Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Здание стоит на чужой земле. Что учитывать собственнику объекта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.
Оформление сделок с землей. Юридические тонкости
Оформление любых сделок с землей предполагает в первую очередь, надлежащее оформление самого земельного участка как объекта недвижимости, далее — соответствие сделки установленной законом форме, а также соблюдение требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, начинаем. Согласно императивной норме (п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ), земля как и другие природные ресурсы, если она не находится в собственности граждан и юридических лиц (частная собственность), муниципальных образований, является собственностью государственной. Для того чтобы стать предметом сделки земля должна быть представлена в качестве объекта гражданского права и оформлена как объект недвижимости, что возможно только путем формирования земельного участка (ст.ст. 129, 130 Гражданского Кодекса РФ). Понятие объекта недвижимости дано в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(№ 122-ФЗ от 21.07.1997 года), и представляет собой однозначно идентифицируемый объект, имеющий конкретно определенные технические характеристики, точное указание местоположения, включая определение территориальных границ, полное описание правообладателя и получение им прав на земельный участок в порядке, установленном земельным законодательством (ст. 261 п. Гражданского Кодекса РФ).
Правообладателем земельного участка является его правоприобретатель (не обязательно новый собственник) в результате перехода к нему как права собственности (в результате выкупа, приватизации, сделки купли-продажи), так и получения права владения и пользования (постоянное или срочное право пользования – аренда, право пожизненно-наследуемого владения). Не смотря на то, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ), в части оформления непосредственно самого земельного участка необходимо руководствоваться требованиями Земельного Кодекса РФ.
При этом следует иметь в виду, что многие положения Земельного Кодекса РФ имеют отсылку к градостроительной, землеустроительной и проектной документации, как например, о нормах предоставления земельных участков (п. 3 ст. 33 Земельного Кодекса РФ); об условиях приобретения права частной собственности на участки, которые находятся в государственной собственности (ст. 36 Земельного Кодекса РФ). Само формирование земельных участков как индивидуально обособленных объектов осуществляется в процессе кадастровых работ, выполняемых с учетом следующих обстоятельств:
- границы и предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке).
- решение об утверждении проекта границ принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного Кодекса РФ, в двухнедельный срок со дня представления самого проекта границ земельного участка;
- проект границ разрабатывается с учетом порядка использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий и определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления.
Следует учесть, что согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 Земельного Кодекса РФ границы и размеры земельного участкаопределяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Площадь и контур земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом.
Для формирования земельного участка на основании проекта границ устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастрового плана данного участка. Попробуем подвести промежуточные итоги – оформление технической документации на земельный участок как объект недвижимости можно считать законченным при наличии следующих документов:
- распоряжение соответствующего уполномоченного органа об утверждении проекта границ земельного участка,
- определение функционального назначения и определение разрешенного использования;
- кадастровый план земельного участка.
Теперь обсудим вопросы, которые зависят непосредственно от нас с вами – сторон по сделке.
Гражданским Кодексом РФ для сделок с объектами недвижимости установлена обязательная письменная форма. Нотариальное удостоверение сделки с земельными участками требуется в отдельных, прямо предусмотренных законом случаях (как например завещание), либо по желанию сторон сделки. Отступление от предусмотренной законом формы влечет недействительность сделки с момента ее совершения – ничтожность (ст.162, п.1 ст.166, ст.168, ст.550, ст.609 ГК РФ).
Понятие и особенности земельного участка как объекта недвижимости
Потребность в оценке развивается очень быстро. Этому способствует и расширение залогово-кредитных отношений, и совершенствование земельного налогообложения.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.
Указанные выше обстоятельства предопределяют актуальность и значимость изучения и анализа методики оценки рыночной стоимости земельных участков, что и предопределило практическую значимость темы дипломной работы.
Вопросам рыночной стоимости земельных участков в современной научной литературе уделено немало внимания. Так, в частности в работах таких авторов как: В. М. Джухи, В. Д. Киреева, Л.И. Кошкина, С. В. Грибовского, О.Е.Медведевой, П.В. Касьянова, М.М. Соловьева и другие., детально исследованы экономические и правовые основы оценки рыночной стоимости земельных участков, рассмотрены основные методы оценки и их эффективность. Однако особенности оценки региональной земельных участков в трудах указанных авторов недостаточно исследованы, что и предопределяет актуальность исследуемой проблематики.
Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:
— земля не является результатом предшествующего труда;
— пространственно ограничена;
— незаменима другими средствами производства;
— обладает постоянством местоположения;
— неизнашиваема при правильном использовании;
— территориально разнокачественна;
— характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
— обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
— практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению [3].
Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:
— внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
— внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи.
В Земельном кодексе РФ (ред. от 28.12.2013) содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки» [3].
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:
— различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
— требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
— принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Главный элемент земельных отношений — земельная собственность.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Таким образом, земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Оценка земельного участка обладает рядом особенностей. Первая особенность связана с разнообразием видов земель, различностью в их правовом регулировании. Земельным кодексом РФ земли России подразделены на семь видов в соответствии с их основным назначением.
Общая площадь территории Российской Федерации — 1,7 млрд. га, из них:
— земли сельскохозяйственных предприятий — 667,7 млрд. га;
— земли населенных пунктов (сел, поселков, городов) — 38,6 млрд. га;
— земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны — 17,6 млрд. га;
— земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения — 27,3 млрд. га;
— земли лесного фонда — 838,0 млрд. га;
— земли водного фонда — 19,4 млрд. га;
— земли запаса — 100,6 млрд. га.
Приведенная классификация земель основана на критерии их основного назначения. Право перевода из одного вида в другой принадлежит законодательным органам субъектов Российской Федерации. Этот момент принципиальной важности необходимо принимать во внимание в процессе оценки стоимости земельных участков, учитывая их особенности.
Первая из них заключается в том, что наряду с основным назначением земельных участков им присущи и другие, сопутствующие функции. А потому природные ресурсы, земельные площади имеют многообразные полезные свойства. Рынок расширяет возможности их более точного учета, что отражается в рыночной оценке стоимости. Владелец должен иметь представления и знания о комплексной оценке своего земельного капитала.
Вторая — их ограниченность в пространстве. Местоположение земель является одним из главных факторов, предопределяющих полезность, ценность, рыночную стоимость участков.
Третья особенность обусловлена не перемещаемостью земельного капитала. Однако возможны изменения в экономической, социальной и культурной инфраструктуре региона, изменения экологической обстановки. Спрогнозировать эти изменения очень важно при проведении оценки стоимости земельного участка. Оценка исходит не из прошлых выгод, а из предстоящих, будущих.
Четвертая особенность вытекает из сезонности функционирования земли. Осенью предложений больше, а спрос меньше по сравнению с весной, летом.
Пятая — обусловлена национальным фактором в многонациональном государстве, в Конституции которого записано: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (ст.9, п.1). Этот пункт определяет приоритетность граждан коренной национальности в приобретении земельных участков.
Шестая особенность связана с политическими и идеологическими противоречиями и борьбой вокруг частной собственности на землю и ее гражданским оборотом.
С учетом отмеченных особенностей в России формируется рынок земельного капитала с его тремя сегментами, расширяется гражданский оборот земельных участков в городской и особенно сельской местности:
— арендный сегмент в городах;
— купля-продажа в пригородах;
— земельные паи (доли) в реорганизуемых колхозах и совхозах.
Если конкретный участок земли не индивидуализирован, традиционно употребляется понятие «земля». Также понятие «земля» употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А в случае, если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик (границы, площадь и проч.), следует употреблять понятие «земельный участок».
Несмотря на то, что согласно статье 6 ЗК РФ и земля, и земельный участок являются объектами земельных отношений, только земельный участок может быть объектом права собственности.
Таким образом, понятия «земля» и «земельный участок» не признаются тождественными, термин «земля» шире понятия «земельный участок» на что обращалось внимание, например, в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2008 N 67-Г08-5.
В пункте 2 статьи 260 ГК РФ введено ограничение реализации прав правообладателей земельных участков в части их использования в соответствии с целевым назначением. Указано, в частности, что «на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением».
Нарушение правила об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением может повлечь за собой его изъятие у собственника или прекращение прав иных правообладателей (ст. ст. 285, 287 ГК РФ).
