Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Позиция Верховного суда
Верховный суд обратил внимание, что нижестоящие инстанции ссылались на отчет об определении рыночной стоимости уступленного требования. В нем оценщик применил ставку дисконтирования в размере 92%, поскольку ранее созвонился с коллекторскими агентствами, проанализировал информацию в интернете и пришел к выводу, что в среднем дебиторскую задолженность выкупают за 8% от номинальной стоимости.
Однако ссылки в договоре уступки требования на такой отчет не говорят о равноценности встречного предоставления, отметил Верховный суд. Рыночная стоимость требования зависит от его документального подтверждения, а также от экономического состояния должника.
Требование к обществу «АТЛ Трейд» подтверждалось решением суда, поэтому было бесспорным и не могло быть дисконтировано из-за недостаточности обосновывающих его документов. Экономические показатели общества «АТЛ Трейд» оценщик не анализировал. В этой связи разумный участник оборота не стал бы полагаться на такой отчет.
Нижестоящим инстанциям следовало выяснить, с какими сложностями столкнулся должник при непосредственном взыскании долга с общества «АТЛ Трейд». До разрешения этого вопроса было невозможно проверить доводы заявителя о высокой ликвидности требования и его выкупе по многократно заниженной цене.
Также Верховный суд отметил: на момент уступки должник имел встречное неисполненное обязательство по возврату займов обществу «АТЛ Трейд» (сейчас являющемуся мажоритарным кредитором). Это обязательство было подтверждено судом и превышало размер спорных требований. Согласно доводам заявителя, физлицо аффилировано с должником и потому осознавало, что целью уступки права требования было изъятие средств общества «АТЛ Трейд», блокирующее возможность получения им исполнения по встречному обязательству.
Спор направили на новое рассмотрение с рекомендациями:
- определить степень ликвидности уступленного по сделке;
- выяснить экономические мотивы заключения договора;
- проверить доводы об участии сотрудников подконтрольной физлицу компании в отношениях по взысканию задолженности;
- дать правовую квалификацию договора.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Зачем нужен поручитель?
В целях минимизации риска по кредитному договору кредитующее подразделение банка в качестве дополнительных гарантий оформляет поручительство юридических и физических лиц. В соответствии со ст. 361 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или частично.
В теории кредитующее подразделение должно осуществлять мониторинг и актуализацию информации о поручителе – юридическом или физическом лице. В ходе проведения мониторинга финансового состояния юридических лиц, являющихся поручителями, кредитное подразделение должно регулярно получать официальную отчетность, заверенную налоговыми органами, расшифровки основных статей баланса в части наиболее дорогостоящих активов, информацию о негативных тенденциях в бизнесе поручителя, а также основных кредиторах поручителя.
При анализе поручителей – физических лиц кредитные подразделения и подразделения риск-менеджмента должны проводить минимальную регулярную проверку наличия личного имущества. На практике кредитные подразделения проводят оценку платежеспособности поручителя всего один раз – при выдаче кредита. Объективным фактором для банков является необходимость обработки огромного массива информации, касающейся сторон, связанных с основным заемщиком. Из-за этого в случае банкротства должника взыскание денежных средств с поручителей осложнено еще и тем, что в течение срока кредитования финансовое положение поручителя может существенно ухудшиться, и к тому времени, когда в отношении основного должника будет проводиться процедура банкротства, поручитель также может стать некредитоспособным.
Зачастую при оценке рыночной стоимости прав требований стоимость по договорам поручительства с физическими лицами приравнивается к нулю, поскольку взыскание задолженности из личного имущества поручителя является практически невозможным в силу юридических тонкостей в отношении взыскания задолженности с имущества граждан. При оценке денежного потока от взыскания с поручителей – юридических лиц оценщик сталкивается с проблемой получения актуальной информации о поручителе, а именно финансовой отчетности, расшифровок статей активов и пассивов, текущего реестра кредиторов, сведений о бизнесе и прочей инсайдерской информации.
В соответствии с нормативно-правовыми актами и документами, регулирующими оценочную деятельность, оценщик обязан осуществить сбор информации, отвечающей требованиям достаточности и достоверности.
