Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм взыскания неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?
Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:
- подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
- попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.
Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Просрочка сдачи объектов: последние новости в 2022 г.
Еще в конце прошлого года были приняты поправки в законы о долевом строительстве. Чтобы уменьшить количество просрочек при сдаче объектов, правительство постановило: средства дольщиков больше не должны использоваться в финансировании. Согласно новым правилам, деньги покупателей квартир будут переводиться на эскроу-счета.
Что это означает? С 1 июля 2022 г. внедряется переход на проектное финансирование. Ваши деньги не будут поступать к застройщику: их положат на специальный счет, где они окажутся заморожены до сдачи объекта. Также внедряется система страховки на сумму до 10 млн. руб., что позволит клиентам компенсировать просрочки при задержках.
При просрочке получить ключи от дома и компенсацию оказывается проблематично
Согласно замыслу, вариант стимулирует застройщиков быстрее завершать объекты и защитит клиентов. Ведь строительство будет вестись на деньги, полученные в банке под процент; вы же не попадете в ситуацию, когда средства переданы застройщику, а у вас по факту нет ни финансов, ни жилья.
Отзыв владельца жилья: опыт реального человека
Квартиру в новостройке я покупал по ДДУ, причем фирма божилась, что я получу ключи в 2017 г. Я понадеялся, что законодательство защитит меня от произвола: прочитал положения ФЗ № 2014, якобы отстаивающего права дольщиков. Снял квартиру неподалеку от стройки, чтобы из окна любоваться возводимым домом.
Вскоре начали закрадываться подозрения, что здание не будет завершено к указанному времени. И действительно, опоздание составило даже не пару месяцев, а целый год! Тогда я не думал взыскивать компенсации за просрочку сдачи, а надеялся, что дом вообще будет построен. В 2018 г. здание ввели в эксплуатацию, и меня пригласили получать ключи. Но до того, как их вручить, мне подсунули бумагу с просьбой поставить подпись. Прочитал — документ оказался дополнительным соглашением о переносе сроков. Я сказал, что права дольщика защищает ФЗ № 2014, где прописаны обязанности застройщика выплатить неустойку. В итоге по закону я должен был получить 500 000 руб., но застройщик отказался отдать ключи, пока я не поставлю подпись. Пришлось обращаться в суд, поскольку я наивно надеялся восстановить справедливость. Конечно, 99 % потребителей в подобной ситуации подписывают документ: квартиру ждали долго, деньги абстрактные, а ключи — вот они.
Начал 2 судебных процесса: 1-й о признании права на квартиру, 2-й о компенсации за срыв сроков. Юрист компании утверждал, что они давно хотят вручить мне ключи, а я не прихожу. Но я подготовился: в день крайнего срока сдачи вручил застройщику письмо с уведомлением, что готов вступить в права, зарегистрировал номер входящего документа у секретаря организации. Копия осталась у меня, поэтому на суде я доказал правоту.
Но по поводу просрочки итог оказался печальнее: положения закона на практике не соблюдались. Судья заявил, что мое ожидание не стоит 500 000 руб., поэтому я получил всего 50 000 руб. Сумма едва покрыла 2 месяца аренды жилья, в течение которых шли судебные разбирательства! Получается, сразу подписать дополнительный договор и перенести сроки было выгоднее. Я планировал обжаловать решение в вышестоящей инстанции, но пошли слухи, что застройщик прекращает деятельность. В итоге взял 50 000 руб., а с бесполезной тратой времени и нервов смирился.
Обращаясь в суд для взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги, управляющая организация должна помнить о важных аспектах любого из подобных судебных процессов:
- К долгам за ЖКУ применяется общий срок исковой давности в три года, если об этом заявила одна из сторон судебного процесса.
- Срок исковой давности прерывается, если должник до истечения срока в три года совершил действия, которые свидетельствуют о признании им долга.
- Внесение периодических платежей или признание части долга за ЖКУ не является свидетельством признания потребителем всего долга.
- Если ответчик заявил о применении срока исковой давности, УО следует уточнить свои исковые требования до момента принятия судом резолютивной части судебного акта.
