Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы получить государственную услугу регистрации перехода права собственности, необходимо составить соответствующее заявление. Оно имеет утвержденную приказом Минэкономразвития от 08.12.2017 № 920 форму (с последующими изменениями). Форма данного документа размещена на официальном сайте Росреестра, где ее можно без проблем скачать.
Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.
Увеличение кадастровой стоимости
У нас в практике возник такой вопрос: должен ли победивший участник закупки (223 ФЗ) заключить договор и лишь потом ссылаться на невозможность исполнения, если исполнение договора заранее предполагается невозможным. Ведь строго говоря непреодолимой силы против самого заключения договора не существует (особенно если невозможность исполнения временная).
С учетом введенных Россией ограничений в отношений иностранных контрагентов из недружественных стран государственными органами РФ по некоторым сделкам установлены требования по перечислению денежных средств резидентами РФ в счет исполнения по сделкам указанным иностранным контрагентам на специальный банковский счет — счет типа “С”.
В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
Решение о выдаче разрешения на сделку принимается единогласно подкомиссией, в состав которой входит по одному представителю от Администрации Президента РФ, Минэкономразвития и Центрального банка РФ. Возглавляет ее Министр финансов РФ. Срок действия разрешения определяется подкомиссией.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Все отняли, не дожидаясь 17-го года
Между Территориальным управлением Минимущества России (арендодатель), войсковой частью (балансодержатель) и ОАО (арендатор) был заключен договор аренды, во исполнение которого ОАО по актам приема-передачи получило в аренду находящиеся в федеральной собственности сооружения служебно-технической застройки аэродрома и искусственные аэродромные покрытия на срок с 1 мая 1998 г. по 1 мая 2017 г.
В 2004 г. арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании с него 11,7 млн руб. неосновательного обогащения и выселении.
Требование о выселении было основано на отсутствии государственной регистрации договора аренды.
Утверждения ОАО о погашении задолженности по арендной плате войсковой части путем проведения взаимозачетов судом были отклонены по причине отсутствия согласования такого порядка расчетов с арендодателем.
Решением суда иск в части выселения и взыскания неосновательного обогащения был удовлетворен.
Принимая это решение, суд указал на то, что ответчик неосновательно занимал спорные сооружения начиная с февраля 1998 г., так как договор аренды, по которому это имущество передавалось в пользование, не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, вследствие чего является незаключенным (ст. ст. 433, 651 ГК РФ).
Незаключенный договор лучше недействительного
Областная прокуратура на основании ст. ст. 167, 168 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с иском к ФГУП и ООО о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования мотивированы тем, что у ФГУП на момент заключения договора не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание.
Решением в удовлетворении иска отказано.
Суд пришел к выводу, что договор аренды является незаключенным, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признания незаключенного договора недействительным.
В кассационной жалобе прокурор области заявил, что, по его мнению, вывод суда является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 4, п. 2 ст. 6, ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения оспариваемого договора арендодатель обязан был зарегистрировать свое право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, а поскольку это сделано не было, следовательно, он не вправе был сдавать в аренду спорный объект.
ФАС установил, что между ФГУП (арендодатель) и ООО (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений.
Срок действия договора установлен с 1 мая 2004 г. по 1 мая 2014 г.
ФАС установил, что спорный договор аренды подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений является незаключенным.
Законное уклонение от регистрации
Между ОАО и ООО был заключен договор аренды нежилых помещений от 1 июня 2002 г. на срок до 31 декабря 2002 г.
ОАО (арендодатель) 10 января 2003 г. уведомил ООО (арендатора) о необходимости освободить до 15 февраля 2003 г. занимаемые помещения.
ООО передало ОАО все помещения только 18 апреля 2003 г.
Считая, что ООО должно оплатить пользование помещениями до момента фактического возврата арендованного имущества, ОАО обратилось с иском в арбитражный суд.
