Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, перед началом строительства МОЖНО подать «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома». Как закончили и готовы зарегистрироваться — «Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если в течение строительства Ваши планы поменялись — нужно оформить «Уведомление об изменении параметров строительства». В Вашем распоряжении есть 3 варианта Уведомления ( скачать бланки можно наверху), чтобы власти всегда были в курсе о ваших «строительных приключениях».
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Если получили уведомление о несоответствии
Напомним- уведомление о несоответствии может быть при начале строительства, и уже при регистрации дома. Если замечания относятся к оформлению- просто устраняете ошибки и подаете заново. Но если они касаются того, что уже изменить нельзя (площадь дома, его местоположение и т.д) после завершения строительства- дом могут посчитать самостроем. Поэтому старайтесь не отклоняться от тех характеристик, что указывали в Уведомлении о начале строительства.
Есть два варианта- могут отказать еще на стадии подачи документов или уже после их рассмотрения.
При подаче документов могут отказать, если обратилось ненадлежащее лицо, собраны не все документы или эти документы не соответствуют требованиям. Под последний пункт могут «подогнать» много отказов.
После рассмотрения документов могут отказать по причине несоответствия габаритов и других технико-экономических показателей возводимого или уже возведенного строения градостроительному кодексу.
Во всех этих случаях нужно или исправить недоработки или обратиться в суд для признания решения о несоответствии незаконным.
Виды и перечень работ
Виды реконструкции для промышленных зданий представлены двумя типами: техническое перевооружение и преобразование. В первом происходит замена оборудования на более современное. При преобразовании меняется здание и оснащение. Могут возводиться пристройки, надстройки и т. д.
Что относится к реконструкции зданий и сооружений:
- Перепланировка и увеличение высоты помещения.
- Частичная разборка и замена конструкций.
- Усиление конструкций.
- Усиление фундамента. Упрочнение фундамента или грунта. Специалисты могут проводить термическую обработку, цементацию, устройство набивных свай, битумизацию и т. д.
- Пристройка здания.
- Надстройка здания.
- Улучшение фасада здания: оштукатуривание и окраска, утепление и окраска, добавление дверных и оконных проемов.
- Капитальное строительство.
- Замена инженерных коммуникаций.
- Реорганизация объекта.
- Проведение кровельных работ и при необходимости создание мансарды. Замена гидроизоляционного материала, дополнительное утепление либо полная замена утеплителя. Кроме этого, может быть устроен дополнительный уклон крыши или усиление. В качестве кровельного материала обычно используется рулонный материал или металлические профилированные листы.
В зависимости от состояния здания проводится обследование и принимается решение по типу реконструкции, утверждается перечень работ.
Есть два вида реконструкции: полная (комплексная) и малая (частичная).
Документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию
Выдачей разрешений на проведение реконструкций занимается Городской комитет строительного надзора. В этот орган подаются на рассмотрение следующие документы.
- Пакет правоустанавливающих документов на земельный участок.
- Заявление, заполненное на стандартном бланке.
- Пакет правоустанавливающих документов на расположенные на участке объекты (капитальные и некапитальные).
- Отчеты о проведенных экологических, геологических и геодезических изысканиях.
- Утвержденный ГПЗУ.
- Полученные технические условия на подключение реконструируемого сооружения к инженерным сетям.
- Все разделы проектной документации.
- Документы, подтверждающие согласования со всеми необходимыми организациями.
- Положительные заключения экспертиз архитектурно-градостроительного облика и проектной документации.
- Справки о регистрации необходимых документов в ИСОГД.
Требуется консультация по получению разрешения на реконструкцию объекта?
Позвоните нам по телефону или заполните онлайн-форму. Наш специалист подробно ответит на вопросы, уточнит нюансы и предложит оптимальный вариант взаимовыгодного сотрудничества.
Кроме этого, потребуется электронная цифровая подпись. Чтобы мы подали документы от вашего имени, необходимо оформить и заверить доверенность.
