Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дифференцированный платеж по ипотеке: что надо знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы становятся минимальными.
| Ежемесячный платёж | 27 752 ₽ |
| К возврату | 3 330 030 ₽ |
| Сумма ипотечного кредита | 2 100 000 ₽ |
| Сумма процентов | 1 230 030 ₽ |
| Процентная ставка | 10,0% |
| Дата последнего платежа | 13 февраля 2033 г. |
Плюсы и минусы дифференцированного платежа
Основное достоинство дифференцированных платежей — ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по схеме, более выгодной банку. В случае же с дифференцированной системой погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которыми действительно пользовался в расчетном месяце. Поскольку тело кредита с каждым взносом становится меньше, с ним сокращаются и отчисления кредитору. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это заметно при больших суммах и сроках ипотеки.
С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высоким заработком, поскольку платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом. Это связано с тем, что при согласовании кредита банк отталкивается именно от первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные платежи. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшиться вдвое, при дифференцированной схеме заемщикам одобряют меньшие суммы.
Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с платежным графиком и уточнять, какую сумму потребуется внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.
Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду
[egn-mortcalc-show]
Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.
Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:
- сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
- тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
- размер процентной ставки;
- материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
- дата выдачи займа;
- срок кредитования (годы и месяцы).
Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.
Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:
- Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
- В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
- Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
- Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.
Какой платеж по ипотеке лучше?
Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.
Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение. Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту. Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.
Как рассчитывается аннуитетный платеж
При оформлении ипотеки многие забывают, что этот вид кредита оформляется на долгие годы. Важно уметь рассчитать свой бюджет на длительный срок и предусмотреть различные вероятности, в том числе — негативные. Специалисты советуют подбирать платеж так, чтобы он не превышал 40% от общего дохода семьи заемщика. График платежей всегда составляется в момент заключения договора, однако полезно будет иметь возможность предварительно рассчитать платеж, чтобы понимать все тонкости будущих выплат.
Как рассчитать аннуитетный платеж:в абсолютном большинстве случаев используется формула А=К*(П/(1+П)-М-1). Что означают условные обозначения:
- А — сам аннуитетный платеж;
- К — общая сумма кредита;
- П — процентная ставка;
- М — общее количество месяцев.
Как гасится дифференцированный платеж
Несмотря на то, что график платежей в общепринятом смысле отсутствует, при заключении договора вам будет выдан платежный график. Сумма ежемесячного платежа будет зависеть от политики банка. В некоторых банках проценты на остаток долга начисляются ежемесячно, в некоторых — ежедневно. Для того, чтобы точно не ошибиться, актуальную сумму можно уточнить непосредственно у специалистов банка или заказать услугу информирования, которая позволит вам всегда быть в курсе точной суммы.
Дифференцированный платеж лучше подходит для тех, кто планирует расплатиться за ипотеку в ближайшее время и имеет довольно внушительный доход. Внося крупные суммы в первые месяцы, заемщик значительно экономит на процентах, так как с уменьшением суммы основного долга уменьшаются и они.
Выгода заемщика в данном случае напрямую зависит от суммы ежемесячного платежа. Чем она больше, тем быстрее вы закроете ипотеку и тем меньше будет общий размер переплаты. Однако далеко не во всех банках можно самостоятельно выбрать размер оплаты. Чаще всего, для этого пользуются услугой частично досрочного погашения.
Какие различия между схемами погашения
Учет такой позиции в кредитном договоре — определяющий фактор комфортного погашения долга. Вот в чем разница:
1. При аннуитете размер ежемесячных платежей будет неизменным на протяжении всего срока.
- платежи включают часть тела кредита и начисленные на его текущую величину проценты;
- распределение частей тела кредита неравное;
- в начале срока части тела кредита, включенные в ежемесячный платеж, будут небольшими относительно начисляемых процентов;
- график погашения — равные суммы взносов на каждую дату платежа.
