Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконцепция или пустота? Какое будущее ждёт коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начало 2022 года в плане аренды было относительно стабильным. Несмотря на освобождение крупных офисных площадей, ставки арендной платы первое время удерживались на уровне конца 2021 года. Затем началось снижение. Особенно это стало ощущаться с последней недели февраля. Этому способствовала начавшаяся новая волна релокации и освобождения офисных площадей, а также период резкого изменения курса рубля к иностранным валютам.
К концу I полугодия 2022 года сложилась такая ситуация, что в принципе перестали существовать понятия «среднерыночная ставка», «ставка, характерная для определенного класса». Фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: настолько все перешло на индивидуальный принцип ценообразования. Были ситуации, когда, например, в одном и том же бизнес-центре в сопоставимых офисах были арендаторы, которые продолжали платить докризисную ставку по ранее заключенным договорам и которые в период курсовых скачков в марте добились от собственника снижения ставки в еврономинале на 25−35%, а также приходили новые уже по ставкам чуть ли не на 50% ниже докризисных. В ряде случаев потенциальные арендаторы просто называли ставку, по которой готовы разместиться на площадях, и или собственник соглашался, или они уходили в объекты, где рады были и таким предложениям. Рынок перешел в стадию очень жесткого «рынка арендатора».
Только в III квартале цены на рынке стабилизировались в традиционном еврономинале. Процесс снижения ставок и ценовых «притирок» к изменяющейся конъюнктуре длился больше года, но в итоге остановился. Исключением остался класс «А». Здесь ценовая ситуация более стабильная. Даже в этот сложный период заключались договоры аренды по ставкам в 15−20 евро в эквиваленте без НДС, а по старым договорам без пересмотра продолжают действовать ставки и до 25 евро.
Выводы, тенденции и прогнозы
Основной положительный момент ушедшего 2022 года для рынка офисов в том, что несмотря на ухудшение конъюнктуры, эволюция рынка не остановилась: развивались и завершались новые проекты. Ввод почти 45 тыс. кв. м арендной площади офисов — такое не всегда было даже в стабильные годы. И это без учета «неформатных» административно-офисных объектов.
И вот с чем мы наичнаем 2023 год:
1. Сокращение численности кадров в офисоемких отраслях (прежде всего, это относится к IT) к концу года стало не таким массовым явлением, что несколько обнадеживает. Но процесс не прекратился, что сохраняет риски того, что этот фактор продолжит оказывать влияние на вакантность и в 2023 году. Существует прямая взаимосвязь: в текущий момент компании-арендаторы сократили на рынке условно 1 тыс. занятых на чистой основе, а через 3−6 месяцев сократят 8−10 тыс. кв. м. арендованной площади.
2. Постепенное сокращение вакантных площадей. Показателен пример бизнес-центра «Красавiк», первого из числа полностью освобожденных. Первые месяцы объект простаивал пустым, складывалось впечатление, что на фоне первых проявлений стагнации на рынке спроса интереса к аренде не будет. Но уже к концу 2021 года основной объем площадей был сдан, а за 2022 год вакантность упала еще больше.
3. На рынок аренды выходят новые компании. Их можно разделить на две условные группы. Первая — это те, кто составлял своеобразный «лист ожиданий», т.е. они и раньше видели себя в числе арендаторов бизнес-центров, но не могли попасть на их площади, поскольку не могли конкурировать с арендаторами из сектора IT, активно поглощавших площади в последние годы. Вторая группа — небольшие компании, традиционно имевшие офисы в различных приспособленных объектах и локациях и не особо стремившиеся в бизнес-центры. Но теперь, когда открылись возможности по аренде на приемлемых условиях, решились на смену места и качества офиса.
4. Спрос сместился в сторону офисов, предлагаемых с отделкой, и эта тенденция сохранится в перспективе. Во-первых, сами арендаторы в текущий период не заинтересованы вкладываться в отделку и обустройство, во-вторых, в связи с освобождением крупных объектов выросло предложение недвижимости с качественно произведенной отделкой. Причем предшественниками были крупные финансово устойчивые компании, которые хорошо вложились в инфраструктуру офисов. Нельзя сказать, что вообще исчезнет интерес к офисным новостройкам без отделки, однако арендаторы таких объектов будут единичными.
И несколько кратких тенденций:
- Установка стабильных рублевых ставок исходя из новых условий, оговоренных контрагентами.
- Вакантность, особенно в первые месяцы года, сохранится стабильно высокой по меркам офисного рынка Минска, в пределах 15−18% от предложения, но уже с трендом на постепенное снижение (без учета влияния возможных новостроек).
- На рынке продолжатся ротационные явления.
- Рынок останется рынком арендатора. Арендаторы, особенно заведомо платежеспособные, будут в доминирующем положении.
- Спрос на офисы без отделки останется низким.
- Ожидается активизация на рынке купли/продажи, появится определенная категория «охотников» за дешевым предложением.