Суд удовлетворил исковые требования ОАО. Ведь согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Налогообложение недвижимости
С 1 января 2023 года пункты 1 статьи 391 и статьи 403 НК РФ пополнятся еще одним абзацем. В соответствии с ним, если кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 года, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 01.01.2022 года. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость выросла в результате изменения характеристик недвижимости (увеличение площади и так далее). По-видимому, в результате государственных кадастровых работ в России произошло резкое увеличение стоимости объектов и власти решили на 1 год отложить взимание налога исходя из новой стоимости.
К теории относительности незарегистрированной аренды
До сравнительно недавних пор считалось, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимости на срок более года считается заключенным с момента такой регистрации – как буквально и утверждалось в законе. Между тем практика рассмотрения соответствующих споров совершенно обоснованно, на мой взгляд, постепенно привела к выводу, что незарегистрированный договор все же порождает правовые последствия, но только для его сторон. Этот подход фиксируется в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в ред. 2013 г.: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо его приняло и оплачивало, то стороны связаны обязательством, но права арендатора не могут быть противопоставлены третьим лицам.
В Информационном письме Президиума ВАС от 25 февраля 2014 года № 165 эта позиция выражена более широко, ее обобщенно можно пересказать так. К отношениям сторон совершенного в надлежащей форме договора аренды недвижимости после передачи недвижимости в возмездное пользование должны применяться правила о договоре аренды несмотря на отсутствие требуемой государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц. Арендатор, которому вещь передана по договору, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Однако невозможность арендатора ссылаться на сохранение аренды есть лишь общее правило: заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом, поскольку согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение отношений, возникших из договора аренды. Вроде логично; ст. 617 ГК сформулирована если и не императивно, то по крайней мере как общее правило, исключения из которого предполагаться не должны. Напомню, это позиция 2014 года.
Однако далее все «страньше и страньше». С 2015 года пункт 3 ст. 433 ГК устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, для сторон он заключен – и это прямо признано законом. Возможность игнорировать оговорку «если иное не установлено законом» в отношении договоров аренды подтверждает Верховный Суд. В п. 5 Постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 он указывает, что в отсутствие требуемой государственной регистрации договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении; момент же заключения такого договора в отношении его сторон определяется по общим правилам. Иллюстрируется этот тезис как раз примером с договором аренды, в рамках которого повторяется мысль о том, что арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания, не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
И вот здесь возникает та проблема, о которой и хотелось бы поговорить. С момента появления п. 5 ст. 433 ГК в его современном виде у нас фактически легитимированы две модели аренды: назовем их «вещная» и «относительная» (написать «обязательственная» у меня рука не поднимается). При заключении договора стороны теперь могут выбирать ту модель, которая кажется им удобнее. Иными словами, отказ от государственной регистрации может означать осмысленный и теперь вполне легитимный выбор модели относительной аренды, которая не обладает свойством следования и прекращается при смене собственника. Если же стороны провели регистрацию, они получают вещную аренду.
Так что же в таких условиях должен полагать приобретатель, который в момент приобретения вещи знал или должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды? Разве не мог он предполагать, что отсутствие регистрации означает намерение сторон создать относительную аренду? Разве такое предположение недопустимо с учетом п. 3 ст. 433? Разве с учетом п. 3 ст. 433 оно противоречит существу отношений? Мне ближе отрицательный ответ. Стороны действительно могли стремиться к такой модели. Возлагать же на приобретателя бремя экспертизы отношений сторон, их намерений и пр. вряд ли справедливо.
Думаю, отраженный в п. 5 ППВС от 25.12.2018 № 49 подход имел право на существование лишь до тех пор, пока в законе не появилась возможность установления относительной аренды. Теперь же сомнения, как мне кажется, должны разрешаться в пользу приобретателя.
Изменения в учётно-регистрационной сфере с 2021 года
Предварительный договор купли-продажи квартиры исключительно важный документ для сделки купли-продажи квартиры. Ведь сделка требует длительной подготовки, снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц, получения свежей выписки из ЕГРН, согласия супруга на продажу, оплаты долгов по ЖКХ.
На этот период и заключается предварительный договор с условиями сделки. Выполнение условий предварительного договора обеспечивается передачей задатка и составлением соглашения об этом.