Пример: кредит в 100 тысяч на 12 месяцев под 20%. Без страховки и каких-либо комиссий. При аннуитете платеж составит 9,2 тысячи рублей для всего срока. В первый месяц он складывается из 7,5 тысячи основного долга + 1,6 тысячи начисленных процентов. В последний месяц – 9,1 тысячи основного и 0,15 тысячи начисленного по процентам долга.
2. При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа ощутимо уменьшается к концу срока.
- платежи включают равные части тела кредита и начисленные на остаток долга проценты.
- тело кредита поделено в равных долях на количество месяцев (по сроку кредитования);
- на остаток тела кредита на каждую дату платежа начисляется все меньше процентов.
Пример: те же 100 тысяч на год под 20%. Страховку и комиссии, если они есть, не учитываем. В первый месяц платеж составит 10 тысяч, основной долг в которых – 8,3 тысячи, а начисленные проценты – 1,7 тысячи. В последний месяц платим 8,4 тысячи рублей, где 8,3 – по-прежнему основной долг, а 0,1 тысячи – долг по начисленным процентам.
Сопоставив два способа погашения кредитной задолженности по ипотеке с одинаковыми условиями, можно отметить следующие отличия:
| Параметры | Дифференцированный платеж | Аннуитетный платеж |
| Ежемесячные взносы | С тенденцией постоянного уменьшения. | Неизменные. |
| Погашение основного долга | Равными долями в течение всего срока. При выдаче ипотеки общая сумма делится на количество месяцев, за которые предполагается полное погашение. | Разными суммами, значение которых увеличивается во второй половине срока. В первые месяцы основной долг практически не изменяется. |
| Начисление и списание процентов | На остаток задолженности с тенденцией постоянного уменьшения. Основную часть взноса составляет долг, а не проценты. | В первую половину срока основную часть взноса составляют проценты банка, а сумма возврата долга минимальная. |
| Досрочное погашение | Предусмотрено по условиям ипотеки. Выгодно для клиента на любом сроке погашения кредита. Экономия на выплате кредитных процентов. | Разрешено, но невыгодно для клиента. Банк включает основные проценты в первые месяцы по графику. |
| Одобрение банка | Только платежеспособным клиентам со стабильным высоким доходом. Может быть урезана сумма ипотеки. | Платежеспособным клиентам с разными доходами. Есть альтернатива минимального платежа на длительный срок. |
| Страховые взносы | Выплаты постоянно уменьшаются из-за сокращения основного долга. | Основная задолженность по ипотеке гасится медленно, что не дает возможности клиенту сэкономить на страховке. |
Какие банки выдают дифференцированные кредиты
Практика выдачи дифференцированных ссуд была распространена в 2005-2010 годах. Затем банки изменили стратегию, и с 2011 года оформить потребительский займ с дифференцированным платежом стало трудно.
Некоторые крупные структуры из ТОП-20 предоставляли ипотечные кредиты с убывающими платежами, но в последние годы и это стало редкостью. В 2016 году практически все программы основаны на аннуитентных платежах.
Банкам не выгодна дифференцированная схема, и они применяют ее крайне редко . В основе такой позиции желание застраховать свои риски: при аннуитентных платежах кредиторы получают большую часть процентов в первой половине срока кредитования.
И в случае форс-мажорных обстоятельств у заемщика и невозврата остатка долга в срок, кредитор уже не будет в убытке.
Мы предлагаем список банков, с актуальными предложениями в 2016 году по ипотечным кредитам:
| Банк | Тариф (%) | Срок (лет) |
Способ погашения |
| Газпромбанк | от 13,0 | 30 | аннуитет либо дифференцированные платежи |
| Нордеа Банк | от 13,5 | 20 | аннуитет либо дифференцированные платежи |
| Сбербанк | от 13,0 | 30 | аннуитент |
| Зенит | от 18,0 | 30 | аннуитент |
| ВТБ 24 | от 14,1 | 20 | аннуитент |
Какие банки с дифференцированными платежами
В каком же банке удастся оформить ипотеку с дифференцированными платежами? Сразу оговоримся, что Сбербанк работает только с аннуитетом, тоже касается и ВТБ24. Как видим, лидеры финансового рынка России не хотят терять своей выгоды. Нужно постараться, чтобы найти финансовое учреждение, где можно оформить заем с классическим графиком выплат. Все же это возможно.
