Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проблема передачи в аренду части земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Бухгалтерская первичка и учет
Первичные документы для учета аренды земли одинаковые у арендатора, арендодателя. Подтверждением сделки служит договор с актом приема-передачи участка. Оплата подтверждается банковскими документами. Ежемесячное начисление расходов в учете арендатора делается на основании бухгалтерской справки или акта об оказании услуг аренды.
Важно: в любом подтверждающем документе должны присутствовать реквизиты договора аренды (ФЗ №402 от 6.12.2011).
Договор аренды может попадать под общий или упрощенный учет. Начнем с последнего: способ применяется, если нет субаренды, выкупа и соблюдается минимум одно условие из п. 11 ФСБУ 25/2018. Арендные платежи включаются в текущие расходы. Участок, арендованный для собственных нужд, отражается в учете за балансом по договорной стоимости. Не указана стоимость в договоре? Попросите арендодателя прислать бухгалтерскую справку с соответствующими сведениями. Можно отражать в учете землю и по кадастровой стоимости. Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Принятие земельного участка на забалансовый учет отражается проводкой Дт 001.
Затраты по аренде учитываются по-разному и зависят от целей использования арендованной земли. Если строится недвижимость для собственных нужд, в первоначальную стоимость объекта включаются арендные платежи и предварительные расходы (расходы на заключение договора аренды). Это отражается проводкой Дт 08 Кт 76 (60).
Если земля арендуется не для строительства, учет ведется по дебету счета 20, 23, 25, 26, 29, 91-2 и кредиту счета 60 (76).
Если по окончании срока договора аренды арендатор выкупает земельный участок, для учета купли-продажи применяются новые стандарты бухучета: ФСБУ 5/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020.
Комментарии к ст. 22 ЗК РФ
1. Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.
———————————
СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).
Обращаясь к п. 1 комментируемой статьи, следует отметить, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
2. Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Согласно Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.
Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Поскольку арендатор пользуется землей не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником, то полнота и определенность его прав и обязанностей конкретнее прав и обязанностей обычного землепользователя.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ арендатор вправе:
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в соответствии с законодательством РФ;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);
осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.
Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно право:
собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;
самостоятельно хозяйствовать на земле;
передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
отдавать арендные права земельного участка в залог;
вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В договоре субаренды земли нужно отразить следующие данные:
| Место заключения контракта, дата | Личные сведения о сторонах – арендаторе и субарендаторе. В отношении физических лиц нужно указывать Ф.И.О., место регистрации, реквизиты паспорта. Юридические лица указывают наименование организации согласно учредительной документации, ИНН, КПП, юридический адрес, данные руководителя предприятия. |
| Сведения о соглашении аренды, его реквизиты (дата, номер) | Детальное описание недвижимости (параметры участка, месторасположение, его площадь, границы, наличие на нем зданий) |
| Порядок оплаты арендных платежей | иные обязательства контрагентов |
| Ответственность за нарушение своих обязанностей по сделке | Срок действия соглашения |
| порядок решения конфликтов | число копий договора |
| Подписи сторон | расшифровка |
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
В договоре субаренды должна присутствовать следующая информация:
- полное наименование документа;
- место и дата оформления сделки;
- наименование каждой из сторон с указанием их личной информацией;
- перечень оснований для передачи территории в субаренду;
- предмет договора с подробным описанием технических характеристик имущества;
- порядок, в соответствии с которым должна вноситься арендная плата;
- обязанности и права каждой из сторон;
- ответственность, которая накладывается на каждую из сторон в случае несоблюдения условий договора;
- срок, на протяжении которого будет действовать данное соглашение;
- заключительные положения с указанием точного количества экземпляров, а также порядок разрешения различных спорных ситуаций;
- подпись каждой из сторон.
Правила оформления договора субаренды
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
- наименование документа («Договор субаренды»);
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
- основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
- предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
- права и обязанности сторон;
- порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- срок действия договора;
- заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
- подписи сторон
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
- площадь надела;
- категория земель, к которой относится надел;
- кадастровый номер;
- адрес места расположения;
- цель оформления участка в субаренду;
- перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).
В шапке договора указывается информация об арендаторе и субарендаторе. Далее следующие разделы:
- Предмет договора (кадастровый номер, площадь и местонахождение собственности; реквизиты договора аренды; целевое назначение участка).
