Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: сроки работы и другие важные параметры
Сделка с недвижимостью обязательно предусматривает договор купли-продажи квартиры. Но чтобы процедура прошла успешно, документ нужно зарегистрировать. После этого новый владелец должен платить налоги за квартиру, делать в ней ремонт и правильно эксплуатировать.
Договор купли-продажи недвижимости с ипотекой имеет простую структуру. Главное, чтобы в нем были представлены точные сведения. Например, касаемо сторон сделки, предмета и особенностей. Продавать квартиру с обременением сложнее, поскольку нужно иметь официальное разрешение банка на подобную процедуру. Если этого разрешения не будет, составлять договор не придется, поскольку процедура считается незаконной.
Получить юридическую помощь по вопросам договора купли-продажи квартиры можно на нашем сайте.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Подводные камни и возможные неурядицы
В теории купля-продажа недвижимости выглядит несложной процедурой. Так и есть, ведь такие сделки проводятся достаточно часто. Но иногда участников купли-продажи ожидают проблемы:
- Заключение сделки с несовершеннолетним (без согласия опеки) или недееспособным лицом. В этом случае ДКП просто аннулируют, а возврат денег затягивается на годы.
- Стороны указывают в договоре небольшую сумму за жилье взамен оговоренной, чтобы снизить налог. В итоге продавец получает ту сумму, которая прописана в ДКП.
- На жилье претендуют другие собственники – совладельцы или наследники.
- Продавец отказывается выписывать членов своей семьи, мотивируя это их возрастом или другими причинами.
Важно. Закон не позволяет выписывать в никуда не только малолетних лиц, но и беременных женщин. Поэтому при заключении договора покупатель вправе потребовать соответствующую справку. К дополнительным сложностям, не дающим совершить сделку купли-продажи, относят:
- продажу по генеральной доверенности в отсутствие настоящего владельца;
- все деньги или часть суммы присваивает себе доверенное лицо;
- оформление на одну жилплощадь нескольких договоров долевого участия;
- использование фальшивых документов.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
- на момент подписания договора объект должен быть свободен;
- по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
- при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
- покупатель может поселиться сразу после подписания договора.
Альтернативная сделка
Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.
Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».
В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.
«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.
Главные участники такого договора:
- покупатель первой квартиры;
- продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
- продавец второй (альтернативной) квартиры.
Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.
Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:
- поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
- придется много контактировать с другими участниками цепочки;
- большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
- возможна несогласованность действий участников цепочки;
- стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.
дополнительно могут потребоваться
- Нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке и является совместнонажитым имуществом.
- Технический паспорт БТИ потребуется при ипотечных сделках для составления документа рыночной оценки
- Согласие органов опеки, если ребёнок является сособственником. Права детей при продаже жилплощади не должны быть ущемлены.
- При покупке квартиры с привлечением кредитных средств, банк может запросить справки из психоневродиспансера и наркологии. Для пожилых продавцов это практически обязательно требование. Таким образом банки страхуются от возможного расторжения сделки вследствие недееспособности продавца. Ведь недвижимость остаётся в залоге у банка.
Соглашение об условиях проведения и сроках сделки.
Для того чтобы зафиксировать на бумаге все договорённости с покупателем, должен быть составлен предварительный договор (соглашение). Как правило, в качестве обеспечения обязательств по этому договору, покупатель передаёт продавцу задаток.
Задаток — это определённая сторонами сумма передаваемая как финансовое обеспечение каких-либо договорённостей. Согласно ст. ГК РФ 380 — 381, в случае если покупатель откажется от покупки или не выполнит условия предварительного договора, сумма задатка остаётся у продавца. Если продавец откажется от сделки, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.
Аванс в отличие от задатка — просто предоплата, и в случае, если сделка не состоится, его нужно будет вернуть. При ипотечных сделках практикуется аванс. Ведь в случае неодобрении банком объекта недвижимого имущества в качестве залога, сделка не состоится.
При передаче аванса или задатка должен быть составлен соответствующий документ. Это может быть авансовое соглашение либо предварительный договор купли-продажи. В нём должны быть отражены данные продавца и покупателя, стоимость за которую будет куплена квартира, адрес и описание имущества, сроки совершения сделки, права, обязанности, и ответственность сторон, сроки освобождения жилплощади. То есть полный объём договорённостей продавца и покупателя.
Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?
— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.
К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Оформление договора купли-продажи
Договор рекомендуется составлять по действующему образцу. Документ обязательно содержит:
- Дату и место заключения.
- Персональные данные сторон: паспортные, Ф. И. О., адреса проживания, ИНН.
- Реквизиты представителей и их доверенностей (при необходимости).
- Предмет договора: описание и характеристики объекта (адрес, площадь, этаж, число комнат, номер по кадастру).
- Реквизиты правоустанавливающей документации на квартиру (например, номер и дату прошлого договора).
- Данные о госрегистрации права: реквизиты свидетельства о владении, выписки ЕГРН.
- Гарантию продавца, что сделка проводится добровольно, он дееспособен, не задействован в процедуре банкротства, объект не заложен, не подарен и не продан другому лицу.
- О согласии на сделку супруга, органов опеки (при необходимости).
- Цену (указывается точная стоимость прописью).
- Обязательство одной стороны передать объект, другой — принять и внести оплату.
- Порядок расчетов.
- Ответственность за нарушение условий.
- Обязательство подачи заявления на госрегистрацию перехода прав.
- Подписи сторон.
В документе рекомендуется максимально подробно отобразить все условия и особенности сделки.
Типичные ошибки при продаже своей квартиры
К распространенным ошибкам, касающимся самостоятельной продажи квартиры, относят:
- Необъективную оценку квартиры. То есть утверждение заниженной или завышенной стоимости, что сделает продажу менее выгодной или затянет ее.
- Несоблюдение предпродажной подготовки. Даже отсутствие уборки, загромождение квартиры старой мебелью может отрицательно отразиться на спросе.
- Затягивание сбора документации. Покупатель не будет ждать. Если бумаги не готовы или составлены неверно, это удлинит продолжительность сделки. В этом случае велика вероятность отказа покупателя от приобретения квартиры.
- Неграмотные переговоры. Общаясь с покупателями, нужно заранее продумать ответы на возможные вопросы, подготовить подтверждающую слова документацию, быть готовым к торгам.
Как происходит передача квартиры при продаже?
Завершающим этапом купли-продажи квартиры, можно назвать подписание акта приема-передачи жилья. Данный документ удостоверяет исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю.
Передаточный акт составляется в простой письменной форме, а также может быть заверен нотариально. Данный документ должен содержать в себе следующие сведения:
- Место и дата составления.
- Данные продавца и покупателя.
- Номер и дата заключения договора купли-продажи.
- Характеристики передаваемого помещения (адрес, номер квартиры, общая площадь и т.д.).
- Отметка о том, что продавцом переданы ключи от жилья.
- Факт оплаты стоимости квартиры.
- Перечень оборудования, имущества, дефектов в состоянии объекта недвижимости.
- Указание на то, что у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.
- Подписи продавца и покупателя.
Как составить договор купли-продажи
В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:
- ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
- Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
- Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
- Цена, порядок оплаты.
- Отсутствие обременений, арестов.
- Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
- Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
- Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора — относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи — в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.