Итак, самые известные банки с дифференцированными платежами по ипотеке:
- РоссельхозБанк. Предлагает взять ссуду на покупку жилья по двум документам — паспорту и второму документу, подтверждающему личность (загранпаспорту, водительским правам и т.д.). Максимальная сумма — 8 млн рублей, срок действия договора — до 25 лет, ставка зависит от условий сделки, категории заемщика — от 12 до 16,0% годовых.
- Газпромбанк. Предоставляет до 10 млн рублей на срок 30 лет по ставке от 13% годовых и легкий кредит до 3 млн рублей на срок 7 лет по ставке 9,5% годовых. Требуемые документы такие же, как в предыдущем банке.
Что такое аннуитетные и дифференцированные платежи
Аннуитетный – это способ погашения займа в равных долях, т. е. оплата единожды установленными частями. В первую очередь заемщик уплачивает большую часть начисленных процентов, а уже после – сумму основного долга.
Дифференцированный – это второй тип платежа по жилищному кредиту, при котором основной долг остается неизменным, в отличие от процентов по кредиту. С каждым месяцем в графике платежей происходят изменения, установленная сумма снижается за счет сокращения величины начисленной переплаты.
Выбирая между аннуитетными и дифференцированными платежами по ипотеке, необходимо учесть все достоинства и недостатки существующих разновидностей внесения денег, а значит, потребуется провести некоторые расчеты. В обоих случаях нужно погашать задолженность, но по разным схемам.
Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом
Если вы приняли решение оформить жилищный кредит не с аннуитетом, а с дифференцированной системой начисления процентов, у вас будет небольшой выбор кредитных организаций. Сбербанк, ВТБ и Абсолют банк предлагают клиентам только аннуитетную ипотеку. Условия ипотеки с дифференцированным начислением процентов в Россельхозбанке:
- ставка от 10%;
- срок до 30 лет;
- первоначальный взнос от 15% на новостройки, от 20% на таун-хаусы от застройщика, от 25% на дома с земельным участком, от 30% на апартаменты;
- можно купить квартиру, апартаменты, дом с участком или отдельно земельный участок;
- можно подтвердить доходы по форме банка;
- можно использовать материнский капитал для погашения займа;
- сумма ипотеки от 100 000 рублей до 60 миллионов рублей;
- только рублевая ипотека;
- возможность приобретения новостроек по переуступке прав.
Аналогичная программа ипотеки от Газпромбанка:
- ставка от 9,5%;
- первоначальный взнос от 10%;
- срок займа до 30 лет;
- минимальная сумма от 500 000 рублей (не ниже 15% от стоимости недвижимости);
- возраст заемщика от 20 до 65 лет на момент погашения займа.
В 2019 году военную ипотеку можно оформить только с аннуитетным платежом. Об этом сообщает сайт Росвоенипотеки, где указаны условия кредитования за счет средств НИС. На данный момент 15 банков имеют необходимую аккредитацию для выдачи военной ипотеки, и ни один из кредиторов не предлагает военнослужащим дифференцированную систему расчетов. Альтернатива есть среди дополнительных предложений кредитования для военных: Газпромбанк предлагает потребительский кредит с дифференцированными платежами на следующих условиях:
- сумма 50-500 000 рублей;
- ставка 13,75-15% в зависимости от наличия обеспечения по займу;
- срок кредитования до 3 лет;
- участниками могут быть только военнослужащие, включенные в реестр НИС.