Основной информацией, которую будет использовать оценщик для проведения анализа поручителя – юридического лица, станут финансовые показатели деятельности компании. Массив данных, который необходимо собрать при анализе, является существенным, так как для определения платежеспособности поручителя необходимо не только анализировать бухгалтерские данные, но и осуществлять оценку рыночной стоимости всех активов и обязательств. Финансовые и аналитические данные могут быть получены из различных источников, например это статистические базы, включающие информацию по финансовой отчетности, ежеквартальные отчеты эмитентов, базы данных регистраторов и т. д. Конечной целью данного анализа является определение уровня платежеспособности поручителя и возможности исполнения обязательств по договору поручительства.
В текущей практике оценка рыночной стоимости поручительства проводится с существенным дисконтом, который может составлять от 50 до 100% к номинальной стоимости поручительства. Данный дисконт подтверждает ряд крупнейших банков. Это обусловлено тем, что практика взыскания обязательств с поручителей, скорее, негативная.
Учитывая сложную текущую ситуацию с взысканием обеспечения по поручительствам, в 2012 году Высший арбитражный суд Российской Федерации подготовил ряд документов и постановлений, которые затрагивают вопросы разрешения споров, связанных с поручительством. В этих документах предлагается существенно повысить уровень ответственности поручителей.
Банки-кредиторы потеряют комиссии за присоединение заемщиков к коллективным страховкам
Последние годы остро болезненной для потребителей остается тема запредельных комиссий в пользу банка-кредитора при оформлении страховок для потребительских кредитов, которые достигали 95% и выше от уплаченной заемщиком премии по полису страхования жизни. Премия уплачивалась заемщиком за несколько лет вперед (на срок кредита). Эта практика сочетается с практикой присоединения страхователя-заемщика к действующему коллективному договору, сторонами которого выступают банк и страховщик, но не сам потребитель. Последний вообще в данном случае не сторона договора, это сильно осложняет заемщику в дальнейшем защиту интересов в ситуациях конфликта. Кроме того, по этой недружелюбной схеме платеж по страховке устанавливался резко выше, чем по такому же договору, заключенному на свободном рынке. И все это при том, что коллективный договор страхования заемщиков защищает интересы самого банка от невозврата кредитов при возникновении проблем со здоровьем или в случае смерти заемщика.
В последнее время законодатели, ФАС России и ЦБ направляли значительные усилия на ограничение условий для дискриминации потребителей, усилены права заемщиков на отказ от страховки и досрочное их расторжение. Правда, при этом резко взлетает ставка по кредиту. Прямых возможностей влиять на условия договора страхования, заключенного СК и банком в случае коллективной схемы договора, влиять на уровень комиссий у регуляторов пока нет.
Для решения проблемы высоких комиссий по договорам коллективного страхования потребуются дополнительные шаги со стороны законодателей, отмечают в ЦБ. «Банк России поддерживает предложения по внесению изменений в закон «О потребительском кредите (займе). Так, предлагается исключить взимание кредитором комиссии при подключении заемщика к договорам коллективного страхования. Это справедливо, поскольку в данном случае кредитор действует исключительно в собственных интересах», — полагает регулятор. Таким образом, вся эта схема зарабатывания на коллективных страховках сверхкомиссий разрушится.
Проектируемая мера может оказаться эффективней в сочетании с другой в рамках борьбы с недобросовестными практиками при кредитном страховании, которые связаны с навязыванием заемщику дополнительных страховых продуктов.
ЦБ возлагает надежды и на принятие закона о совершенствовании расчета полной стоимости кредита (ПСК). Таким образом, полное раскрытие потребителю информации о стоимости как самого кредита, так и страховки, о других платежах устранит возможность прятать дороговизну кредита, рекламируя при этом низкую ставку по нему.
«Сейчас законопроект находится на рассмотрении в Государственной думе. В расчет ПСК будут включаться все платежи за дополнительные услуги, предлагаемые при заключении кредитного договора, включая плату за страховки. Так как действующее законодательство ограничивает размер ПСК по каждому виду кредитов (его значение не должно превышать среднерыночное более чем на треть), будет существенно ограничена возможность навязывания кредиторами заемщикам дополнительных страховых услуг», — пояснили в ЦБ.