- Неблагоприятная конъюнктура как для начала развития новых проектов, так и для ввода на рынок новых объектов в высокой стадии строительства. Следует ожидать, что увеличится число объектов с отложенными сроками ввода.
Торговая недвижимость: рокировка арендаторов
Крупные торгово-развлекательные центры в уходящем году оказались самым уязвимым сегментом коммерческой недвижимости. Найти замену уходящим один за другим западным брендам оказалось непросто. В громкие заявления, что вот-вот придут азиатские ритейлеры, не верили ни покупатели, ни сами владельцы ТРЦ.
Крупные торговые центры опустели, арендаторы, чтобы не платить огромные штрафы за досрочное расторжение договоров, просто закрыли магазины.
По данным Российского совета торговых центров, в банкротном и предбанкротном состоянии находится около 200 ТРЦ, в ближайшее время это количество может увеличиться еще на 100 объектов.
Массовый уход западных брендов
Главный удар приняли на себя крупные ТРЦ: в них доля арендаторов международных брендов доходила до 30%. На сегодняшний день, по оценке CORE.XP, уже ушло с российского рынка 34,4% брендов, 37,5% приостановило деятельность и не обслуживает покупателей, но продолжает оплачивать аренду (за досрочный выход из договора аренды полагаются огромные штрафы). 28,1% брендов приняло решение изменить название и остаться работать в России.
На сегодняшний день в ТРЦ столицы работает около 150 иностранных брендов. За неполных 11 месяцев 2022 года на рынок вышло всего шесть международных брендов.
По профилю среди арендаторов лидирует fashion-сегмент (59,9% операторов), по географии происхождения — бренды из США (22,4%), Италии (15,1%) и Франции (10,5%), комментирует Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.
Локальные российские и ряд турецких брендов рассматривают варианты занять ниши, которые освобождаются после ухода международных брендов из России. Но в среднесрочной перспективе развитие ритейла будет сдерживать снижение потребительской активности, уверена Татьяна Дивина.
Растет вакантность торговых площадей
После ухода западных брендов объем свободных площадей в ТРЦ значительно вырос. К концу 2022 года доля вакантных площадей в крупных ТРЦ может достичь 13–15%, считают в Commonwealth Partnership.
Ввод новых торговых площадей замедлился
В уходящем году темпы ввода в эксплуатацию новых торговых центров замедлились как в столице, так и в регионах. Так, например, в III квартале 2022 года в Москве было введено всего 39,7 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов года объем нового строительства составил 76,7 тыс. кв. м (по данным Commonwealth Partnership).
По мнению Татьяны Дивиной, до конца года анонсировано открытие нескольких районных торговых центров, поэтому общее количество новых торговых площадей в столице по итогам года может достичь 100 тыс. кв. м.
В 2023 году, если экономическая ситуация не будет ухудшаться, объем нового ввода составит 400–450 тыс. кв. м, считают в Nikoliers. В то же время эксперты не исключают вероятность переноса сроков ввода до 50% прогнозного объема. Большей частью на рынок будут выходить малоформатные ТЦ, значительная доля придется на проекты транспортно-пересадочных узлов и торговых центров окружного и регионального форматов.
Топовые локации в ТРЦ занимают российские бренды
У отечественных компаний появился отличный шанс занять самые привлекательные локации в ТРЦ вместо ушедших западных брендов. За последние шесть месяцев 15 российских fashion-ритейлеров открыли свои магазины в столичных ТРЦ — такие цифры приводят в Nikoliers.
Около 20 отечественных брендов увеличило площади магазинов в два–три раза и пересмотрело ассортимент. Так, в 2023-м открыть магазины в новом формате (товары для дома) планирует бренд Lime. Группа компаний «Ташир» в июле запустила новую сеть товаров для дома Zebra Home. В октябре 2022 года в ТЦ «Афимолл Сити» открылся мультибрендовый магазин обуви и аксессуаров.
Появляется больше ТЦ районного и окружного форматов
Изменение модели потребления и покупательского поведения (сегодня люди не хотят тратить полдня на шопинг) приводит к росту количества ТЦ районного масштаба.
«Также малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов», — добавляет Евгения Хакбердиева.
От fashion — к развлечениям
Одним из ключевых трендов уходящего года является концептуальное переориентирование торговых центров с fashion-составляющей в сторону более устойчивых сфер потребления: общепита, развлечений, образования, спорта и здоровья, указывает Светлана Ярова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG.
В ряде ТРЦ на месте кинотеатров уже открываются фитнес-центры, развлекательные центры, медицинские клиники. Вполне вероятно, что в будущем в ТЦ появятся конференц-залы, коворкинги, арт-пространства, лектории. Собственники ТЦ понимают, что такие операторы будут создавать трафик.