- Права и обязанности сторон.
- Размер оплаты за субаренду.
- Ответственность сторон.
- Срок действия соглашения и расторжение.
- Какие последуют действия, если произойдут форс-мажорные обстоятельства.
- Другие положения, которые не вошли в другие разделы (например, порядок разрешения разногласий).
- Юридические адреса арендатора и субарендатора, их банковские реквизиты.
- Подписи участников
Особенности сделки субаренды
На практике подобные договора оформляются с местным административным органом, а участок, находящийся в собственности у государства, может передаваться в поднаём для временного использования. Поскольку в этом случае непосредственным собственником является государство, порядок заключения сделки будет регламентироваться статьёй №11-ЗК РФ. Порядок для физических лиц устанавливается положением п.2 и ст.165 Российского Гражданского Кодекса.
В любом случае должны соблюдаться все нормы закона каждым из участников деловых отношений. На основании договорного соглашения устанавливается взаимосвязь с собственником, арендатором и субарендатором.
Каждый из участников сделки наделяется следующими правами и обязанностями:
- Для арендатора. Использует участок строго по целевому предназначению. Все пункты прописаны в договорном акте. Он может передавать землю в эксплуатацию третьему лицу. Предоставляться может вся территория, либо только её часть.
- Для субарендатора. Обязуется использовать надел в полном соответствии с составленным договором и целевым предназначением.
- Для собственника. В одностороннем порядке может отменить действие договора, если выяснится, что земельный участок используется с нарушениями. При выявлении подобных обстоятельств, нарушитель обязан будет возместить убытки, привести надел в надлежащее состояние.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Права и обязанностей сторон
Аренда и субаренда земельных участков – это схожие понятия, так как в любом случае определенная территория передается конкретному человеку или компании во временное пользование. Допускается указывать в договоре аренды возможность выкупить территорию. К особенностям предоставления в субаренду земельного участка относится:
- арендатор должен гарантировать владельцу земли, что передача участка производится в рамках закона и при правильном оформлении соглашения;
- собственник территории обязательно предупреждается о составлении контракта субаренды;
- арендатор не может предлагать субарендатору больше прав, чем имеется у него на основании основного арендного соглашения;
- не допускается вмешиваться в деятельность субарендатора, если он не нарушает требований законодательства;
- наличие договора субаренды никаким образом не аннулирует обязательства, имеющиеся по основному арендному контракту;
- арендатор может расторгать отношения с субарендатором на основании разных причин, например, если отсутствует в установленные сроки ежемесячная плата или осуществляется незаконное производство.
Все права и обязанности, возникающие у двух участников сделки, непременно прописываются в договоре субаренды. Он составляется с учетом положений, имеющихся в арендном контракте.
Договор субаренды – определение
Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.
Субаренда — это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.
Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Контракт, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.
Все действия по оформлению регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.
Договор – форма закрепления гражданских правоотношений двух или трех сторон. Какие же виды соглашений существуют, как заключить контракт, который будет иметь юридическую силу?
Соглашение (далее – контракт) как форма юридического факта выступает сделкой, потому как направлено на установление, прекращение или изменение обязанностей сторон. Так как сделки подразделяются на односторонние, многосторонние, можно сделать вывод, что контракт отличается особенностью по данному критерию. Соглашение должно быть двусторонним или иметь большее количество субъектов волеизъявления, потому разница между договором и сделкой четко прослеживается. Сделка может быть осуществлена только в одностороннем порядке.
Акт может быть многосторонним, предварительным или окончательным, а также возмездным, обязательным, взаимосогласованным.
Важно! Контракт заключается только в письменной форме, должен выражать волю сторон. Процесс составления и подписания акта рождает гражданское правоотношение – срочное или бессрочное.
Арендой именуется процесс передачи имущества по гражданскому акту, который регулирует обязанность одной стороны (арендодателя) предоставить другой стороне (арендатору) в пользование, распоряжение или владение помещение или территорию за установленную стороной плату.
Аренда – форма предоставления арендатору имущества во временное владение и пользование, который в свою очередь уплачивает за это арендную плату. Договор аренды взаимный и возмездный. При заключении соглашения обязательным условием является указание на свойства имущества, количества, состояния.
Процедура оформления аренды
Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).
Договор должен содержать следующие существенные положения:
- Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
- Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
- Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
- Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.
При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:
- Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
- Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.