Для защиты потребителя регулятор уже установил требования к кредитному страхованию, которые вступили в силу с 1 октября 2022 года (Указание 6139). Также 11 октября 2022 года ЦБ адресовал страховым организациям и кредиторам информационное письмо об обеспечении прав заемщика на выбор страховщика при добровольном страховании для исполнения обязательств по договору потребительского кредита (займа). ЦБ закрепил возможность отказаться от страховки при досрочном погашении кредита с возвратом части её стоимости, обязал предоставлять заемщику всю важную информацию об условиях страхования в доступной форме, а также предупредил о том, что недопустимо навязывать клиенту услуги конкретной компании для страхования связанных с кредитом рисков.
Отвечая на вопрос, какой эффект дали все эти меры, в ЦБ отметили, что «прошло слишком мало времени, чтобы оценивать эффект нового регулирования». Но там видят, что страховщики активно вносят изменения в свои правила страхования, приводят их в соответствие с новыми требованиями. Банк России будет мониторить, как страховщики соблюдают новые положения регулирования.
Как заполнить счет-фактуру
Оформление документа зависит от того, какая сторона сделки это производит.
Цедент выставляет цессионарию счет-фактуру при любом финансовом результате от продажи задолженности. Если задолженность продана с убытком или «по себестоимости», т.е. за сумму, равную номиналу, то облагаемая база (графа 5) и сумма налога (графа 8) будут равны 0.
Если же цедент получил прибыль, то в графе 5 нужно отразить ее сумму, которая и будет являться налоговой базой. НДС в графе 8 будет определен расчетным путем по ставке 20/120, которую следует указать в графе 7.
Исключение здесь делается только для ситуации, когда продается задолженность по кредиту или денежному займу. В этом случае счет-фактура не нужен вообще, т.к. для операций, освобожденных от НДС, его оформление не требуется (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
У цессионария облагаемая база по НДС возникает при получении денег от должника. В этот момент он выставляет счет-фактуру в одном экземпляре. В строке «покупатель» нужно указать должника, в графе 5 — разницу между поступлениями от должника, и затратами на приобретение долга.
Определение суммы НДС в графе 8 производится расчетным путем, аналогично цеденту.
Для чего нужна оценка права требования?
Оценка прав требования – это определение рыночной стоимости, то есть конкретной денежной суммы, за которую объект оценки может быть продан. При проведении оценки право воспринимается как товар, который можно продать, и поэтому требуется определить цену.
Самая распространённая цель проведения оценки прав требования – это подготовка к переуступке права какому-либо участнику свободного рынка. Также выделяются следующие цели, для достижения которых юридические лица обращаются к независимым оценщикам:
- Принятие управленческих решений.
- Обращение взыскания на имущество должника (предприятия или физлица).
- Определение стоимости как актива при банкротстве фирмы.
- Анализ финансового состояния лица, обладающего этим правом (кредитора).
- Переоценка прав требования.
- Оценка стоимости для суда.
- Купля-продажа.
- Оформление права требования в наследство.
- Решение имущественных споров (есть ситуации, когда право требования является спорным объектов в бракоразводном процессе).
Будущее право как предмет договора об уступке
Общей нормы, предусматривающей возможность заключения договора в отношении будущих прав, действующее законодательство не содержит. Имущественное право может быть предметом множества договоров: купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), мены, дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ), залога (п. 1 ст. 336 ГК РФ), финансирования под уступку денежного требования (п. 1 ст. 824 ГК РФ). Применительно к последним двум видам договоров ГК РФ указывает на то, что их предметом могут быть будущие права (п. 6 ст. 340 ГК РФ и ст. 826 ГК РФ). В нормах о других договорах прямого указания на это нет. Применительно к договору купли-продажи такая норма может быть выведена путем систематического толкования положений главы 30 ГК РФ. Согласно п. 4 ст. 454 ГК РФ к продаже имущественных прав применяются те же нормы, что и к продаже вещей (то есть нормы § 1 главы 30 ГК РФ). Одной из таких норм является правило п. 2 ст. 455 ГК РФ, предусматривающее возможность заключения договора купли-продажи по поводу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем («будущая вещь»). Следовательно, норма о «будущих вещах» должна распространяться и на будущие права. Что касается договора мены, представляется, что его предметом может выступать будущее право в силу п. 2 ст. 567 ГК РФ: «к договору мены применяются соответственно нормы о купле-продаже».