Законодателем установлен период, в течение которого новый собственник должен поставить машину на учёт чтобы не получить штраф за несвоевременную регистрацию машины. В 2021 году он составляет 10 суток с даты заключения договора, по которому транспорт был получен в собственность (пункт 3 Постановления Правительства РФ от 12.08.1994 N 938). Этот же пункт допускает отсрочку регистрации на весь период действия транзитных номеров.
Дарственная – это договор дарения, который подразумевает полностью безвозмездную передачу одной стороной (дарителем) некого имущества, имущественных прав, а также свободу другой стороны (одариваемого) от имущественных обязательств перед дарителем или иным третьим лицом.
Безвозмездность сделки является главным требованием ее проведения, ведь если будет зафиксирован факт встречной передачи имущества, обязательств или прав, дарение будет признано недействительным (ничтожным).Так как дарение может быть куда более выгодным в некоторых вопросах отчуждения (передачи) имущества, его часто пытаются использовать, попутно скрывая проведение параллельной сделки.
Согласно ст. 574 Гражданского Кодекса РФ, договор дарения может быть заключен устно, но только в тех случаях, когда стоимость дара не превышает три тысячи рублей, а также если в нем имеется обещание дарения в будущем. Конечно же, недвижимое и более дорогостоящее имущество можно безвозмездно отдать исключительно при помощи письменно составленного договора дарения.
В случае дарения недвижимости могут потребоваться дополнительно к договору такие документы, как:
Внимание!
Не стоит забывать о том, что после получения недвижимости по договору дарения потребуется уплатить налог в размере 13% от стоимости подаренного объекта недвижимости.
От необходимости уплаты налога при дарении избавлены только близкие родственники.
То есть если дарственная составляется в пользу дальнего родственника или третьего лица, налог необходимо оплатить, как только договор вступит в силу.
Штрафы-2021: за что придется заплатить владельцам жилья
Срок действия дарственной на квартиру может быть прописан в договоре дарения. Подобное используется в тех случаях, когда собственник (даритель) желает проживать в ней до определенного момента. Это может быть сделано и с другой целью, ведь все будет зависеть исключительно от волеизъявления дарителя. Однако подобный срок в среднем не превышает одного года.
Если же даритель меняет свое решение, то возможно отменить сделку. Так как не настала прописанная дата, когда сделка вступит в силу, то есть квартира перейдет другому лицу, то ее можно аннулировать. На подобной стадии, до указанного срока, она не будет считаться совершенной.
При дарении недвижимости подобные сделки подлежат регистрации. Однако договор дарения может быть составлен в домашних условиях, без участия нотариуса. Составляется дарственная между двумя сторонами (дарителем и одаряемым), а на окончательную ее регистрацию в Росреестре одаряемому дается в среднем срок до года.
В договоре может быть прописан дозволенный срок до трех лет, но ни в коем случае нельзя затягивать процедуру регистрации. Если Вы боитесь, что не сможете уложиться в установленное время, то лучше составить в письменной форме обещание о совершении акта дарения того или иного имущества. Вы можете заверить это обещание у нотариуса для спокойствия обеих сторон.
Несмотря на кажущуюся простоту процедуры, есть ряд особенностей, которые нужно учитывать как при постановке на учёт, так и при осуществлении мероприятий, связанных с вынесением административного штрафа за несвоевременную регистрацию машины:
- Штраф может быть вынесен как за отсутствие регистрации, так и за передвижение на автомобиле, не зарегистрированном должным образом. Это два разных нарушения.
- При наличии уважительной причины пропуска привлечение к ответственности может быть обжаловано.
- Продавец вправе снять машину с учёта, но не обязан этого делать. Такая возможность появляется у него через 10 дней с момента заключения сделки.
- В 2023 году продавец не привлекается к ответственности за то, что не обратился с заявление о снятии авто с учёта.
- Санкция применяется к собственнику или к водителю, который использовал авто, не поставленное должным образом на учёт.
Обжалование производится в общем порядке, точно также как и привлечение к ответственности. Никаких процессуальных особенностей не имеется.