Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Председатель совета МКД — старший по дому. FAQ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpeд тeм кaк пpиcтyпить к выпoлнeнию oбязaннocтeй, пpeдceдaтeлю нeoбxoдимo пoлyчить нoтapиaльнo зaвepeннyю дoвepeннocть oт жильцoв мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Toлькo имeя нa pyкax этoт дoкyмeнт, oн мoжeт oфициaльнo выcтyпaть в poли пocpeдникa мeждy coбcтвeнникaми квapтиp и opгaнизaциeй, yпpaвляющeй дoмoм.
Coвeт coздaeтcя влaдeльцaми пoмeщeний в мнoгoквapтиpнoм дoмe (MКД). Члeны coвeтa избиpaютcя cpeди чиcлa coбcтвeнникoв пyтeм oбщeгo гoлocoвaния.
Дeятeльнocть coвeтa дoмa peгyлиpyeт жилищный кoдeкc. A имeннo cт. 161.1 ЖК PФ. Coглacнo этoмy дoкyмeнтy, мнoгoквapтиpный дoм мoжeт имeть лишь oдин opгaн yпpaвлeния. Cлeдoвaтeльнo, ecли peчь идeт o тoвapищecтвe coбcтвeнникoв (TCЖ) или жилищнo-cтpoитeльнoм кooпepaтивe (ЖCК), тo coздaниe coвeтa нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae фyнкции yпpaвлeния дoмoм лoжaтcя нa члeнoв TCЖ или ЖCК.
Coглacнo п. 11 cт. 161.1 ЖК PФ, coвeт coбcтвeнникoв жилплoщaди в MКД — этo coвeщaтeльный opгaн. B чиcлo фyнкций, кoтopыe oн выпoлняeт, вxoдит зaявлeниe o cyщecтвyющиx пpoблeмax и кoнтpoль зa дeятeльнocтью opгaнизaции, oбcлyживaющeй дoм.
Кaк cocтaвить плaн paбoты?
Для ocyщecтвлeния эффeктивнoй paбoты пpeдceдaтeлю кoмитeтa нeoбxoдимo имeть чeткий плaн мepoпpиятий cвepяяcь c кoтopым, oн и бyдeт ocyщecтвлять cвoю дeятeльнocть. Кaк пpaвилo, тaкaя бyмaгa cocтaвляeтcя eжeмecячнo и включaeт в ceбя cпиcoк дeл, oбязaтeльныx к иcпoлнeнию. Этo мoгyт быть кaк pyтинныe oбязaннocти, пoвтopяющиecя кaждыe 30 днeй, тaк и нoвыe, кoтopыe нyжнo пpoвecти вceгo лишь oдин paз.
Ocнoвныe мepoпpиятия, кoтopыe cтoит oтмeтить в пepвyю oчepeдь — этo ocмoтp мнoгoквapтиpнoгo дoмa и oцeнкa cocтoяния oбщeй coбcтвeннocти. B cлyчae, ecли cocтoяниe кaкoгo-либo oбъeктa oкaжeтcя нeyдoвлeтвopитeльным, пpeдceдaтeль oбязaн cooбщить oб этoм в yпpaвляющyю кoмпaнию.
Eщe oднa oбязaтeльнaя oтмeткa — cocтaвлeниe oтчeтa o пpoдeлaннoй paбoтe и oзнaкoмлeниe coбcтвeнникoв c eгo peзyльтaтaми.
Baжнo! Ecли влaдeльцы жилья пocчитaют, чтo пpeдceдaтeль cпpaвляeтcя co cвoeй paбoтoй oчeнь xopoшo, тo oни cмoгyт нaзнaчить eмy мaтepиaльнoe вoзнaгpaждeниe. Peшeниe o пpeмиpoвaнии пpeдceдaтeля или члeнoв coвeтa пpинимaeтcя нa coбpaнии жильцoв. Пpи этoм coбcтвeнники дoлжны бyдyт пpoгoлocoвaть зa пoдoбнyю инициaтивy или пpoтив нee. Ecли бoльшe пoлoвины гoлocoв бyдyт «зa», тo cлeдyющим шaгoм пoнaдoбитcя cocтaвить дoкyмeнт, в кoтopoм yкaзывaeтcя cyммa вoзнaгpaждeния, a тaкжe имя и пocт лицa, кoтopoe eгo пoлyчит.
Полномочия совета мкд текущий ремонт
Совет МКД — орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК, то совет МКД уже не может быть избран.
Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД также определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает ОСС для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).
Обязанности председателя совета
- Пред тем, как собрание хозяев квартир примет решение о заключении договора управления МКД, председатель может осуществлять переговоры с целью уточнения или изменения условий документа.
