Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.
| № п/п | Этап подготовки | Примерный срок |
|---|---|---|
| 1 | Оформление технического паспорта | от 30 дней |
| 2 | Направление уведомления | 30 дней с момента вручения |
| 3 | Подготовка документов | 2-3 дня |
| 4 | Оформление договора | 2 дня |
| 5 | Государственная регистрация | от 7 дней |
Отказ на приобретение долевой собственности
Не исключены ситуации, когда проверяющие госорганы принимают решение об отказе в компенсации расходов на покупку доли из материнского капитала. Основной причиной отказа в большинстве случаев является выделение в качестве приоритета покупки целого жилья, а не его части.
Если других законных оснований для отказа не было, владелец сертификата на маткапитал вправе обжаловать подобное решение в судебном порядке. Однако соблюдение всех рекомендаций, а также отсутствие факта мошенничества в случае с использованием средств государственной поддержки, практически исключают варианты о вынесение отрицательного решения о выкупе доли в квартире.
Поскольку покупка части жилплощади при помощи материнского капитала имеет свои нюансы, покупателям возможно потребуется консультация специалистов по недвижимости, юристов, работников ПФР.
Какие условия нужно соблюдать при покупке доли у родственников?
Покупка доли в праве собственности (а не отдельного жилого помещения: комнаты, квартиры, дома или части дома) не препятствует направлению средств материнского капитала на погашение обязательств по договору при условии, что жилое помещение пригодно для проживания, а фактически используемая семьей в результате такой покупки жилая площадь становится больше.
Агапов обращает внимание на то, что выкупить долю в квартире можно только в том случае, если она четко поделена на части. В документах на собственность должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким людям на праве общей собственности без распределения долей. Недопустимы сделки между мужем и женой, также нельзя покупать долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов.
Еще одно важное условие — приобретение части жилья должно обеспечивать семье получение отдельного жилого помещения (комнаты) или всей квартиры.
Эксперт отмечает, что практика, когда приобретаемое за счет средств материнского (семейного) капитала жилое помещение, оформляемое в собственность детей, покупается у их близких родственников (например, бабушек или дедушек), может вызывать сомнения у органов ПФР при рассмотрении представленного пакета документов. Однако закон такие сделки не запрещает.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Порядок выкупа доли квартиры у родственника
Доля в квартире фактически представляет собой долю в праве собственности на квартиру, так как ее «держатель» владеет не квадратными метрами определенной части квартиры, а пропорциональным своей доле правом распоряжения собственностью. При возникновении необходимости продать жилплощадь, находящуюся в долевой собственности, каждый отдельный владелец может распоряжаться только принадлежащей ему частью прав на недвижимость (долей). Поэтому среди долевых собственников отдельной квартиры часто встречаются родственники или чужие друг другу люди.
Для многих россиян возможность продажи или покупки доли жилой недвижимости позволяет оптимальных способом разрешить ряд насущных проблем. Таких как, к примеру:
- жилищный вопрос (покупка доли для дальнейшего проживания);
- инвестирование свободных накоплений с защитой от инфляционных процессов;
- вопрос постоянной и временной регистрации (часто используется в мегаполисах для получения прибыли);
- получение возможности выкупа со временем квартиры целиком.
Если квартира находится в общей собственности, то перед тем как осуществлять какие-либо сделки с частью условной квартиры, принадлежащей тому или иному члену семьи, необходимо выделить соотношение, кому и сколько комнат (квадратных метров) принадлежит. Потому как практически невозможно оценить невыделенные права и, следовательно, нельзя их отчуждать, а также проводить с ним какие-либо сделки.
Договором купли-продажи оформляется передача части недвижимость. В регистрационном органе его фиксировать не принято в отличие от перехода права собственности, которые как данные о смене собственника квартиры обязательны к внесению в кадастровый учет Росреестра. Составляется договор купли-продажи в свободной форме с фиксацией в нем стоимости и части собственности на графически оформленном чертеже.
При оформлении сделок с недвижимостью, стороны которой находятся в близких родственных связях, следует внимательно рассмотреть три возможных варианта:
- оформление договора купли-продажи;
- завещание;
- дарение.
Принудительная продажа доли в квартире родственнику
Значимым моментом для рассмотрения в суде и принятия решения о принудительной продаже считается несоразмерность имущества, когда доли, принадлежащие совладельцам несопоставимы друг с другом. Так выкуп ½ доли квартиры невозможен, поскольку обязать продать половину квартиры в принудительном порядке не вправе ни один суд.
Кто такие близкие родственники?
Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников. Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.
В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:
- родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
- братья и сестры, участвующие в сделке;
- родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.
Выкуп на материнский капитал
Сумма материнского капитала составляет 453 тыс. рублей. Но даже этих денег не хватит, чтобы купить отдельное жильё с нормальными жилищными условиями. Но эту суму можно использовать, чтобы выкупить долю квартиры или дома у родственников (закон не запрещает выкупать и у посторонних людей).
Но есть определённые требования, выдвигаемые к приобретаемому жилью. Оно должно:
- Представлять отдельное помещение (комнату или несколько изолированных комнат – непроходных). Выкупать долю в однокомнатной квартире на материнский капитал не разрешается, поскольку в ней нельзя выделить долю. Если доля выкупается в частном доме, то помещение должно иметь отдельный вход.
- Быть пригодным для проживания (иметь водопроводную, отопительную, электрическую системы).
- Отвечать требованиям санэпидстанции, техническим нормам СНиПов и требованиям безопасности.
ПФР может запретить проведение сделки, если:
- сделка выявлена мнимой (только для того, чтобы воспользоваться материнским капиталом);
- сделка состоялась между супругами. Разрешается заключение договоров между другими родными, но не супругами;
- договор на право собственности оказался незаконным, а другие совладельцы против выкупа их доли.
Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире
Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ.
Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.
Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:
- вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
- в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
- если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
- если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.
Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства.
Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.
Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.
Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.
Особенности покупки доли в квартире у родственника
Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.
Произошло это по нескольким причинам:
- продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
- приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
- раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
- наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.
Риски при приобретении: на что обратить внимание
Проблемы с приобретенными метрами возникают, когда вы идете на махинации при совершении сделки. Если вместо продажи заключился договор дарения, отменить его и получить деньги обратно не удастся. Например, вы приобрели подобным образом часть квартиры, а позже обнаружили, что у старого владельца были долги по коммунальным услугам. Иногда суммы оказываются выше, чем цена доли! Но вернуть потраченные деньги, отменив сделку, не удастся: по документам вы не передавали денежных средств.
Другая сложность возникает, когда покупатель путает понятия «комната» и «доля». Размеры последней не всегда позволяют получить в собственность отдельное помещение, поэтому заранее уточняйте тонкости.
К рискам при выкупе доли относят и следующее:
- причиной продажи бывают плохие отношения со скандальными соседями, с которыми вам придется жить бок о бок;
- на продажу выставляют доли в районах, где случаются перебои с водоснабжением или электричеством;
- при покупке части в помещении с целью в дальнейшем приобрести остальные доли вы можете обнаружить, что остальные собственники не планируют продажу.
Учитывайте эти тонкости, и неприятных сюрпризов удастся избежать.