Взыскание долгов за ЖКХ с юридических лиц
Досудебное разбирательство. До обращения в суд поставщик услуг должен провести переговоры с должником или направить ему претензию. Эти меры могут стать достаточными для покрытия должником суммы долга полностью или частями.
При подаче искового заявления, необходимо предоставить пакет документов с результатами досудебных мер воздействия на должника. Для разрешения конфликта можно привлекать лиц, у которых нет личной заинтересованности в исходе дела.
Судебная практика. Порядок закреплен ст. 309 и ст. 310 ГК РФ. Истец подает иск в арбитражный суд первой инстанции. В качестве доказательства нужно приложить расчет задолженности коммунальных платежей.
Юридическое лицо может оспорить решение в течение 10 дней. После вынесения приказа арбитражного суда дело переходит судебным приставам, которые начинают производство — фиксируют, оценивают, арестовывают и продают имущество.
Образец претензии за просрочку сдачи дома
Образец претензии не установлен законом, составить ее можно самостоятельно по простой схеме:
- Указать в шапке ФИО застройщика, с которым заключен договор ДДУ, его адрес, свои данные (ФИО и адрес);
- Описать ситуацию со ссылкой на закон, указав, в чем именно были нарушены ваши права, привести четкую и аргументированную позицию;
- Сообщить о требованиях, приложив реквизиты своего счета, а также подробный расчет суммы для взыскания;
- К претензии прикрепляются доказательства: ДДУ, претензия и другие документы.
Когда начинается просрочка
Просрочка передачи квартиры (апартамента/ машиноместа и др.), приобретённой по договору долевого участия в строительстве (не в рамках сделки стандартной купли-продажи), согласно Закона № 214-ФЗ, начинает действовать со дня, который следует за последним днем передачи жилья, указанным в договоре долевого участия.
Но есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Так, например, не всегда в условиях договора указываются точные даты. Чаще обозначаются лишь некоторые сроки, например, «в третьем квартале 2020 года» или «в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Таким образом, потребитель вводится в заблуждение на счет точного срока обязанности застройщика по передаче квартиры.
Срок передачи квартиры по договору долевого участия в обязательном порядке должен понятно прописываться в соглашении (в ДДУ), и этому обычно посвящается отдельный пункт договора. Если в документе указана конкретная дата, то отсчёт просрочки начинается со дня, следующего за ней.
В ДДУ может быть указано, что передачу жилья застройщик планирует осуществлять в течение определённого периода времени после введения дома в эксплуатацию, к примеру, на протяжении одного квартала, трёх месяцев или даже года. И тогда просрочка начинается в день, следующий за окончанием указанного срока передачи. Если же точная дата ввода дома в эксплуатацию не отмечена в договоре, то срок передачи квартиры отсчитывается от указанного приблизительного или максимального срока получения застройщиком РВУ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Например: в ДДУ указано «Срок окончания строительства дома – 3 квартал 2020 года. Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В вышеуказанном примере датой окончания срока сдачи жилья является 31.03.2021 года. При этом если застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, например, 10.09.2020 года (то есть раньше окончания 3 квартала 2020 года), то окончательный срок передачи сдвинется на 10.03.2021 года. А если он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию с задержкой (после окончания 3 квартала 2020 года), то срок сдачи жилья не изменится и все равно останется – 31.03.2020 года.
В статье 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик непременно минимум за один месяц уведомляет всех дольщиков о приближающемся сроке передачи квартир. Участники ДДУ после вручения таких уведомлений (врученных лично или отправленных по почте с обязательным уведомлением о состоявшемся получении) в течение семи рабочих дней должны приступить к приемке (если более длительный период не указан в ДДУ), то есть договариваются с девелопером о дате осмотра объекта недвижимости и приходят на осмотр.
Если гражданин, который купил квартиру по договору долевого участия, не принимает её за два полных календарных месяца, прошедших с даты, в которую девелопер уведомил о готовности жилья к передаче, то застройщик по закону имеет право подписать акт приема передачи в одностороннем порядке, то есть без встречи с дольщиком и без осмотра жилья последним. Это возможно только если жилье не имеет существенных строительных недостатков или если участник долевого строительства не явился на осмотр квартиры в принципе.