Реконструкция при аренде земельного участка
Аренда — это передача объекта недвижимости во временное использование арендатору на определённый, регламентируемый договором, срок. Как известно, нередко арендаторы заключают эту сделку на длительное время, в течение которого планируют, например, осуществлять коммерческую деятельность в обговорённом объекте недвижимости. Как уже говорилось выше, реконструкция коммерческой собственности проводится для увеличения количества выпускаемой продукции и повышения уровня труда. Исходя из этого, можно понять, почему арендаторы сталкиваются с необходимостью реконструкции помещения или здания.
Арендаторам важно знать, что при желании проведения модернизации, они столкнутся с необходимостью внесений изменений в договор аренды. Это связано, в первую очередь, с целевым использованием земельного участка. Как правило, договор аренды на участок, использование которого изначально не предполагало проведение строительных работ, содержит целевое использование — Эксплуатация. Перед началом реконструкции ВРИ необходимо поменять на «Строительство». Этим вопросом должны заниматься как собственники объекта недвижимости, так и все арендаторы. В случае, если заявление на предоставление услуги, подадут не все участники сделки, то в изменении целевого назначения будет отказано.
При планировании реконструкции важно понимать, что перестройка жилого помещения в коммерческое потребует изменения вида разрешённого использования. Нужно помнить, что не всегда эту процедуру легло пройти, но использование вразрез с ВРИ грозит внушительными штрафами владельцу участка — от 10 тысяч рублей. Для каждого земельного участка существует перечень разрешённых и условно-разрешённых видов использования. Изменения могут быть только в пределах этого списка. Если владелец не уверен, входит ли планируемый ВРИ в список допустимых, это можно проверить на общедоступных ресурсах — сайте Росреестра. Или же собственник может узнать ВРИ, заказав актуальную выписку из ЕГРН.
Изменение вида разрешённого использования земельного участка происходит в Росреестре. Для проведения этой процедуры подаётся заявление, составленное на основании Правил застройки и землепользования, принятых в населённом пункте. Необходимо помнить, что ВРИ, относящиеся к условно-разрешённым, могут быть выбраны только в согласовании с местной администрацией. После одобрения изменения вида разрешённого использования на необходимый владелец вправе планировать реконструкцию и быть уверенным, что не столкнётся с трудностями при регистрации, оформлении и дальнейшем использовании строения и земельного участка.
Какие документы нужны для подачи уведомлений?
Если вы собираетесь строить дом на землях ИЖС или садовый дом, то нужно будет собрать два пакет документов. Один для уведомления перед началом строительства, и второй, когда здание уже будет готово.
До начала строительства или реконструкции:
- бланк уведомления, как его заполнить, расскажем ниже;
- паспорт владельца земли;
- документ, подтверждающий право собственности на участок, например, это может быть свидетельство или выписка из ЕГРН;
- может пригодиться правоустанавливающий документ, например, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи или договор дарения, то есть на основании чего вы получили землю;
- согласование с Культурным наследием, Роснедрами или Лесфондом, если земля находится на охраняемой территории;
- доверенность, если владелец обращается через представителя;
- межевой план, если его нет, то обязательно нужно провести межевание.
После окончания строительства:
- уведомление об окончании строительства или реконструкции, если вы серьезно перестраивали ваш дом;
- паспорт земельного участка;
- технический план;
- если обращается не сам владелец, а доверенное лицо, то нужна будет доверенность;
- соглашение о разделе дома, если владельцев несколько.
Если получили уведомление о несоответствии
В случае, если вам пришел такой документ, это означает, что ваше строительство не согласовали.
Важно! Чтобы отказ пришел в письменном виде и в нем должна быть указана причина.
Их может быть несколько:
- если нарушены отступы от границ земельного участка, например, ближе трех метров от забора;
- если размеры дома не подходят под нужные требования, например, строение больше трех этажей или вышел 20 метров;
- если на участке нельзя строить капитальные дома, например, на территории ОНТ;
- если уведомление отправляет не собственник земельного участка;
- если дом планируется построить на территории, которая находится в особо охранной зоне, например, в близи объектов культурного наследия.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
то уведомление о строительстве не подают,
потому что превышение этажности требует получения разрешения на строительство.