Исчерпывающий перечень категорий земель по целевому назначению приведен в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Теперь понятно, какие представляют объекты земельные участки. Права частной собственности на практике в России довольно часто пытаются нарушить. И поэтому важно знать о приобретении прав пользования землей.
Как мы уже говорили, государственные и муниципальные земли без каких-либо ограждений могут свободно использоваться гражданами, но в рамках действующих законов.
При частной собственности придется столкнуться с ограничением пользования землей. Если участок огорожен, то воспользоваться им можно только с разрешения собственника. Пройти по открытой частной земле допускается, об этом мы уже говорили.
Права пользования приобретаются:
- при оформлении участка в собственность;
- по договорам найма/аренды;
- с разрешения хозяина имущества.
То есть, третьи лица фактически не могут ни распоряжаться, ни пользоваться чужой землей. В противном случае права собственности будут признаны незаконными.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Земельный участок по кадастровому номеру на карте
Каждый земельный участок должен стоять на кадастровом учете государства. О внесении всех необходимых сведений о нем в единый государственный реестр недвижимости заботятся собственники. В России создана Публичная кадастровая карта, которая находится в свободном доступе в интернете. Все сведения, имеющиеся в Росреестре о земельных участках, а также о строениях отражаются на этой карте. Любой гражданин может увидеть, отражаются ли на кадастровой карте границы земельного участка, к каким землям он принадлежит. Публичная кадастровая карта постоянно обновляется, так ка в нее непрерывно вносятся изменения (в отношении собственников земли, границ участков, координат и прочие). Земельный участок можно найти на карте не только по его кадастровому номеру, но и по адресу. Даже если вы не знаете точного адреса, то увеличив карту в необходимом кадастровом квартале, можно вычленить интересующий участок с учетом расположенных рядом земель, дорог и строений.
Открытый доступ к основным сведениям об участке достаточно удобен. Приобретая землю в собственность – всегда можно удостовериться об основных сведениях о земельном участке, о зарегистрированных строениях на нем, заказав выписку из ЕГРН.
Как определить движимое и недвижимое имущество
Вынесенный в заглавие вопрос – не пустой возглас. В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты. Более того: зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы – суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.
Является ли земельный участок объектом недвижимости
К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями. При определении стоимости земли и природных ресурсов объектами оценки могут являться не только земля и природные ресурсы, рассматриваемые в качестве вещи, находящейся в собственности, но и иные вещные и обязательственные права на землю.
Также документ придется обновить после перепланировки, чтобы зафиксировать все внесенные изменения. Нужен паспорт и при выселении жильца из помещения принудительно через суд, а также при въезде в новостройку. для физических лиц в бумажной форме — 200 рублей; для физических лиц в электронной форме — 150 рублей; для юридических лиц в бумажной форме — 600 рублей; для юридических лиц в электронной форме — 300 рублей. Вид объекта недвижимости и его назначение (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); Кадастровый номер и дата его внесения в ГКН; Адрес объекта недвижимости; Описание местоположения границ, если объектом недвижимости является земельный участок; Площадь, этаж; Сведения о вещных правах и об их правообладателях; Сведения об арестах, ограничениях, обременениях на объект недвижимости, если имеются; Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; Год ввода в эксплуатацию; Сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если таковое имеет место быть. Любое физическое или юридическое лицо может заказать кадастровый паспорт объекта недвижимости.
Земельный участок как объект недвижимости
Одним из объектов недвижимости являются земельные участки, части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ и ст. 130 ГК РФ).
Сделки с земельными участками, предоставление земельных участков, изъятие земельных участков для государственных, муниципальных нужд, устранение препятствий в пользовании земельными участками, определение порядка пользования земельными участками, наследование земельных участков — далеко не весь перечень споров, возникающих между субъектами и разрешаемых судами.
Рассмотрим споры, возникающие в связи с изъятием земельных участков.
Отношения, возникающие по поводу изъятия земельных участков, регулируются нормами главы 17 ГК РФ, главы 7 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ и другими нормативными правовыми актами. Земельные участки могут быть изъяты:
- для государственных, муниципальных нужд;
- в связи с неиспользованием по целевому назначению;
- в связи с нарушением законодательства; по причине ненадлежащего использования.