- Председатель обязан проинформировать собственников МКД о соглашениях, достигнутых результате переговоров.
- Председатель подписывает документ об управление МКД, только после того как удостоверится, что положения договора соответствуют условиям, озвученными на собрании владельцев недвижимости.
- Председатель следит за добросовестным выполнением условий соглашения со стороны УК.
- При обнаружении услуг и (или) работ предоставленных в неполном объеме или выполненных некачественно, председатель обязан составить соответствующий акт и направить его на рассмотрение в органы местной власти.
- Во время судебных разбирательств председатель имеет право выступать от лица всех собственников жилплощади в МКД, если ведется слушание об управлении данным домом и (или) уклонении управляющей компанией от выполнения обязательств перед хозяевами жилья.
- Председатель вправе принимать окончательное решение по вопросам, обсуждаемым на общем собрании обладателей недвижимой собственности. Однако это возможно лишь в том случае, если решением совета ему были переданы соответствующие полномочия.
Справка! Председатель имеет право официально выступать от лица совета (в том числе заключать договор и выступать в суде) только на основании доверенности, полученной от владельцев жилья в многоэтажном доме.
Расширение полномочий
Владельцы квартир вправе расширить полномочия, которыми обладают члены совета дома и (или) его председатель. Для этого понадобится подписать соответствующий договор с управляющей компанией, обслуживающей дом, подрядной организацией или государственными органами. Однако стоит обратить внимание на то, что расширенный список обязанностей совета не может противоречить Жилищному Кодексу РФ.
Согласно ст. 185 ГК РФ в доверенности, выданной председателю, должны указываться все собственники, согласившиеся на расширение списка его полномочий.
В некоторых случаях необходимо не расширять круг полномочий, а передавать их совершенно другому лицу. Таких случаев может быть несколько:
- председатель не намерен продолжать работу в совете и хочет оставить свой пост по собственному желанию;
- собственники недовольны работой действующего председателя или высказывают недоверие к лиц, занимающему этот пост.
Если владельцы жилья в многоквартирном доме настаивают на перевыборах председателя, то им необходимо составить петицию и собрать подписи в пользу смены действующего члена совета. Для проведения досрочных выборов достаточно собрать не менее 25% голосов «за».
Если необходимое количество голосов было собрано, то для выборов нового представителя совета организуется собрание домовладельцев. По итогам проведения повторных выборов составляется протокол, который передается в управляющую компанию. Сотрудники компании изучают предоставленный документ, после чего аннулируют полномочия прежнего главы совета.
Выбор другого председателя
В ЖК РФ сказано, что выборы совета дома и председателя должны происходить каждые два года на общем собрании. Однако, на нем же можно установить другой срок для выборов в будущем. Если в установленный срок выборы не состоятся, то полномочия действующего совета автоматически переносятся до срока следующих выборов.
Проведение досрочных перевыборов (и внештатного общего собрания) возможно, если совет многоквартирного дома не справляется со своими обязанностями. В протоколе ОСС должно быть указанно, в чем конкретно заключалось нарушение. Например: хамит, нарушает права собственников о получении информации, злоупотребляет своим положением, совершил кражу общего имущества/денежных средств или заключил фиктивную сделку.
При грубых нарушениях можно написать заявление в полицию или жалобу в прокуратору. Причем лучше писать коллективный вариант бумаг, а так же подать в суд.
Оплата труда старшего по дому
Безусловно у человека, принявшего решение стать председателем широкий круг прав и обязанностей. Поэтому, прежде чем выдвинуть свою кандидатуру на столь ответственную должность необходимо хорошо оценить свои возможности. Возникает закономерный вопрос — полагается ли денежное вознаграждение человеку, который возложит на себя весь груз ответственности за благосостояние дома.
С точки зрения законодательства вопрос о зарплате управляющего не регулируется. Управляющая компания не вправе начислять выплаты в связи с тем, что председатель не состоит с ней в трудовых отношениях.
Сбор денежных средств с жильцов в счет оплаты деятельности председателя отдельной строкой в квитанции на оплату коммунальных услуг будет не корректным вариантом. После того как УК получит деньги с жильцов, она будет обязана заплатить с этой суммы подоходный налог.
Решение о назначении вознаграждения для председателя должно быть принято на общем собрании жильцов. Как правило, рассматривается несколько вариантов:
- освобождение от определенных ежемесячных платежей, например, услуг консьержа или оплаты за домофон или вывоз мусора
- добровольный сбор денежных средств с жильцов и передача их совету дома с целью дальнейшего распределение между председателем и иными должностными лицами.