Высота дома не должна превышать 20 м.
Объект ИЖС должен состоять из комнат и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд людей, связанных с их проживанием.
Объект ИЖС не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости.
Иными словами, в таком доме нельзя зарегистрировать право собственности на отдельные комнаты и помещения.
Другими словами, объект ИЖС нельзя превратить в многоквартирный дом.
Для справки.
Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении.
Данное правило действует если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Под садовым домом понимается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения людьми бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Количество этажей садового дома также не может превышать 3-х. Высота садового дома не может превышать 20 м.
Иными словами, по своим техническим параметрам (этажность и высота) садовый дом не должен отличаться от объекта ИЖС, то есть жилого дома.
Чтобы оформление жилого или садового дома в собственность после завершения строительства не стало «колом», необходимо пройти несколько простых этапов.
Подготовка уведомления о начале процесса возведения жилого частного дома
Сейчас уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилого дома является официальной бумагой. Она позволяет в три раза сократить срок регистрации собственности в виде частного жилого дома. Данный документ подготавливается владельцем земельного участка непосредственно перед началом стройки. В статье 51.1 ГК России указаны особенности подготовки и подачи такого уведомления. Бланк этого документа был утвержден Министерством строительства и ЖКХ Российской Федерации. В нем указываются:
- все данные о владельце;
- план частной территории с обозначением контуров жилой постройки;
- данные о строении, которое запланировано возвести на участке;
- информация о частной земельной территории (эта графа заполняется в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости).
Закон, который изменил порядок
Любые изменения порядка осуществления того или иного действия всегда связаны с принятием нормативного акта. Уведомительный порядок начала/окончания работ был установлен с 3 августа 2018 Федеральным законом №340, который внес изменения к Градостроительному кодексу (ГрК).
Самыми существенными изменениями, коснувшиеся индивидуальных владельцев земельных угодий, на которых разрешено строить жилые постройки, явились:
Появилось закрепленное в ГрК определение понятия объектов, для которых вводится уведомительный порядок для начала/окончания. Их три – «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «объект индивидуального жилищного строительства»;
Вместо разрешений введены уведомления. То есть, если точкой отсчета ранее (до 04.08. 2021г.), была дата выдачи разрешения, то после 4 августа начать строить дом можно в удобное собственнику время, а известить государство или муниципальный орган можно позже, уже по свершившемуся факту.
Как выглядит и как заполнить?
Здесь можно скачать заполненный образец Уведомления о начале/реконструкции и конце строительства. Между собой они очень похожи- почти как близнецы.
Не будем раздувать главу и описывать заполнение всех граф в этом документе. Остановимся только на тех, которые могут вызвать вопросы. Остальные понятны логически и интуитивно. Если ничего не заполняете в строчке- ставьте прочерк.
Сначала разберем Уведомление о начале:
- Самую первую строчку можно не заполнять при подаче в бумажном виде. Если хотите красиво- то в Москве нужно писать «Комитет государственного строительного надзора г. Москвы»,в МО наименование вашей местной администрации района, например «Администрация городского округа Домодедово». Но лучше не городить — сами там заполнят. Если подаете дистанционно — лучше написать.
- пункт 2.3; первый вопрос может возникнуть именно здесь. Чтобы быстро и правильно заполнить эту и следующие графы желательно иметь перед глазами выписку из ЕГРН (далее Выписка) о своем земельном участке. В этом пункте лучше просто указать реквизиты (номер и дата выдачи) выписки из ЕГРН. Также можно указать любой другой правоустанавливающий документ ( свид. о собственности, договор аренды, купли- продажи и т.д). Если долевая собственность, указать долю в праве.
- пункт 2.4; здесь нужно указать ФИО остальных собственников/арендаторов земельного участка (или строения) в столбец. По сути нужно повторить заполнение пп. 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 и 2.3 в этой ячейке.
- пункт 2.5; данные можно взять из 1 страницы Выписки. Или по кадастровому номеру найти свой участок на публичной кадастровой карте и списать оттуда.
