Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перечень работ при техническом обслуживании ВДГО и ВКГО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилые здания нуждаются в периодическом ремонте не только внутри, но и снаружи. Стены, фундамент, крыша и козырьки — их ремонт также входит в общее техническое обслуживание здания, которое должна выполнять выбранная жильцами фирма.
Обслуживание и ремонт стен и фундаментов
Окна подвалов и приямков вставляют работники компании. Если же они отказываются стеклить окна в местах общего пользования, необходимо написать заявление в управляющую компанию и указать на нарушение одного из пунктов договора.
Под этим документом должны быть подписи всех жильцов многоквартирного дома. Также в их обязанности входит укрепление и осмотр дверей всех подвальных и чердачных помещений, а также заделка трещин в цоколях зданий.
Регулярный осмотр и, в случае необходимости, ремонт стен внутри здания и всей отделки. Периодический ремонт фасада по всему периметру здания также входит в техническое обслуживание дома.
Номерные знаки, аншлаги и указатели также подлежат замене в случае их непригодности. Во время уборки рабочие обязаны протирать их от грязи и пыли.
Особо следует обратить внимание на обслуживание чердачных перекрытий. В случае аварийного состояния перекрытий управляющую компанию можно заставить их заменить, так как это угрожает жизни и здоровью всех жильцов многоквартирного дома. Деревянные доски, которые прогнили, фирма обязана заменить на новые. То же самое касается полов чердачного помещения.
Очень часто сложно добиться результата и заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности простым звонком по телефону. Только правильно составленное заявление от лица жителей может служить основанием для ремонта того или иного элемента дома.
Такой документ необходимо составлять в 2-х экземплярах и обязательно заставить сотрудника, который его принимает, оставить на вашем экземпляре резолюцию «Принято к рассмотрению».
Но следует помнить, что работники фирмы обязаны делать ремонт только в местах общего пользования. Квартиры жильцов не входят в обслуживание. Только, если возникла аварийная ситуация (прорвало трубу или забился канализационный стояк), можно требовать от сотрудников компании выполнение работ по их ликвидации.
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация – это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Кто решает, делать ли капремонт
У Фонда капитального ремонта — ФКР — есть сведения обо всех домах: износе кровли, фасадов и всего остального. На их основании ФКР составляет программу капремонта по каждому дому. И не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в ноябре 2022 года, то предложение появится самое позднее в июне 2021 года. Москвичи могут найти его на портале предложений о проведении капремонта. Или на «ГИС ЖКХ» — он охватывает не только Москву, но и всю Россию.
В идеале после этого собственники проводят общее собрание, рассматривают список работ и решают, нужны они или нет. Допустим, ФКР предлагает отремонтировать кровлю и подъезды. Если собственники решат, что подъезды пока в порядке, они могут отказаться от ремонта и избавить себя от грязи и запаха краски. Свое решение они должны оформить в протокол и передать в управляющую компанию, а оттуда его перешлют в ФКР.
Без согласования с собственниками в доме устраняют только аварии. Например, когда обвалилась кровля или прорвало трубу.
Но бывает, что ФКР опубликовал предложение, а собственники его не рассмотрели — например, потому что не смогли или не захотели проводить для этого общее собрание. Дома, где на предложение ФКР ничего не ответили, называют «молчунами». Если через три месяца ФКР не получает решения собственников, он может начать капремонт и без их согласия — это разрешено.
Кооперативный дом — права жильцов и важные особенности подобного жилья в России
Термин «кооператив» знаком многим взрослым россиянам, заставшим советскую власть. Но, что такое кооперативный дом и каковы права его жильцов?
Ранее трактовка и регулировка законом таких понятий была на высшем уровне, сегодня же вопросов относительно кооперативных объединений жильцов становится все больше и больше.
Несмотря на это, интерес к кооперативам такой же стабильный, как и был на протяжении долгих лет. Почему? Все связано с доступностью подобной формы жилья.
В приведенной ниже статье осветим именно кооперативный дом, права его жильцов и особенности его существования в целом. Представленная информация будет полезна как настоящим, так и потенциальным «кооперативщикам», поэтому оставлять ее без внимания точно не стоит.
Виды жилищных кооперативов
Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.
В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:
- ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
- Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
- ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.
Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.
Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.
Обслуживание газопроводов и газового оборудования
Компания ООО «Технологии контроля» производит работы по техническому обслуживанию котель подземных, надземных газопроводов, газорегулирующего оборудования (ГРУ, ГРП, ГРПШ и т.д.). Все работы производятся аттестованными специалистами газовой службы, в соответствии с нормативными документами:
- Федеральные нормы и правила в области промышленной безопасности «Правила безопасности сетей газораспределения и газопотребления» (Утверждены приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 15 ноября 2013 г. N 542)
- Правила пользования газом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17 мая 2002 г. N 317)
- ГОСТ Р 54983-2012. Системы газораспределительные. Сети газораспределения природного газа. Общие требования к эксплуатации. Эксплуатационная документация.