Для государственных, муниципальных нужд земельные участки изымаются по правилам, установленным ст. 279—282 ГК РФ.
В соответствии со ст. 279 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Земельный участок и постройки на нём могут признать единым недвижимым имуществом
Ключевым видом недвижимого имущества предложили считать земельный участок, а любые постройки, возведённые на нём, по общему правилу — его составной частью. Это сказано в поправках к нормам Гражданского кодекса о вещных правах. Данный законопроект обсуждался в пятницу на заседании президентского Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.
Выездное заседание совета под председательством главы думского Комитета по госстроительству Павла Крашенинникова прошло в Казани.
- Как указывалось на заседании, вышеописанный принцип единого объекта характерен для большинства ключевых зарубежных юрисдикций.
- Согласно этому принципу, постройки (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства) могут признаваться самостоятельными вещами только тогда, когда в соответствии с законом за лицом, не являющимся собственником участка, но возведшим постройку с согласия собственника, признаётся возможность приобретения права собственности на постройку, возведённую на чужой земле.
- К таким случаям будет относиться в первую очередь возведение построек арендатором участка, который был предоставлен его собственником под строительство.
Как отметил на заседании руководитель рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах Василий Витрянский, судебная практика показывает, что «объекты, зарегистрированные в реестре как недвижимые вещи, зачастую признаются судами движимыми вещами или даже не вещами, а составными частями земельного участка. Например, суды признавали, что не являются недвижимыми вещами асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы и прочее».
Также Витрянский пояснил, судебная практика иногда признаёт недвижимыми вещами объекты, на которые отсутствует госрегистрация в реестре недвижимости. Например, недвижимостью признавались подъёмные краны и производственное оборудование.
Поправки в Гражданский кодекс призваны исключить подобные случаи.
Земельный участок с дачным домиком в СНТ -это один объект недвижимости или два
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев (п. 4 статьи 35 ЗК) : отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
В соответствии с пп. 5 п. 1 статьи 1 ЗК одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Учacтoк кaк oбъeкт нeдвижимocти
Пepeд тeм кaк yзнaть в чьeй coбcтвeннocти нaxoдитcя зeмeльный yчacтoк, вaжнo oпpeдeлитьcя c pядoм ключeвыx мoмeнтoв.
Итaк. Bнe зaвиcимocти oт тoгo, нaxoдятcя ли нa тeppитopии yчacткa жилыe и нeжилыe oбъeкты, oн cчитaeтcя нeдвижимocтью. A y любoй нeдвижимocти в oбязaтeльнoм пopядкe ecть влaдeлeц. Cлeдoвaтeльнo любoй зeмeльный yчacтoк являeтcя чьeй-тo coбcтвeннocтью.
Oднaкo в poли coбcтвeнникa нe вceгдa выcтyпaeт физичecкoe лицo.
Bлaдeльцeм yчacткa мoжeт быть гocyдapcтвo, мecтный мyниципaлитeт или юpидичecкoe лицo. Пpи этoм coвepшeннo нeвaжнo кoмy пpинaдлeжит зeмля. Beдь кaждый yчacтoк, в oбязaтeльнoм пopядкe, пpoxoдит пpoцecc peгиcтpaции.
Ограничения в оборотоспособности
Понятие оборотоспособности земельных участков означает их свойство, выражающееся в способности (или возможности) свободного отчуждения или перехода от одного лица к другому на основаниях универсального правопреемства (например, наследования) или каким-то другим способом (сделка по отчуждению).
А ограничения оборотоспособности означают, что по каким-то причинам этот земельный участок подлежит ограничению в использовании или полному его изъятию из оборота.
Участки земли, попавшие под ограничения, не могут быть предметом сделок по предоставлению в частую собственность.
К ним относятся:
- участки, являющиеся частью особо охраняемой природной территории;
- земли лесного фонда;
- земельные участки, являющиеся муниципальной (государственной) собственностью, в пределах которых имеются водные объекты;
- переданные под нужды связи или оборонную промышленность;
- другие.
Полный перечень земельных участков, имеющих ограничения в обороте, представлен в статье 27 Земельного кодекса РФ.