Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цессия вместо гонорара успеха: как юристы «маскируют» вознаграждения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Когда говорят о цессии, подразумевают отказ от требований по возврату долга в пользу другого. Но не все их можно передать в реальности. Например, если говорить об обязательствах, которые относятся к типу личных. Например, алименты, компенсации (причём это могут быть возмещения любого вреда). Всё это не подлежит законной передаче.
Почему применяют договор уступки? Потому что (чаще всего), у того, кто должен получить определённый «долг» нет возможности его взыскать. Ситуации бывают разные – от дележа обязательств между частниками, до реорганизации компаний.
Требование, передаётся и продаётся, смотря по ситуации, а тому, на кому остаётся обязательство позже направляется письменное уведомление о том, что контракт цессии заключён.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Риски и выгоды переуступки квартиры в СПб
| Выгоды | Риски и пути их устранения |
| Договор долевого участия «охраняется» законом «О защите прав потребителей» | Возможно мошенничество. Необходимо тщательно проверить право инвестора на переуступку |
| В ряде случаев, квартиры могут быть дешевле предлагаемых застройщиком, а также жилья, с оформленным правом собственности. | Встречаются иные схемы продаж, кроме ДДУ: предварительные договоры купли-продажи, инвестиционные соглашения, предварительные договоры долевого участия, вексельные, иные «серые» схемы. Эти схемы сложны и опасны для самостоятельной покупки квартир. Требуется помощь профильного юриста, адвоката |
| Покупку по переуступке (квартиру или иной объект строительства) можно увидеть на строительной площадке, выбрать понравившийся, уже построенный объект | Возможность нарушений недобросовестных застройщиков и предыдущих инвесторов (дольщиков). Противостоять им возможно при тщательной проверке всей документации и прав каждого предыдущего «продавца» и «покупателя» |
| Меньше планируемые сроки ввода в эксплуатацию | При затяжном строительстве может отсутствовать ряд разрешений Застройщика. Требуется тщательно проверить документацию и перспективу строительства |
| В ряде случаев, возможно изменить тип договора | Застройщик может запрещать переуступку или требовать определенных сумм за такое переоформление. Есть законные способы противодействовать такому поведению застройщиков |
| Проценты при возможной ипотеке могут быть ниже, если дом уже построен | Необходимо подстраховаться от двойной уступки прав, которая может иметь место при простой письменной форме договоров. |
| Договор ДДУ, ранее зарегистрированный в УФРС, дает дополнительную гарантию покупателю в прозрачности и надежности сделки | Продавец может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Требуется тщательная проверка документов и наличие разрешения кредитной организации |
Распространенные причины уступки права требования
-
Определенные проблемы с юридическим лицом, не позволяющие проводить процедуру взыскания через него. Иногда кредитору психологически сложно самостоятельно заниматься взысканием долга, поэтому он может уступить свое требование иному лицу.
-
Срочное закрытие долга: продавец (первоначальный кредитор) сразу же получает сумму, оговоренную в договоре за уступку своего права требования. Дальнейшим процессом взыскания долга с «проблемного» должника занимается новый кредитор.
- Цессия как способ вывода активов. К примеру, компания находится под ударом контрагентов и переводит долг на нового взыскателя.
Что такое договор цессии?
Заключение такого соглашения позволяет кредитору, который не хочет или не может заниматься взыскание средств, передать свои полномочия другому лицу. С момента официальной регистрации сделки должник должен переводить платежи на реквизиты нового кредитора, о чем его следует уведомить письменно.
Самый распространенный вариант договора цессии — продажа кредита коллекторскому агентству.
На практике нередко встречается переуступка прав все новым и новым взыскателям. Такая ситуация частично обусловлена Федеральным законом от 03.07.2016 № 230-ФЗ.
Кроме передачи долга по кредиту граждан, существуют иные формы уступки:
страховая цессия — права собственности переходят от страхователя к страховщику, что подразумевает выплаты обязательств в срок платежа;
договор подряда также может стать темой для подписания этого документа, что требует согласия всех участников сделки (подрядчика, заказчика);
уступка кредитных долгов в сфере поставки.
Таким образом, сущность договора цессии заключается в следующем: если одна сторона сделки (должник) не может или отказывается исполнять требования партнера (кредитора), последний передает право на взыскание долга третьему лицу. Соглашение заключается по обоюдному согласию и не имеет привязки к сумме долга. В качестве примера можно привести ситуацию, когда банк перепродает долг неплательщика коллекторскому бюро.
Оспаривание договора цессии и признание недействительным
Стороны договора цессии вправе обжаловать его, если есть следующие основания:
в случае личных обязательств должника в виде возмещения ущерба или алиментов;
нет подтверждающих документов, которые утрачены без возможного восстановления или признаны недействительными;
соглашение переуступки требований на недвижимое имущество не зарегистрировано в Росреестре;
в первоначальном варианте документа содержится условие о запрете переуступки;
договор не содержит оснований возникновения правоотношений должника и первоначального кредитора;
цессионарий нарушил сроки уплаты по возмездному соглашению;
права по договору займа переданы стороне, не являющейся кредитной организацией.