Если застройщик не успевает завершить строительство многоквартирного дома в срок, то не меньше чем за два месяца до окончания срока передачи жилья, указанного в ДДУ, девелопер обязан оповестить об этом, а также предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства жилья. Однако, это обязанность застройщика, а не его право, поэтому покупатель недвижимости в новостройке имеет право не подписывать предлагаемое ему дополнительное соглашение к ДДУ и в последующем требовать компенсацию в виде неустойки за задержку сроков строительства.
Досудебное урегулирование
Если застройщик в РФ задерживает сроки обязательной сдачи дома и сдачи жилья по договору долевого строительства, то неустойка за просрочку по ДДУ необходимо взыскивать, начав с составления претензии застройщику.
Оформление претензии осуществляется по стандартному образцу и в письменной форме. В претензионном письме следует перечислить все требования к строительной организации (обязательно ссылаясь на нормы законодательства), указав расчёт неустойки, свои персональные данные, контакты, данные договора договора участия в долевом строительстве (дату срока сдачи квартиры/ апартамента/ машиноместа и тп., номер и дату договора, характеристики объекта ДДУ), а также свои платёжные реквизиты (название банка, БИК банка, номер банковского счёта получателя) для перевода денег. Обязательно укажите дату составления обращения и поставьте свою подпись.
Важно! В случае если вы уже подписали передаточный акт, то в расчете суммы неустойки за просрочку указывается весь срок просрочки по фактическую дату подписания акта приема-передачи. Если же на день отправки претензии застройщику акт еще не подписан, тогда при расчете суммы неустойки учитывается период, прошедший с даты начала срока просрочки по дату подготовки и отправки претензии (включительно).
Готовую претензию лучше направить в застройщику по его текущему юридическому адресу, указанному в сведениях о юридическом лице из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России. Отправлять претензию следует ценным письмом с описью вложения, чек об отправке и вторую копию направленной претензии сохранить.
Принятие, проверка, обработка и ответ на претензионное заявление, которое пришло строительной компании, должно быть произведено в разумный срок, не превышающий 30 календарных дней. При положительном ответе покупатель получает деньги. И такое случается приблизительно в 1 из 1000 случаев (из практики). При отрицательном ответе от застройщика или при игнорировании вашего обращения (то есть в оставшихся 999 случаях из 1000) вы имеете законное право обратиться с аналогичным требованием в суд.
Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.
Порядок начисления пени за коммунальные услуги
Пени – это неустойка за нарушения порядка оплаты коммунальных услуг и платы взноса на капремонт. Обязанность оплатить их наступает в двух случаях:
- несвоевременная оплата
- оплата не в полном объеме
Уплата пеней осуществляется в одинаковом порядке как для платы на помещение и коммунальные услуги, так и для вносов на капремонт. Отличается только их размер.
Размер пени – одна трехсотая (1/300) или одна стотридцатая (1/130) ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной суммы, действующей на день их оплаты. Учитывая, что ставка рефинансирования не имеет самостоятельного значения и приравнивается к ключевой ставке, верным будет считать пени как одну трехсотую ключевой ставки.
|
Размер пени для оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги |
||
|
Первые 90 дней просрочки платежа |
С 90 дня просрочки |
|
|
Размер пени |
1/300 ключевой ставки |
1/130 ключевой ставки |
|
Размер пени для внесения взноса на капремонт |
||
|
Размер пени |
Фиксированный — 1/300 ключевой ставки |
Пени начинают начислять с 31 дня просрочки платежа.
При этом их размер не может быть больше 1/130 ключевой ставки от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Можно не платить пени за коммунальные услуги?
Обязанность граждан и организаций платить за коммунальные услуги установлена законом.
Если не вносить оплату в срок или не в полном объеме, будет копиться задолженность, которая может быть взыскана в судебном порядке. При этом, порядок взыскания задолженности за коммунальные услуги достаточно простой – вынесение судом судебного приказа.
