Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечный скоринг – что это такое в недвижимости простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Само слово скоринг произошло от английского «score» — подсчет очков. В ситуации с банками кредитные учреждения ведут «подсчет очков», оценивая платежеспособность клиентов. Пару десятков лет назад процесс занимал до нескольких суток, сегодня даже одобрение ипотечного займа можно получить в течение пяти минут. Причина проста — из процесса оценки платежеспособности заемщика почти исключен человек. Именно поэтому ситуации, когда можно попросить одноклассника, работающего в банке, замолвить словечко, чтобы получить кредит, сегодня практически исключены. Решение принимает машина, причем сами сотрудники банка в основной своей массе имеют лишь приблизительное понятие, какие данные оценивает система.
Как совершенствуются скоринговые модели?
Представители банков утверждают, что уделяют большое внимание совершенствованию скоринговых моделей и скоринговых систем. При этом в пресс-службе банка «Хоум Кредит» РБК Трендам уточнили, что в основном ведут работу в двух направлениях:
- Совершенствование качества моделей. Речь идет об активном использовании сложных моделей машинного обучения, дающих лучший результат по предсказанию дефолта клиента.
- Скорость разработки и реализации. «Здесь мы говорим, например, о внедрении и использовании таких платформ, как MLflow, Predictor Engine. Они необходимы для сокращения времени разработки модели, уменьшения влияния человеческого фактора (неизбежного с ручными запусками), увеличения скорости успешного внедрения моделей», — уточнили в «Хоум Кредит».
Можно ли перехитрить автоматическую систему скоринга?
Программная модель скоринга создается персонально для каждой банковской организации. Все разработки проводятся под грифом «Секретно». Сотрудники банка не знают, по какому алгоритму оцениваются анкеты клиентов. Они видят только результат в виде общего балла и рекомендаций системы по тому или иному заемщику.
Соответственно, чтобы перехитрить скоринговый софт, необходимо знать ответы на вопросы анкеты. Именно поэтому банк никогда явно не сообщает клиенту причину отказа. Повлиять на итоговую оценку можно только косвенно (мы писали о методах улучшения балла выше).
Обычно банки скрупулезно выбирают скоринговый софт или создают персональную систему. Защита от взлома или мошенничества в такой программе на высоком уровне. Это и понятно. Крупные банки используются скоринг повсеместно: от выдачи потребительских займов до ипотечного кредитования и финансирования бизнес-проектов.
Какие финансовые структуры используют скоринг
Скоринг широко используется во многих отраслях. Но родоначальником применения такой системы оценки стала финансовая сфера. Скоринг используют все финансовые организации, которые выдают кредиты и займы: банки, микрофинансовые организации, кредитные кооперативы.
Используется скоринг не только при выдаче кредита, но и при планировании взыскания задолженности. Выше я писал о том, что брал кредиты для друзей и они допускали просрочки на 2-5 дней. Сначала банки звонили мне и напоминали о необходимости внести платеж. Когда в кредитной истории стала отображаться информация о том, что максимальная просрочка составляет 5 дней — мне перестали звонить. Банк уже видел, что в течение 5 дней я оплачу кредит и не расходовал свои ресурсы. Вернее, выстроил такую статистическую вероятность.
Какие данные анализирует скоринг?
На самом деле, этого не знает почти никто. Даже большинство сотрудников того или иного банка.
Понятны основные данные, которые рассматриваются автоматическими системами кредитного скоринга:
- состояние кредитной истории потенциального заемщика — кредитный рейтинг имеет большое значение для банков, хотя не является основным фактором при рассмотрении заявок;
- платежеспособность клиента — здесь многое зависит от того, какими способами человек может подтвердить свой регулярный доход, будет ли это официальная справка или информация, не подтвержденная документом;
- возраст и социальное положение заемщика — студенты, пенсионеры, родители в декрете обычно считаются менее надежными заемщиками;
- история сотрудничества данного заемщика с данной кредитной организацией — если человек обращается в банк, клиентом которого он уже является, при этом никаких проблем при сотрудничестве не возникало, это очень повышает его шансы на одобрение кредита.
Как устроен скоринг и какую информацию о вас знают банки
Скоринг — это система, с помощью которой банки оценивают клиентов и решают, давать ли им деньги. Когда компания или ИП подаёт заявку на кредит, программа проверяет, соответствует ли заёмщик минимальным требованиям банка. Это нужно, чтобы на первом этапе отсеять проблемных и неплатёжеспособных клиентов.
Программа за несколько минут анализирует заёмщика и предсказывает, насколько аккуратно он будет выплачивать кредит. Строить прогнозы помогают алгоритмы и математические расчёты. Они выставляют клиенту оценку, сравнивая его с теми, кто уже брал такие кредиты. Так появляется статистика о том, каким клиентам можно верить, а каким — скорее нет.
Как увеличить шансы на получение кредита?