- ГОСТ Р 54961-2012. Системы газораспределительные. Сети газопотребления. Общие требования к эксплуатации. Эксплуатационная документация.
Газовое техническое обслуживание
Обслуживание газопроводов и газового оборудования – это мера, направленная на обеспечение безопасной эксплуатации системы и бесперебойной подачи газа потребителям.
Обслуживанию подлежат как участки газопроводов, с целью их диагностирования, так и газовое оборудование. Газовое оборудование разделяется на технологическое, обеспечивающее подачу и учет газа (ДРП, САКЗ, счетчик и т.д.) и газопотребляющее (котел, плита, генератор, печь в бане и т.д.). Регламентирует действия по обслуживанию газопроводов и газового оборудования постановление Правительства РФ от 14.05.2013 г. №410.
Группа компаний «ЭНЕРГОГАЗ» осуществляет работы по техническому сервисному обслуживанию всех видов газового оборудования, техобслуживание систем газообеспечения и газопотребления в Москве, Московской области и регионах. Все работы по техобслуживанию газового оборудования ведется согласно действующим регламентам и нормативам.
Обширный опыт компании в области сервисного обслуживания газовых систем и оборудования позволяет гарантировать высокое качество предоставленных услуг.
Как классифицируются объекты
В правилах и нормах тех эксплуатации указывается, что под жилищным фондом понимаются все жилые помещения. На их включение в эту категорию не влияет действующая в их отношении форма собственности.
В такой фонд входят непосредственно жилые дома и квартиры, а также; специализированные, включая:
- гостиницы-приюты;
- общежития;
- объекты маневренного фонда;
- помещения, предназначающиеся для беженцев и вынужденных поселенцев с целью из временного размещения;
- дома, рассчитанные на одиноких людей преклонного возраста;
- интернаты для людей с инвалидностью и ветеранов;
- помещения служебного назначения.
Список не закрытый, так последним пунктом в нем приведены прочие помещения в иных зданиях, которые могут использоваться для проживания.
Также жилищный фонд подразделяется на:
| Частный |
В том числе это помещения, относимые к собственности частных лиц, включая:
Возведенные собственными силами:
|
| Государственный | Фонд ведомственного назначения, которым распоряжается непосредственно государство, а от его лица — предприятия на праве хозяйственного ведения либо учреждения по оперативному управлению, при этом такие юридические лица контролируются центральной властью; Площади, которые находятся во владении субъектов Федерации, а непосредственно — тех же организаций, что и в предыдущем пункте, но управляемых властями регионального уровня; Фонд муниципалитетов, рассматриваемый как отдельный пункт, так как эти органы не включаются в госсистему, в том числе:
|
| Общественный | То есть жилье, принадлежащее организациям |
Издания по теме статьи
Акция!
Скидка 50% на новый Перечень работ по техническому обслуживанию общего имущества жилых домов, выполняемых обслуживающей организацией К общему имуществу жилых домов относятся следующие элементы и конструкции зданий, а также придомовой территории: межэтажные лестничные клетки, лестницы, крыши, чердачные помещения, технические подвалы, коридоры, мусоросборочные камеры, несущие конструкции и наружные части фасадов здания; инженерное оборудование здания, предназначенное для обслуживания более одной квартиры, включающее: лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции, а также оборудование общего пользования: светильники, инженерные соединения, выключатели. К этому же виду оборудования относится внутриквартирное оборудование, работа или состояние которого оказывает влияние на работу или состояние инженерного оборудования дома, например радиаторы отопления, стояки и т.д.; придомовые территории.
1. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и по заявкам жильцов 1.1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, набивка сальников у водозапорной арматуры с устранением утечки, устранение течи или смена гибкой подводки присоединения санитарных приборов, смена выпусков, переливов, сифонов, участков трубопроводов к сантехническим приборам, замена резиновых манжет унитаза, подчеканка раструбов).
Регулировка смывного бачка с устранением утечки.
Укрепление расшатанного унитаза, умывальника, раковины, мойки. Устранение засоров внутренних канализационных трубопроводов и санитарных приборов, произошедших не по вине проживающих. 1.2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения с ликвидацией непрогревов, воздушных пробок, промывкой трубопроводов и отопительных приборов.
1.3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (смена перегоревших электролампочек, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.
в помещениях общего пользования).
1.4. Прочистка канализационного лежака. 1.5. Проверка исправности канализационных вытяжек.
1.6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах. 1.7. Проверка заземления ванн.
1.8. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.). 1.9. Промазка свищей, участков гребней стальной кровли и др.
1.10. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
- имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
- проводит подбор персонала и управление им;
- при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
- имеет право досрочно освободить должность председателя;
- распоряжается денежными средствами кооператива;
- подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
- оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация – это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Обслуживание стен и фундаментов
Хороший внешний вид домов — обязанность управляющей кампании
Как уже было упомянуто выше, поддержание в функциональном состоянии стен, фундамента, кровли и прочих наружных элементов здания является прямой обязанностью управляющей компании. Эта же организация ответственна за стекление окон во всех местах общего пользования, относящихся к конкретному дому. Оба этих пункта в обязательном порядке оговариваются при составлении договора с фирмой.