Отсутствие общей нормы о возможности заключения договора по поводу будущих прав вовсе не означает ограниченности их оборота вышеуказанными случаями. Противоположное мнение полагаем противоречило бы принципу дозволительности гражданского права. Если договор строится по консенсуальной модели, то факт обладания или необладания должником правом (предметом договора) не имеет никакого значения. Обладание правом необходимо для его передачи, а не для заключения по поводу его договора. На момент заключения договора по поводу вещи для кредитора безразлично, обладает ли должник этой вещью и существует ли она вообще. То же самое можно сказать и о ситуации, когда предметом договора является право.
Исполнением договора об уступке будущего права является цессия, то есть передача права. Срок исполнения договора определяется сторонами, а если такой срок не определен (и не является существенным условием договора) — в соответствии с законом (согласно ст. 314 ГК РФ и другим нормам ГК РФ, регулирующим соответствующие договорные отношения). Срок исполнения обязанности по передаче права может наступить как до, так и после его возникновения. В первом случае предметом цессии должно быть будущее право, а во втором — существующее. Если уступается существующее право, то никаких правовых коллизий не возникает — цессия происходит в общем порядке согласно нормам главы 24 ГК РФ (или специальным нормам главы 43 ГК РФ в случае исполнения договора финансирования под уступку денежного требования). Сложнее обстоит дело в случае, если стороны договорились об уступке будущего права. Прежде чем ответить на вопрос о допустимости такой уступки согласно действующему российскому законодательству, рассмотрим принципиальную проблему — возможность уступки будущего права с теоретической точки зрения.
Дайджест отдельных позиций Верховного Суда РФ за август-сентябрь 2021 года
Важно правильно все оформить и задокументировать: бывает, что цедент уже после получения денег пытается оспорить сделку и вернуть требование себе.
Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.
Средняя стоимость портфеля в I квартале этого года была 3–3,5%, говорит Чиркин, в конце года цена либо останется такой же, либо вырастет, так как банкам нужно будет компенсировать потерю маржи по выдачам кредитов. «Мы, как покупатели, ждем снижения цены: расходы на обработку портфеля вырастут при одновременном падении платежеспособности, – говорит он. – Денег у клиентов становится меньше».
Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты.
Средняя стоимость портфеля в I квартале этого года была 3–3,5%, говорит Чиркин, в конце года цена либо останется такой же, либо вырастет, так как банкам нужно будет компенсировать потерю маржи по выдачам кредитов. «Мы, как покупатели, ждем снижения цены: расходы на обработку портфеля вырастут при одновременном падении платежеспособности, – говорит он. – Денег у клиентов становится меньше».
Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского Кодекса России, при организации конкурентных закупок уступка требования долга победителем торгов третьему лицу запрещена.
Изменение должника или перевод обязательств
Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.
Он отметил, что совершенствованию цессионных сделок будет способствовать налаживание электронного взаимодействия с госорганами. Но банки и МФО также могут существенно повлиять на качество сделок.
Если в договоре потребительского кредита или займа установлен запрет цессии, передавать требование нельзя. Вообще. Никому.
Пока активность банков – основного источника плохих долгов для коллекторов – на минимуме, отмечает гендиректор Первого коллекторского бюро Павел Михмель. Сейчас банки остановили все цессионные сделки, подтверждает представитель Промсвязьбанка.
Впрочем, практика продажи долгов физлицам в России есть, хотя сами банки не любят о ней распространяться.
Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.
В 2019 году «Торглайт» признали банкротом. Конкурсный управляющий начал оспаривать сделки компании, в том числе и соглашение о цессии с банком. Позиция конкурсного управляющего была основана на том, что банк не намеревался исполнять обязательства по спорному договору и предоставил по сделке неравноценное встречное исполнение.
Для подобных случаев в договоре цессии целесообразно указать цену уступки каждой из таких частей. Это позволит компании корректно определить доход и, следовательно, налоговую базу от уступки права требования в отношении каждой из частей (письмо Минфина России от 26 августа 2021 г. № 03-03-06/2/150, письмо Минфина России от 2 ноября 2021 г. № 03-03-06/2/210).
Правовое регулирование переуступки прав требования
Уступка кредитором права требования по сделке другому лицу осуществляется в порядке, предусмотренном гл. 24 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Условия перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона представлены в ст. 387 ГК РФ.