Споры рассматриваются в арбитражном суде.
Требования могут быть удовлетворены полностью или частично, что зависит от представленных доказательств и сути вопроса.
С 1 июля 2018 года вступает в силу дополнительный абзац о предусмотренном в договоре цессии запрете на уступку права неденежного исполнения, о чем вторая сторона знала или могла знать. Если этот факт будет доказан, то документ признается недействительным.
В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.
Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:
-
часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;
-
с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;
-
в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.
При составлении договора цессии ДДУ важно указать:
-
данные сторон;
-
дату вступления договора в силу;
-
обязанности и права сторон;
-
разрешение от компании застройщика;
-
предмет сделки;
-
меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.
Юрист по проверке договора ДДУ (договора долевого участия).
Может внимательно изучить положения договора долевого строительства. При этом лучше обращаться к специалисту до заключения договорных отношений, так как опытный юрист сможет внести в документ положения, которые будут защищать права дольщика. Участие в долевом строительстве – это довольно рискованное решение, так как при неправильном выборе застройщика вы можете лишиться не только жилого помещения, но и всех своих кровно заработанных денежных средств. Поэтому ваша правовая безопасность не должна подвергаться игнорированию.
Огромное количество граждан в нашем государстве приобретают жилье в долевом строительстве. Но не секрет то, что часто люди могут сталкиваться с компаниями, которые не исполняют свои обязательства перед дольщиками. Консультация юриста нужна до заключения договорных отношений между дольщиком и строительной компанией.
Услуги по проверка строительной компании (застройщика).
Подготавливаем скрупулёзный отчет о застройщике и помогаем разобраться во всех тонкостях при выборе.
- Проводим ознакомление с проектной декларацией;
- Изучаем разрешительные документы на строительство;
- Проверяем правоустанавливающие документы;
- Анализируем заключение экспертизы проектной документации.
контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент
С учетом рассматриваемого Определения ВС РФ при заключении соглашения о передаче всех прав и обязанностей по договору подряда, оказания услуг, специально указывайте, какие конкретные обязательства по договору новому исполнителю не передаются, например, обязательства по безвозмездному устранению недостатков работ, выполненных до заключения соглашения о передаче договора.
При заключении подобных соглашений обращайтесь к квалифицированным юристам. Они просчитают все риски и помогут составить договор не только в соответствии с действующим законодательством, но и с учетом последней судебной практики.
(Определение ВС РФ от 11.08.2020 года по делу А60-11259/2019).
Документы при сделки по переуступке прав
Основной целью договора является то, что после передачи прав, уже новому собственнику придется общаться с должником и требовать от него вернуть деньги назад. Результат будет достигнут, если должник наконец вернет деньги цессионарию, тем самым полностью выполнит свои обязанности.
Для того чтобы сделка прошла успешно, цедент должен предоставить второй стороне пакет полных документов, итак, главными из них являются:
- Договор купи-продажи.
- Документ, подтверждающий сверку расчет с агентом.
- Документы, которые подтверждают определенные приходы и расходы.
- Документы о самой задолженности.
Важно знать, что в цессии согласно кредитного договора, документы могут немного отличаться:
- Договор по кредиту.
- Выписка из банковского счета о приходах и расходах.
- Выписка о платежах, а также квитанции об оплате.
На практике, в договоре могут содержаться дополнительные условия к документам, которые могут понадобиться при заключении сделки. Таким образом, его присутствие тоже должно будет быть зафиксировано в договоре.
Правомерность переуступки прав требования и обязательств по Договору строительного подряда при строительстве объекта, принадлежащего государству при внебюджетном и бюджетном финансировании.
Кроме того, формулировка, указанная в вопросе, «переуступка права требования» означает, в том числе и перемену лица (полностью) в договоре строительного подряда.
Учитывая полученную информацию, можно сделать вывод о том, что на отношения сторон по заключению договора строительного подряда, а также выполнению его условий в данном случае распространяется Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ
«О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»
(далее – Закон № 94-ФЗ).
Закон № 94-ФЗ (ст.1) регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений.
Согласно ч. 6.1 ст. 9 Закона № 94-ФЗ при исполнении государственного или муниципального контракта не допускается перемена поставщика (исполнителя, подрядчика), за исключением
Договор переуступки прав по договору подряда образец
3.1.2.
Уведомляет Подрядчика о замене лиц в обязательстве одновременно с передачей документов. 3.2. Цессионарий: 3.2.1. Обязуется принять по акту от Цедента документы, удостоверяющие право требования, в соответствие с п.3.1.1 настоящего Договора.
4. ФОРС-МАЖОР 4.1. Внимание Стороны обязаны в соответствии с п.