Поэтому если управляющая компания отказывается принимать необходимые меры, когда ситуация того требует (например, кровля строения находится в аварийном состоянии, цоколь «многоэтажки» пошел трещинами или в одном из ее подъездов выбито окно), жильцы дома вправе написать соответствующую жалобу в вышестоящие инстанции.
Но кто вообще должен следить за состоянием стен и фундамента? Согласно типовому договору с любой управляющей компанией, эта организация, помимо всего прочего, берет на себя обязанность по регулярным наружным осмотрам здания с целью выявления возможных проблем и своевременного их устранения. Однако это совсем не значит, что жилец, обнаруживший ту или иную неисправность, не имеет права обратиться за помощью к ответственным лицам.
Просьба обратить внимание на проблему направляется в управляющую компанию в форме заявления, под которым ставятся подписи всех без исключения (и это важно!) собственников «метров» в конкретной «многоэтажке». Составленный в двух экземплярах документ передается лично в руки сотруднику организации, который обязан поставить под ним свою подпись с пометкой «Принято к рассмотрению». Одна из копий заявления остается на руках у жильцов и сможет затем служить основанием для выдвижения претензий к управляющей компании.
Но как понять, справляется ли организация со своими обязанностями, если откровенно аварийных ситуаций в доме не возникает? Сделать это можно, руководствуясь приложенной ниже памяткой. Так, у жильцов не может быть претензий к управляющей компании, если по ее инициативе регулярно проводятся следующие мероприятия:
- трещины в наружных и внутренних стенах здания регулярно замазываются, а их отделка – обновляется;
- двери во все помещения общего пользования укреплены и функционируют нормально;
- номерные знаки и прочие указатели, размещенные снаружи дома и на придомовых территориях, заменяются и обновляются по мере того, как приходят в негодность;
- полы и перекрытия в чердачных помещениях не прогнивают, так как регулярно обновляются;
- производится регулярная замена кровли (полная либо отдельных ее участков);
- принимаются необходимые меры по предотвращению протекания крыши (промазывание изоляционными материалами и т.п.);
- козырьки подъезда и парапеты здания регулярно ремонтируются, дабы не допустить из прихода в аварийное состояние;
- водосточные трубы регулярно прочищаются;
- по мере необходимости водосток (полностью, либо отдельные его участки) ремонтируется;
- подъездные и чердачные окна стеклятся по мере необходимости;
- крыша здания регулярно очищается от грязи и наледи, сосульки сбиваются;
- вентиляционные системы здания периодически обслуживаются путем очистки шахт и дымоходов (важно: данный пункт не включен в договор с управляющей компанией по умолчанию и должен оговариваться отдельно).
Обо всех вышеперечисленных мероприятиях организация обязана предупреждать жильцов многоэтажного дома заранее. Более того, сами собственники квартир вправе потребовать у управляющей компании представить на их рассмотрение график всех готовящихся мероприятий по техническому обслуживанию строения, включая его капитальный и косметический ремонты.
Управление жилищным кооперативом
Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.
Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения. В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:
- здания;
- площадей общего пользования;
- прилегающей к дому территории.
Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:
- ограничен полномочиями управления ЖК;
- выделен в управляющую компанию.
Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.
Допустимы следующие вакансии:
- председатель;
- бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
- паспортист;
- электрик и сантехник;
- дворник и уборщица.
По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.
Кроме председателя, остальные члены правления являются активистами и участвуют в организации деятельности кооператива безвозмездно. Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.
Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.
Разбираемся, что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома
Не секрет, что любая недвижимость, будь то многоквартирный или частный дом, требует периодического капитального ремонта. Кроме того, определенные технические процедуры необходимо регулярно производить и прямо в процессе эксплуатации здания. В противном случае строение очень быстро придет «негодность», то есть – в нежилое состояние.
Кто же несет ответственность за регулярное техническое обслуживание здания? Если речь идет о строении, полностью находящемся в чьей-либо частной собственности (например, о частном или даже дачном доме), любые операции по поддержанию постройки в жилом состоянии ложатся на плечи непосредственного владельца. При этом все необходимые технические процедуры он может совершать как самостоятельно, так и с помощью нанятых по этому случаю специалистов-ремонтников.
Но кто должен заниматься поддержанием в жилом состоянии обычного многоквартирного дома? Ведь в типичной городской «многоэтажке» может размещаться до нескольких сотен жилых помещений, у каждого из которых имеется свой собственник. На ком же лежит обязанность следить за состоянием всего строения? И какие вообще операции подразумеваются под термином «регулярное техническое обслуживание многоквартирного здания»? Чтобы ответить на эти и другие важные вопросы, и создана эта статья.