Совет МКД представляет законные интересы квартировладельцев во время споров, которые возникают с УК или ресурсоснабжающей организацией. Избрать состав данных представителей можно только на специальном собрании.
Важно: согласно Жилищному кодексу, создать этот орган разрешается в тех случаях, когда заключен соответствующий договор с УК. Организация совета невозможна, если дом управляется ТСЖ.
Действующее законодательство разграничивает в полномочиях данный орган и ОСС. Последнее считается единственным образованием, способным принимать решения, затрагивающие интересы каждого собственника жилых помещений в доме:
- порядок и условия оплаты ЖКХ-услуг или ремонта (включая капитального);
- выбор УК;
- порядок использования придомовой территории и иные.
Что вправе делать представители совета МКД?
Основная задача этого органа — защита прав и законных интересов собственников. Совет МКД может выступать от имени квартировладельцев при спорах с управляющей компанией или ресурсоснабжающей организацией по поводу оказания некачественных услуг или неисполнения теми обязательств. В частности, члены данного органа вправе фиксировать надлежащим образом подобные нарушения и предоставлять соответствующие доказательства в УК с требованием устранить выявленные проблемы.
Совет участвует в подписании актов о выполненном ремонте (включая капитальный) или о фиксации повреждения имущества собственников (затопление, умышленное причинение вреда). Оба документа составляют представители УК. Если последние отказываются заполнять подобные акты, эту процедуру вправе осуществить члены совещательного органа. Кроме того, совет может инициировать проведение внеочередного собрания собственников.
Председатель совета МКД: права и обязанности
Довольно трудно создать благоприятные условия для доверительных взаимоотношений клиентов и управленческих структур, когда отсутствует промежуточная организация, разделяющая интересы обеих сторон. Таким связующим звеном выступает СМД (совет многоквартирного дома). Председатель совета МКД решает насущные вопросы и ориентирует работу государственных жилищных структур.
В каждом многоквартирном доме обязательно должен быть свой совет МКД. Совета может не быть лишь тогда, когда уже существуют жилищный или потребительский кооператив, а также товарищество.
В случае, когда жильцы не создали совет и не выбрали председателя совета МКД, управленческая компания обязана организовать ОСС (общее собрание собственников) в течение трех месяцев.
Главной проблемой ОСС будет отсутствие совета МКД, главной задачей – решение этой проблемы.
★ ВАЖНО!
Как избрать совет МКД и его председателя
Согласно настоящим законам Российской Федерации любой многоквартирный дом обязан обзавестись советом и председателем совета МКД (в случае, когда здание не находится на попечительстве ТСЖ или иной организации, исполняющей такие же функции).
В чем польза подобного органа управления? Бесспорно, он отстаивает права и пожелания жителей здания. Обязанности председателя совета МКД заключаются в следующем: проверка должного выполнения управляющей компанией (УК) ее работы, организация порядка и ремонта общедомовых помещений, оценка исполненных компанией обязательств перед собственниками.
Получается, что совет МКД должен следить за следованием УК двусторонним актам, а также оценивать степень удовлетворенности жильцов проделанными работами.
Что такое совет многоквартирного дома? По принципу создания и работы это орган самоуправления жильцов, не имеющий статуса юридического лица. Совет не может открыть свой счет, он не имеет своей печати, юридического адреса.
Его функции скорее контролирующие и направляющие. Даже не являясь юрлицом, совет может взаимодействовать не только с УК, но и с другими коммунальными предприятиями, поставщиками, транспортными компаниями.
ВНИМАНИЕ! Должен быть избран председатель совета МКД, на его плечи будет ложиться больше всего работы.
У Совета многоквартирного дома есть важные функции и обязанности. Обязанности не голословные, они закреплены Жилищным кодексом. Среди них:
- контроль за Управляющей Компанией;
- контроль за состоянием дома;
- решение конфликтных ситуаций между осседями4
- планирование предстоящих работ по ремонту косметическому, капитальному, срочному), определение самых основных приоритетов;
- планирование работ по благоустройству участка.
Контролировать работу УК совет и его председатель может по закону. Такая мера дисциплинирует работников Управляющей Компании, ведь они могут за большие коммунальные платежи оказывать услуги низкого качества.
Если жильцы жалуются в компанию и на компанию по одному, это редко имеет какой-то положительный результат. А Совет МКД, как представитель всех собственников для обслуживающей компании будет иметь больший вес.
Жильцы не всегда понимают, для чего нужен совет дома, иногда они считают, что достаточно подписать договора с УК и можно рассчитывать на комфорт и уют в доме. В результате они сталкиваются с формальным отношением коммунальщиков к своим обязанностям, которые не хотят вникать в проблемы здания, улучшать его характеристики.