В период ограничительных мероприятий по коронавирусу среди граждан распространено мнение о возможности не оплачивать коммунальные услуги. Это не соответствует действительности. Обязанность внесения платы за жилое помещение, коммунальные услуги и на капремонт сохраняется.
Исполнители коммунальных услуг не имеют права до 01.01.2021 требовать уплаты неустоек (пени). Это же правило касается и взносов на капремонт.
Таким образом, в связи со сложившейся ситуацией, ограничительными мероприятиями по коронавирусу, до 1 января 2021 года можно не платить пени.
Вместе с тем, Верховный Суд пояснил , что данное право касается задолженности, которая образовалась с 6 апреля 2020 года.
Подсудность исков в отношении застройщиков и порядок подачи заявления
Заявление в отношении нарушения застройщиком нормативов строительства, установке помех жильцам окружающих территорий, а также со стороны обманутых дольщиков является подсудным районным судам. При этом истец вправе самостоятельно выбирать территориальный орган правосудия для своего обращения по следующему местоположению:
- По месту проживания истца;
- По юридическому адресу застройщика;
- По адресу непосредственного строительства;
- По месту заключения договора о покупке недвижимости или долевого участия в строительстве, если он заключался через контрагентов или посредников.
Исковое заявление в обязательном порядке должно содержать следующие элементы:
- Наименование органа правосудия, в который оно подаётся;
- Реквизиты истца и ответчика;
- Реквизиты третьих лиц, в том числе и свидетелей, которых может привлечь суд;
- Описание претензий к застройщику;
- Перечень имеющихся доказательств и отсылок на свидетельские показания;
- Список приложений.
Это важно знать: В какой суд подавать на застройщика
Обязательными для предъявления суду вместе с заявлением документами являются:
- Копия удостоверения личности истца;
- Договор о долевом участии, если иск подан дольщиком;
- Документы, свидетельствующие о праве на недвижимость в случае обнаружения в ней недостатков;
- Квитанция про уплату государственной пошлины.
Также, в качестве дополнительных доказательств допустимо приложение к исковому заявлению результатов независимых экспертиз, замеров, копий протоколов при обращении в правоохранительные органы относительно нарушения застройщиком законодательства, свидетельства о направлении застройщику требований про взыскание неустойки и другие документы, способные выступить в качестве подтверждения изложенных в иске претензий к застройщику.
Расчет неустойки проводится исходя из ставки рефинансирования банка, которая может изменяться в процессе застройки и ведения судебных разбирательств. Поэтому неправильный её расчёт истцом может повлечь за собой ответные действия застройщика в суде, связанные с ходатайством об отклонении иска в связи с предоставлением истцом недостоверной информации и введением суда в заблуждение.
Если вы решили ввязаться в суд с застройщиком, нужно понимать, что именно следует с него требовать. Есть несколько ситуаций:
- Вы можете требовать расторжения договора. Например, вы понимаете, что дом не сдадут, и хотите скорее получить деньги обратно.
- Если срок уже просрочен, то можно расторгать договор и требовать неустойку. Т.е. вы отдаете право на еще не построенную квартиру, а вам возвращают ваши деньги плюс проценты пени.
- Если дом сдан, но не вовремя, вы можете принять квартиру и после провести суд с застройщиком за просрочку. Т.е. в этой ситуации квартира остается за вами, так как договор вы расторгать не хотите. Но при этом право на неустойку никто не отменял.
Куда подается исковое заявление
Исковое заявление подается истцом или его уполномоченным представителем, следуя всем требованиям подведомственности и подсудности. В гл. 3 Гражданского Процессуального Кодекса РФ граждане вправе ознакомиться с подведомственными и подсудными правилами дел.
Если иск был подан в отношении физического лица, то оно предоставляется судебному органу по месту проживания ответчика. Если на данный момент он не проживает на территории Российской Федерации (также место проживания может быть неизвестно для истца), то он обращается с иском в суд:
-
по местоположению его имущества;
-
по последнему известному месту его проживания.