Пунктом 2 ст. 382 ГК РФ предусмотрено, что при уступке прав требования согласие должника не требуется (если этого не требуется законом или договором). Стороны вправе прописать необходимость наличия согласия должника в условиях соответствующего договора. Однако если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то уступка права требования без согласия должника не допускается (п. 2 ст. 388 ГК РФ).
Порядок налогообложения уступки права требования после наступления срока платежа
В соответствии с п. 2 ст. 279 НК РФ при уступке налогоплательщиком — продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком по сделке уступки права требования, который включается в состав внереализационных расходов налогоплательщика. При этом убыток принимается в целях налогообложения в следующем порядке:
50% суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов на дату уступки права требования;
50% суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов по истечении 45 календарных дней с даты уступки права требования.
Названные положения также применяются к налогоплательщику-кредитору по долговому обязательству.
Отметим, что указанный порядок также применяется в тех случаях, когда банк-кредитор (в соответствии с положениями п. 3 ст. 450 и п. 1 ст. 452 ГК РФ, а также ст. 33 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности») в одностороннем порядке устанавливает новую дату возврата кредита путем направления заемщику уведомления о том, что все непогашенные кредиты и проценты немедленно становятся подлежащими уплате. В подтверждение указанной позиции также см. Письмо Минфина России 18.04.2011 N 03-03-06/2/63.
На практике достаточно нередкими являются случаи реализации банками-кредиторами задолженности, в отношении которой в соответствии с Положением N 254-П был создан резерв. По нашему мнению, суммы сформированного резерва на возможные потери по ссудам при уступке права требования задолженности подлежат восстановлению в соответствии со ст. ст. 292 и 250 НК РФ. При этом пп. 5 п. 4 ст. 271 НК РФ определено, что в налоговом учете датой признания внереализационного дохода в виде сумм восстановленных резервов является последний день отчетного (налогового) периода (Письмо Минфина России от 04.12.2009 N 03-03-06/2/229).
Определение стоимости уступаемой задолженности
Стоимость задолженности по кредитному договору определяется исходя из суммы всей задолженности по договору, уступаемой цессионарию, включая сумму основного долга по кредитному договору, сумму процентов, присужденных к взысканию арбитражным судом, а также сумму процентов, начисленных по условиям кредитного договора за период после вступления в силу решения суда и до момента уступки права требования, но не уплаченных заемщиком. Аналогичного мнения придерживается Минфин России в Письме от 22.04.2011 N 03-03-06/2/68.
При этом если неустойка (пени, штрафные санкции), начисленная за нарушение условий кредитного договора, учитывалась банком-цедентом в составе внереализационных доходов, то при уступке права требования задолженности по кредитному договору новому кредитору сумма учитываемой в составе внереализационных доходов неустойки включается в сумму передаваемой задолженности.
Если неустойка (пени, штрафные санкции) за нарушения условий кредитного договора не учитывалась банком-цедентом в составе внереализационного дохода, то сумма неустойки в передаваемую по договору уступки права требования задолженность не включается.
Аналогичного мнения придерживается Минфин России в Письмах от 26.03.2010 N 03-03-06/2/58, от 10.02.2010 N 03-03-06/2/27 и др.
Учет убытка от уступки права требования по-новому
Если договором или приложениями к нему предусмотрен график обязательных платежей, уступаемая задолженность, вполне вероятно, будет являться просроченной неполностью и при «продаже» срок уплаты наступит лишь для части из них. В данном случае размер убытка от уступки просроченной и непросроченной частей будет определяться по-разному (должны применяться разные положения ст. 279 НК РФ) (письмо Минфина России от 25 марта 2021 г. № 03-03-06/1/9221). Для подобных случаев в договоре цессии целесообразно указать цену уступки каждой из таких частей. Это позволит компании корректно определить доход и, следовательно, налоговую базу от уступки права требования в отношении каждой из частей (письмо Минфина России от 26 августа 2021 г. № 03-03-06/2/150, письмо Минфина России от 2 ноября 2021 г. № 03-03-06/2/210).
На основании данных и условий из предыдущего примера предположим, что размер процентной ставки, которую организация рассчитала, применив метод сопоставимых рыночных цен в отношении собственных сделок по долговым обязательствам с лицами, не являющимися взаимозависимыми, составит (условно) 9%. Предположение основано на принятом порядке ценообразования в хозяйственных отношениях взаимозависимых лиц и динамике изменений ставки рефинансирования, устанавливаемой Банком России.