На фоне плавного роста доли вакантных площадей ставки аренды в целом оставались на уровне 2021 года. Незначительный прирост показателя объясняется выходом на рынок качественных и дорогих помещений. Даже в условиях увеличения предложения на рынке сохраняется стабильная ситуация, предпосылок к резкому и значительному изменению коммерческих условий пока нет.
В 2023 году аналитики ожидают сохранения среднего показателя арендной ставки на прежнем уровне. При этом прогнозируется увеличение разницы между запрашиваемыми ставками и их фактическими значениями в заключённых сделках. Это значит, что у арендаторов будет возможность найти объекты с существенными дисконтами, хотя рассчитывать на массовые скидки не стоит.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Павел Барбашев, коммерческий директор 01 Properties
«Наша компания – собственник офисной недвижимости класса А, но сейчас ничего не строим, законченные объекты на 70% были сданы еще до спецоперации. Дальше рынок встал, все корпорации затаились на несколько месяцев. Иностранные компании съезжают, и, чтобы сдать площади, которые они занимали, необходимо там сделать ремонт, а цены на стройматериалы и отделку взлетели.
Идет расторжение договоров с корпорациями, сокращение офисных площадей. Если до 2014 года мы гордились тем, что у нас 70% площадей занимают международные арендаторы, обеспечивающие нам стабильность, то теперь рады, что с 2015 года эта доля стала ниже 50%. Теперь аккуратно говорим: хорошо, что их меньше половины.
Среди потенциальных арендаторов есть неплохие российские арендаторы и компании государственного сектора.
Для нас очень успешным был 2021 год, тогда сдали больше 100 тыс. кв. м, но после февраля 2022-го за полгода из-за расторжения договоров высвободилось примерно 50 тыс. кв. м. Была небольшая пауза, первые сделки начались уже в середине мая, и к сентябрю мы сдали новым арендаторам 25 тыс. кв. м. Планируем к концу года сдать всего 40–50 тыс. кв. м.
Рынок корпоративной аренды жив, с ним все в порядке, и даже ставки аренды не падают. Вакансия растет не такими быстрыми темпами, которые мы прогнозировали. Я думал, вакансии к концу года составят 15–20%, но реалии оказались более позитивными, сейчас вакансии по портфелю составляют порядка 8%. К концу года ожидаем уровень вакансий около 10%.
Для сравнения – в 2016 году вакансии были на уровне 15–16%. Спрос сохраняется. Причем компании подписывают 3–5-летние договора, расширяют офисы, поэтому не все так плохо, как ожидалось, 20% вакансий точно не будет.
Рублевая цена стабилизировалась, не растет и не падает, в отличие от 2015 года, когда ценник в рублях упал. Но с учетом высокой инфляции реальная цена аренды падает, поэтому нет демпинга и спецпредложений».
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Сравнение арендных ставок
Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:
- Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
- Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
- Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
- Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.
Как отмечаются в Knight Frank, за полгода в городе было введено два качественных складских объекта – всего около 23,5 тыс. кв. м. Доля свободных площадей в складах классов A и B не превышает 1,1% (45 тыс. «квадратов»). Правда, до конца года показатель может подрасти до 5-6%. При этом объем сделок, заключенных с января по июнь, оказался весьма внушительным – около 194 тыс. кв. м.
В основном контракты заключали логистические и транспортные компании, выполняющие заказы в сфере онлайн-торговли.
До конца декабря заявлен ввод еще около 267 тыс. кв. м, из которых лишь 23% – спекулятивные объекты (данные Knight Frank). Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме built-to-suit составляет в среднем 65 тыс. руб./кв. м (без учета НДС).
По оценкам Nikoliers, доля строящихся складов, предназначенных для аренды на открытом рынке, составляет не более 20% – 186 тыс. кв. м. Остальная часть (а это 696 тыс. кв. м) возводится в формате built-to-suit для e-commerce, торговых и дистрибуционных компаний.
В числе крупнейших из заявленных проектов – складские комплексы Ozon. Один из них появится в Буграх и займет площадь около 135 тыс. кв. м, другой – в «PNK Парк Шушары № 3» (около 60 тыс. кв. м). Кроме того, в Шушарах строятся распределительный центр Wildberries (около 100 тыс. кв. м) и складской терминал для «Сберлогистики» в «Армада Парк» (тоже «стотысячник»).
Консультанты полагают, что в нынешних обстоятельствах онлайн-ритейлеры и торговые компании не займут целиком построенные объекты и начнут сдавать их в субаренду. Предложение на рынке субаренды уже сейчас составляет около 110 тыс. кв. м, а до конца года объем «скрытой вакансии» может увеличиться до 150 тыс. «квадратов». При этом суммарный объем доступного предложения в сегменте качественных складских площадей достигнет 200 тыс. кв. м (около 5% от общего объема складов).
Ставки аренды при этом не снижаются: в классе А они достигают 6,35 тыс. руб./кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 5,86 тыс. рублей.
О коммерческой недвижимости
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.
• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.
Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.
Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.