- пункт 3.1; решаете сами — «садовый дом», или объект ИЖС.
- пункт 3.3.3; не обязательно описывать, сколько и куда отступать от границ участка. Достаточно просто написать «отступы указаны в схематичном изображении».
- пункт 3.3.4; площадь застройки- это площадь здания на уровне цоколя с учетом всех капитальных конструкций (веранды, террасы).
- пункт 3.3.5; если Ваш объект не удовлетворяет основным характеристикам для вашего разрешенного использования земли — в администрации нужно получать «решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства». Если этого документа нет, и Вы не уверены- нужен ли он Вам-просто поставьте прочерк и посмотрите, что ответят.
- пункт 3.4; узнать, находится ли Ваш новострой на землях культурного наследия в интернете будет не так просто, а скорее всего невозможно. Выхода два-подать уведомление с прочерком и ждать ответ, или заказать градостроительный план (его не упразднили совсем- просто он не обязателен) на Ваш земельный участок. Первый вариант предпочтительней- бесплатно и быстро.
- пункт 4; как подготовить данное схематическое изображение описано подробно здесь.
Уведомление о конце строительства выглядит и заполняется практически так же. Там просто не хватает нескольких пунктов. Остальное можно вписывать то же самое, что и в Уведомлении о начале строительства. Ну хоть где-то не нагородили очередных головоломок. Ниже можно будет заполнения уведомления для физических лиц — одного собственника и для нескольких. Заполнение уведомления с несколькими собственниками, находящимися в долевой собственности часто, вызывает вопросы, поэтому добавили заполненный образец.
Уведомление об окончании реконструкции дома
Начинается процедура с обращения к кадастровому инженеру, который готовит технический план здания в обновленном виде. Потребуется не только бумажный вариант, но и его электронная копия. При наличии нескольких владельцев у дома и увеличении площади такового, придется составить соглашение об определении новой доли каждого участника.
В уведомлении содержится следующая информация:
- параметры получившегося жилья;
- их соответствие нормам закона и проекту;
- описание внешнего облика фасада здания;
- отметка о согласовании долей;
- сведения о владельце и его правах и т.д.
Как оспорить отказ в приеме уведомления о реконструкции дома?
Оспорить неправомерный отказ в приеме уведомления о реконструкции дома можно в суде. Перед подачей искового заявления нужно убедиться, что:
- На участке, где расположен объект, разрешено проводить запланированные работы по реконструкции;
- Не нарушаются требования закона, интересы и права третьих лиц, а также различные нормы;
- Результат переделки не несет угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует другим требованиям к реконструкции.
Важно удостовериться, что оснований для отказа в приеме уведомления не было, либо названные уполномоченным органом причины не соответствуют закону. После этого можно составлять иск.
В исковом заявлении требуется указать наименование и реквизиты органа, вынесшего отказ, информацию о суде и истце. Также ходатайство должно содержать следующие сведения:
- ссылки на правовые акты, подтверждающие законность переделки;
- разбор приведенных в отказе оснований и указание на их неправомерность;
- отсылки к прикрепленной документации, подтверждающей отсутствие оснований;
- исковые требования (отменить отказ и обязать принять уведомление).
Особенности подачи уведомления о планируемом строительстве объекта для исторических поселений
Охранные требования, предъявляемые к историческим поселениям, усложняют организацию частной стройки. Отличия кажутся небольшими: в Санкт-Петербурге, который также относится к категории, граждане отправляют обращения и в КГИОП. Комитет по госконтролю должен рассмотреть их за 10 дней, иначе ответ считается положительным. Но сложности заключаются в том, что границы исторических поселений зачастую не определены.
На вопрос о причине промедлений ответили сотрудники КГИОП: что касается Санкт-Петербурга, то соответствующие документы отправлены в Министерство культуры, но рассмотрения не было. В результате жители города, подавшие обращения, чаще получают отказы, чем в области. Итог? Можно ждать роста частного домостроительства у границ Санкт-Петербурга.