Какими полномочиями обладает совет дома
Компетенции органа:
- обеспечение реализации постановлений, принятых на встрече собственников;
- обращение к собранию владельцев квартир по вопросам пользования общим имуществом, землей под сооружением, придомовыми территориями, проведения строительных мероприятий, услуг ЖКХ и т.д.;
- организация надзора за проведением устранения неисправностей коммуникаций, лифтов, отделкой подъездов, обустройством детских площадок, паркинга, качеством поставки тепла, воды и т.д.;
- принятие решения без созыва жильцов о выполнении ремонта;
- отчет о проделанной работе перед ОСС.
Как осуществляется выбор председателя
Главу совета не назначают. Его определяют на общем собрании владельцев квартир. Кандидат должен обладать такими качествами:
- коммуникабельность;
- грамотная речь;
- умение работать с документацией, вести деловую переписку;
- ответственность;
- активность;
- уверенность в себе;
- настойчивость.
Возглавить совет может гражданин, удовлетворяющий следующим требованиям:
- наличие собственности в МКД;
- возраст более 18 лет;
- постоянное проживание в доме.
Председатель МКД: права, обязанности, правовой статус
Обязанности председателя совета многоквартирного дома — это перечень инструкций, предусмотренных статьей 161.1 Жилищного кодекса, которые исполняет назначенное лицо. Председатель избирается из членов совета МКД. Который, в свою очередь, создается для решения проблем жильцов. Разберемся, какие функции выполняет председатель МКД, каковы его права и обязанности.
Большинство многоквартирных домов передано в ведение управляющих компаний. И зачастую проблемы жильцов становятся исключительно их проблемами. Дирекции управляющих компаний редко идут на контакт, оставляя индивидуальные жалобы и обращения без внимания. Чтобы проблемы жильцов решали представители УК, которые, кстати, получают за это неплохие деньги, жильцам необходимо объединиться.
Зачем нужен председатель
На организуемом собрании владельцев избирается председатель многоквартирного дома. К его обязанностям относится руководство деятельностью совета и подчинение собраниям собственников.
Он выполняет следующую работу:
- До принятия решения об оформлении договора управления может вести переговоры по условиям этого документа;
- Информирует собственников о результатах переговоров по всем вопросам;
- Благодаря доверенности, предоставленной собственниками, может заключать договор управления домом. На основе договора владельцы помещений обретают права и обязанности по отношению к недвижимости. Собственники могут требовать копию документа;
- Контролирует обязательства по оформленным договорам относительно предоставленных услуг;
- Должен регулярно проводить ремонт недвижимости в зависимости от ее состояния.
- Подписывает акты приемки работ и документацию по предоставлению услуг ненадлежащего качества;
- Посещает суды, как представитель собственников помещений, по вопросам, относящихся к управлению и предоставлению коммунальных услуг.
Процедура избрания СМД
Поскольку совет МКД – выборный орган, для его создания необходимо провести выборы, на которых будут определены собственники, способные справиться с работой по управлению.
Решение считается принятым, если на общее собрание жильцов явится больше половины владельцев помещений, и 50 процентов из них утвердят представленные кандидатуры. Заметим, что голосование можно организовать и заочно.
Этот порядок формирования органа определен в ст. 161.1 ЖК РФ. Подобные выборы не проводятся, если в доме уже есть ТСЖ или ЖСК.
На общем собрании определяется и количество членов СМД. Председатель совета многоквартирного дома выбирается из числа его членов.
Хотя регистрация СМД в органах местного самоуправления не требуется, муниципальные образования контролируют выполнение жильцами обязанности по его созданию.
Как выбрать Председателя
Законодательство нашей страны никак не ограничивает кандидатуру Председателя. Его избирают, основываясь только на решении Совета жильцов. Но не исключено, что данная ситуация скоро изменится.
Не так давно жильцы очень часто создавали ТСЖ. Это объяснялось тем, что они хотели, чтобы дом оказался в программе капремонта. При этом такие ТСЖ так и остались в теории, но своих функций они давно не исполняют.
Однако не у всех ТСЖ функционирование происходило по одной схеме. Есть и действующие Советы, их тоже достаточно много. Общий портрет Председателя, как правило, один и тот же. Это наиболее активный, целеустремленный и беспокоящийся за состояние общей собственности человек. Но, как известно, одного рвения мало. Председатель должен обладать обширными знаниями в области коммунального хозяйства, в бухгалтерской, финансовой, юридической сферах.
Таким образом, Председателю не помешает закончить хотя бы курсы. К сожалению, на настоящий момент они есть не во всех городах нашей страны.
Обратите внимание! Председатель в обязательном порядке должен быть собственником квартиры в доме.