процедура подачи иска стандартна. В пакет документов входит само исковое заявление, копия документа, подтверждающего личность истца, документы о праве собственности на квартиру, выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных.
К заявлению могут прилагаться иные документы, которые могут склонить судью к принятию решения в пользу истца. Ведь само обращение в суд отнюдь не гарантирует автоматического удовлетворения иска. Необходимость выписки еще требуется доказать, и основания должны быть существенные, например, наличие у прописанного иного жилья, использование квартиры не по назначению, нарушение санитарных и иных норм, регулирующих совместное проживание, окончание срока аренды и т.д.
ВНИМАНИЕ !!! Все это должно подтверждаться не только документами, но и свидетельскими показаниями.
Подытоживая все вышеизложенное, можно посоветовать покупателям крайне осторожно относится к заключению подобной сделки и несколько раз взвесить «за» и «против» перед приобретением обремененной недвижимости.