Несмотря на все выгоды дифференцированного начисления платежей, банки не стремятся предоставить своим заемщикам альтернативу. В феврале 2018 года депутаты подготовили к первому чтению законопроект №364312-7 «О внесении изменения в статью 819 Гражданского кодекса Российской Федерации», который обязывает кредиторов предоставить клиентам право выбора. Законодательная инициатива принадлежала депутату от «Единой России» Андрею Барышеву и председателю комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолию Аксакову. Депутат отметил, что выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами нужен физическим лицам для обеспечения ипотечных и потребительских займов, а не предпринимателям. Однако идея Аксакова не нашла поддержки среди депутатов и представителей банковского сектора. Одна из причин — обязательное введение дифференцированных расчетов приведет к необходимости перестраивать IT-систему в целом ряде кредитных организаций. Поэтому в 2019 году даже при наличии желания и возможности получить дифференцированную ипотеку достаточно сложно.
Дифференцированный и аннуитетный платежи по ипотеке: какой выбрать
В первой декаде февраля Сбербанк перестал выдавать жилищные кредиты с дифференцированными платежами. Любопытно, что некоторые кредитные брокеры не сразу отреагировали на эту новость и почти до конца месяца предлагали клиентам такой вариант ипотеки.
А вот среди потенциальных заемщиков нашлось немало тех, кто сразу заметил уход с рынка данного кредитного продукта, и довольно активно скорбел по этому поводу. Большинство интересующихся ипотекой считают, что кредит с дифференцированным способом погашения обходится заемщику ощутимо дешевле, чем кредит с аннуитетными платежами.
Для начала вспомним, что такое дифференцированные и аннуитетные платежи.
Дифференцированный платеж. Погашение кредита через дифференцированные платежи еще называют погашением равными долями. Расчет ежемесячного платежа по такой схеме понятен на интуитивном уровне.
Сумма кредита разбивается на число месяцев в сроке кредита, и заемщик ежемесячно погашает одну такую долю тела кредита, плюс проценты, набежавшие на остаток задолженности. Понятно, что с каждым месяцем непогашенный долг уменьшается, следовательно, уменьшается платеж, вносимый заемщиком.
Банки, предлагающие дифференциальную схему платежа
Если вы предпочитаете разумно расходовать свои деньги и экономить на оплате процентов по кредиту, обратите внимание на следующие банковские организации и их кредитные предложения:
-
Газпромбанк
– тут вы найдете много вариантов кредитных программ, которые вполне подойдут для приобретения недвижимости. В этом банке есть возможность оформить кредит на льготных условиях, военную ипотеку для участников программы НИС, а также есть возможность на льготных условиях приобрести недвижимость, которая пребывает под залогом у фирмы. Если вы уже имеете текущую задолженность, в Газпромбанке вы сможете рефинансировать свой кредит. При условии наличия залогового имущества, вы сможете получить заем на проведение ремонтных работ. -
Россельхозбанк
предлагает своим клиентам также широкую линейку кредитных программ, в которой представлены актуальные предложения на любой бюджет. Здесь есть ипотеки под покупку готового жилья или объектов недвижимости в строящихся сооружениях. Россельхозбанк предлагает своим клиентам специальные программы, которыми могут воспользоваться военнослужащие, молодые семьи, а также семьи, в которых есть 3 и больше детей. Тут вы сможете оформить ипотеку всего по 2 документам.
Чтобы более подробно рассчитать выгоду от выплат по той или иной ипотечной программе, воспользуйтесь онлайн-калькулятором.
Помните о том, что в каждом отдельном случае выгодна своя схема погашения долга, поэтому не стоит торопиться и принимать необдуманные решения – попросите менеджера банка, чтобы он показал подробные графики платежей по интересующим вас кредитным программам, и только потом подписывайте кредитный договор по наиболее выгодной программе кредитования с учетом своих финансовых возможностей.