К процедуре оформления кредита нужно отнестись серьезно. Начиная с того, что:
- грамотно и аккуратно заполнить заявку-анкету;
- вежливо и корректно разговаривать с сотрудником;
- выглядеть во время посещения банка презентабельно.
Далее:
- Подготовьте максимальное количество документов, подтверждающих высокий уровень доходов и профессиональной компетенции.
- Заключите официальный брак, если до сих пор пребывали в гражданском.
- Попросите повышение по службе, даже если оно не связано с повышением заработной платы.
- Погасите имеющиеся задолженности.
- Приведите в порядок страничку в социальных сетях, удалив фотографии и группы, несущие негативную окраску.
- Улучшите кредитную историю, путем получения незначительных займов и своевременного их погашения.
Даже такая мелочь, как покупка мобильного телефона, позволяющего устанавливать современные приложения, может способствовать тому, что вы не получите отказ банка по скорингу.
Плюсы и минусы скоринга
Кредитный скоринг имеет ряд ощутимых преимуществ перед менее технологичными способами оценки заемщика:
- серьезная экономия времени на изучении анкет и вынесении решения по заявке;
- отсутствие предвзятости сотрудников по отношению к потенциальному заемщику (последнее слово всё равно остается за программой);
- формирование долгосрочной базы (все данные анкеты при любом решении системы остаются в базе организации);
- ощутимое снижение кредитного риска банка.
Но есть и несколько недостатков, которые тоже следует принимать во внимание:
- система дает оценку не самому заемщику, а его данным из анкеты (если человек знает, что и как надо написать, анализ получается неточным);
- при отсутствии КИ происходит понижение балла, хотя это может быть более чем платежеспособный заемщик;
- система довольно сложная, регулярно требует внесения обновлений и доработок (также всегда присутствует риск взлома и сетевой атаки).
Как cкоринг работает, откуда берет данные?
Есть несколько видов скоринга. Один из них был описан выше – то есть кредитоспособность клиента оценивается в момент его обращения. По тем данным, которые он сам и предоставляет (application scoring – заявочный скоринг). Сам, как правило, заполняет и анкету. В случае с микрофинансовыми компаниями – это происходит зачастую прямо онлайн в интернете.
Еще один вид скоринга – поведенческий (behavioral scoring). В зависимости о того, как клиент ведет себя с течением времени (за определенный период) банк выставляет ему более высокий кредитный рейтинг или более низкий. И в зависимости от этого уменьшает/увеличивает ему лимиты по кредитам, предлагает какие-то дополнительные услуги.
Также существует оценка потенциального мошенничества (fraud scoring).
Одно дело, когда человек получил кредит, но не рассчитал свои финансовые возможности, или внезапно заболел, потерял в доходе и т.п. И другое дело –когда имеет место заранее планируемый невозврат кредита –то есть мошенничество. Эксперты говорят, что таких случаев — порядка 10% всех невозвратов. Любой кредитор (особенно хорошо процесс отлажен в МФО) пытается еще до выдачи кредита оценить риск мошенничества со стороны заемщика.
Следует отметить, что современные системы скоринга зачастую являются самообучающимися, т.е. учитывают модели поведения клиентов, которые ранее были приняты на обслуживание. Система пытается вычислить какие-то общие черты у тех, кто впоследствии оказался мошенником, стал допускать просрочки (ретро-скоринг).
Очевидно, что скоринговые системы имеют и недостатки – большую часть данных для оценки предоставляет клиент. Перепроверка этих данных вручную при мелких суммах кредита – слишком дорогое занятие. Кроме того, даже обучающиеся системы не могут быстро перестроиться при резком изменении экономической ситуации в рамках страны. Поэтому их приходится все время дорабатывать и поддерживать.
Как работает скоринг?
В основу принципа банковского скоринга заложено предположение, что лица, имеющие похожие социальные показатели, ведут себя примерно одинаково. Скоринговая оценка позволяет выделить в отдельную категорию граждан, имеющих специфические характеристики и низкий показатель платёжеспособности, рассчитывая на то, что их платёжная дисциплина также будет схожей. На основании полученных данных программа сама будет выстраивать персональные карты, формирующие окончательные цифры – баллы.
Карта включает в себя десятки позиций, они постоянно корректируются и дополняются новыми пунктами. За основу берётся общая статистика клиентов по процентному соотношению уже погашенных и невыплаченных в полном объёме кредитных займов. Результаты корректируются с учётом региона проживания целевого сегмента населения, уровня экономического развития и среднего прожиточного минимума в конкретном субъекте государства. Кроме баллов есть и другие критерии, способные заблокировать рассмотрение заявки без права дальнейшего её пересмотра. Это могут быть:
- возраст заявителя;
- профессия и величина заработной платы;
- наличие нескольких несовершеннолетних детей или опекунов.
Плюсы и минусы скоринговой системы
Система скоринга имеет как преимущества, так и недостатки. К достоинствам работы с ней относятся:
- Уменьшение затрат времени и финансов на рассмотрение анкеты.
- Снижение времени принятия решения по заявке.