Договора подряда письменно уведомить Подрядчика о замене лиц в обязательстве, получить его согласие, а также предоставить экземпляр настоящего договора.
2.2. Сторона 1 обязана передать Стороне 2 оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору подряда, а именно: Договора подряда № от «» года, все необходимые приложения и соглашения к нему.
2.3. Сторона 1 также обязана передать Стороне 2 все необходимые копии документов, подтверждающие уже исполненные обязанности перед Подрядчиком по Договору подряда.
Момент перехода права требования к цессионарию по договору цессии
Между тем названные условия договора уступки на его действительность не влияют, так как согласуются с принципом свободы договора (статья 421 Кодекса) и не противоречат параграфу 1 главы 24 Кодекса, который не содержит положений, исключающих возможность включения в договор, на основании которого совершается уступка прав, положений, обусловливающих момент перехода уступаемых прав от цедента к цессионарию исполнением последним своих обязанностей по оплате приобретаемого права. Таким образом, правовая позиция по данному делу предусматривает, что условие договора уступки права требования, предусматривающее переход права после его оплаты, не может являться основанием для признания этой сделки ничтожной . Изложенная позиция представляется логичной и обоснованной.
Стороны предусмотрели в договоре предварительную оплату уступаемого права требования (такой вывод кассационной инстанции противоречит вышеприведенному выводу о том, что цедент передал требование цессионарию в момент заключения договора цессии). Согласно ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила статьи о встречном исполнении обязательства. Последствия неисполнения обязанности по предварительной оплате урегулированы нормами ГК РФ, которые исключают возможность ее принудительного истребования, поэтому требования цедента не основаны на законе.
Уступка права требования по кредиту (Договор цессии)
В Законе «О банках и банковской деятельности» прямо в 1 статье прописано определение банка: «Банк — кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.» Чтобы стать банком необходимо получить лицензию Центрального Банка России. Дело это хлопотное, не быстрое, и не дешевое. Кредит вам выдало ни простое юридическое лицо, хотя банк таковым естественно является, а специально лицензируемый субъект.
Заемщику необходимо помнить, что юристы банка составляют договор только лишь в интересах банка, а потому согласно части 2 статьи 382 Гражданского Кодекса России: «Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.» не будет требоваться ваше согласие на одобрение данного договора. Следующий момент, который часто случается на практике это невозможность или сложность предоставления договора цессии со стороны коллекторского агентства. Порой даже в суде они не могут его предоставить. Для заемщика это просто сказка, ведь чтобы требовать какую-либо сумму, ее необходимо подтвердить каким-либо документом. Вас как заемщика, банк, либо коллекторское агентство ОБЯЗАНЫ. уведомить о том, что произошла переуступка права требования по вашему кредиту. В противном случае, согласно части 3 статьи 382 ГК РФ: «Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору» коллекторы несут все риски связанные с этим, а вы имеете полное право исполнять свое обязательство непосредственно банку. Надлежащее уведомление должно быть письменным и к нему должна быть приложена копия договора цессии. Если копии договора нет, то вы имеете полное право не платить коллекторскому агентству или иному юридическому лицу. Более того, даже если надлежащая копия вам будет предоставлена, вы все равно имеете абсолютное и полное право решить вопрос в суде, что для вас как заемщика будет самым лучшим вариантом, так как у коллекторов в суде всегда больше неточностей, чем у банков, ведь это порой ИП или только что созданные ООО, которые обладают штатом в полторы рабочие единицы.
Что нужно знать покупателю, прежде чем купить квартиру по переуступке?
- В договоре цессии должен быть указан тип первоначального договора, сумма, порядок и схема оплаты, иначе его могут признать недействительным.
- Новый договор подлежит обязательной государственной регистрации и заверяется у нотариуса.
- Покупатель должен сам проверить все разрешительные документы на строительство у застройщика, при этом желательно указать его в договоре в качестве третьей стороны.
- Запрет на цессию со стороны застройщика незаконен.
- Необходимо уведомить застройщика о переходе права требования.
Последний пункт не является обязательным по закону, но крайне желателен на практике. В случае отсутствия такого уведомления суд может отказать, например, покупателю в возмещении убытков и компенсации морального вреда, если строительство не было завершено, так как застройщик заключал договор с другим лицом.
Бывает и так, что первоначальный покупатель не сообщил новому о том, что квартира в залоге у банка, или, что он частично оплачивал ее по .
Поэтому рекомендуется производить полную оплату по договору после его государственной регистрации, так как она возможна только после снятия всех обременений. В случае той же самой ипотеки ничто не мешает сторонам переоформить ее на нового владельца.
После успешной регистрации договора у покупателя должны быть следующие документы:
- Оригинал договора уступки.
- Основной договор, по которому она проводилась.
- Подтверждение всех расчетов и выплат по нему.
- Письменное согласие застройщика на заключение договора цессии.
- Акт передачи всех документов.