- Отсутствие предвзятого отношения и субъективного мнения сотрудника по отношению к клиенту при принятии решения.
- Определение уровня дохода и платежеспособности клиента.
Минусы скоринга заключаются в следующем:
- Система оценивает не заемщика, а его ответы на вопросы. Если человек хорошо подготовлен, он может заранее подготовить ответы на них для принятия банком положительного решения.
- Не берется в расчет информация о поведении тех заемщиков, которые не получали ранее кредиты и получили отказы.
- Программа нуждается в постоянных обновлениях и доработках для обеспечения выдачи точной информации.
Получение прибыли банка напрямую зависит с качеством кредитного портфеля. Чем меньше финансовых рисков, тем большая вероятность быстрого возврата заемных средств с дополнительной прибылью от уплаты процентов. Именно поэтому, рассматривая заявки на выдачу ссуды, банк проводит скрупулезную проверку потенциальных клиентов, анализируя возможные финансовые риски.
Дословно, в переводе с английского языка, «скоринг» означает «подсчет очков». Какие именно очки считают финансовые аналитики и для чего им это нужно?
Скоринг – это целая система распределения базы клиентов на основании статистических данных. Это своеобразный финансовый помощник в определении потенциальной платёжеспособности клиента и оперативного оценивания, который сегодня широко применяется в банковской сфере.
Как выглядит процесс одобрения кредита
Решение крайне редко принимается только по скорингу — такое бывает разве что в случаях, когда кредит очень маленький и выдается на короткий срок. Чаще всего банк проверяет потенциального клиента в несколько этапов.
Скоринг. Скоринговая система — первый этап проверки. Программа отслеживает, насколько человек платежеспособен, есть ли в его кредитной истории погрешности, брал ли он раньше кредиты, проверяет иную информацию в зависимости от системы. Если программа посчитала заемщика ненадежным, заявка автоматически отклоняется. Человек может попытаться снова через несколько месяцев, увеличив доход или снизив кредитную нагрузку. Но заявками лучше не злоупотреблять — это может привести к понижению кредитного рейтинга. Таким образом отсеиваются заведомо не подходящие под требования банка заемщики, что в свою очередь упрощает процесс рассмотрения заявки.
Кредитный эксперт. Предварительно одобренные скоринговой системой заявки попадают к кредитному эксперту, который просматривает информацию о человеке уже вручную. Критерии, по которым оценивается заемщик, в точности неизвестны никому и могут различаться в зависимости от банка. Эксперт может позвонить контактным лицам, номера которых заемщик указал в заявке, и подробнее расспросить о человеке.
Финал. Если аналитик также одобрил кредит, заявка проходит через финальную проверку и только после этого одобряется окончательно. Финальная проверка, как правило, оканчивается положительным вердиктом — банк крайне редко отказывает без объяснения причин. Сложно сказать, в каких случаях такая проверка оборачивается отказом, — критерии не раскрываются.
Что учитывается в скоринге
Точные критерии могут различаться в зависимости от политики конкретной организации. Кроме того, никто в точности не знает, как именно банк анализирует потенциальных заемщиков. Но существует несколько факторов, о которых известно, что они влияют на решение.
Кредитная история. Учитывается, пользовался ли человек кредитами или кредитными картами. Оценивается поведение заемщика при взаимодействии с банками: насколько точно он соблюдал договоренности, не было ли у него просрочек или проблем с выплатами. Здесь же могут учитываться задолженности по обязательствам, не связанным с банками, например, по алиментам или компенсации ущерба.
Личные и демографические сведения. Имеет значение возраст заемщика: слишком молодые и пожилые люди, к сожалению, могут вызвать у банка подозрения в платежеспособности. Также учитываются семейный статус, наличие детей, иждивенцев и подопечных.
Материальное положение. Система анализирует ежемесячный доход человека, включая зарплату и иные источники финансов — например, инвестиции или ренту со сдачи имущества в аренду. Также учитывается наличие материальных ценностей: недвижимости, автомобиля, предметов роскоши.
Иная информация. Если перечисленных сведений недостаточно, система может использовать для оценки и иные критерии, например, место работы заемщика, его стаж и должность, полученное образование. Эти факторы могут косвенно повлиять на решение, если других не хватает, — при нулевой кредитной истории или отсутствии сведений о доходах.
Где применяется скоринговая система
Скоринговые системы играют важную роль в повседневной жизни. Каждый день на их на основе принимается большое количество решений, а после завершения процесса даются советы и рекомендации.
Скоринговые системы бывают разных форматов и объемов. Некоторые — общие, другие — очень специфические. Любую скоринговую модель можно описать следующим образом — это модель, в которой оцениваются различные переменные и им дается оценка. Впоследствии эта оценка является основой для вывода, решения или совета.
При определении возможных результатов выводы скоринга не ограничиваются числовыми значениями — оценка может даваться в любом формате. Поэтому скоринговые модели могут относиться к различным ситуациям принятия решений и отвечать на широкий спектр вопросов.