Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир
За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:
-
увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;
-
устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;
-
минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.
Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.
Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Откуда налоговая может узнать, что гражданин сдает квартиру в аренду
Если нет официального договора, то ФНС не узнает о сдаче жилья в аренду — на это надеются многие собственники. Однако не стоит рассчитывать на удачу: выявить незаконную сделку для налоговой не составляет труда. Перечислим самые распространенные ситуации:
- Квартиранты доставляют слишком много хлопот соседям (шумят по ночам, мусорят в подъезде, грубят и ведут себя непристойно). Обращения к хозяину не помогают: он не реагирует на жалобы. В итоге жильцы дома решают добиться справедливости другим путем и отправляют анонимное письмо в налоговую. Собственника ждут разбирательство и штраф за неуплату налогов.
- Арендодатель и арендатор расстались со скандалом. Хозяин не вернул мебель и личные вещи, принадлежащие квартирантам. Те захотели отомстить и сообщили в налоговую о факте незаконной сдачи жилья.
- Случайное совпадение. Компания снимает для сотрудника квартиру. С собственником заключен официальный договор, только вот хозяин не захотел отдавать в казну часть дохода. Во время выездной проверки инспекторы ФНС изучили договор и решили установить личность арендодателя. В итоге выяснилось, что он сдает квадратные метры и не платит налоги, хотя должен это делать.
- Участковый узнал, что в квартире долгое время проживают посторонние люди без регистрации, и составил акт — это входит в его обязанности. Он тоже имеет право обратиться в ФНС с заявлением о нарушении закона.
Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду
Что произойдет, если собственника заподозрят в сокрытии доходов? Сначала его вызовут в ФНС для объяснения. Затем рассчитают налог, пени и штраф. Максимальный срок, который учитывают при расчетах, — 3 года. Придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной за все время (льготная ставка для самозанятых в таких случаях не действует).
Какие еще взыскания грозят нарушителю:
- штраф за нарушение сроков подачи декларации 3-НДФЛ, а это 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (минимум — 1 тыс. рублей, максимум — 30% от неуплаченной суммы);
- штраф за неуплату налога (20% или 40% от накопленной суммы, в зависимости от отсутствия или наличия злого умысла);
- пени за просрочку — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день.
Меняется ли что-то в зависимости от размера сумм, вида недвижимости, страны нахождения счета, статуса владельца?
Для целей уведомления об открытых счета, отчетности по указанным счетам, а также для целей налогообложения доходов от сдачи недвижимости важное значение имеет не столько наличие вида на жительство или гражданства страны, в которой находится источник дохода.
Значение имеет статус налогового резидента.
Если гражданин РФ перестает быть налоговым резидентом РФ (не пребывает в течение года в нашей стране более чем 183 дня), то он освобождается от обязанностей сообщать об открытии счетов, а также от обязанности предоставлять отчеты о движении средств по счету. Равно как и от обязанности декларировать доход от сдачи в аренду/от продажи недвижимости за рубежом, так же как и от обязанности уплачивать налоги от этих доходов.
В зависимости от законодательства иностранного государства, гражданин РФ может получить также статус налогового резидента страны, в которой находится недвижимость. В большинстве стран это несложная процедура.
Вопрос 3. Нужно ли делать современный ремонт и обставлять квартиру дорогими вещами для сдачи в аренду?
В этом вопросе снова есть две стороны медали. Рассмотрим основные плюсы и минусы того и другого варианта.
- Квартира с хорошим ремонтом и дорогой обстановкой сдается существенно дороже, поэтому доход от сдачи недвижимости в аренду в этом случае может быть выше, но первоначально на такой ремонт придется хорошо потратиться;
- С другой стороны, на более простые, и, соответственно, более дешевые квартиры обычно больше спрос, поэтому дорогая квартира может часто простаивать впустую;
- Слишком дорогая квартира может привлечь внимание различных криминальных элементов, и здесь выше риск быть обкраденным теми же квартиросъемщиками-мошенниками;
- Многое зависит от региона нахождения недвижимости: в одних регионах спрос на дорогие квартиры может быть высоким, а в других его может вообще не быть.
Как правило, реальные затраты превышают паушал 30%. Основной затратной частью является амортизация недвижимости. Обслуживание жилой недвижимости списывается на затраты в виде амортизационных отчислений в течение 20-ти лет. Так же существует несколько разных видов амортизации: равномерная, ускоренная и с повышающими коэффициентами.
Для расчета амортизации, необходимо определить стоимость недвижимости.
Если с момента ее приобретения до решения сдавать ее в аренду еще не прошло 5 лет, для расчета амортизации используется покупная стоимость. Если прошло более 5-ти лет, необходимо заказать оценку недвижимости. В таком случае амортизация будет рассчитываться, исходя из оценочной стоимости. Если Вы получили недвижимость в виде дара/подарка, необходимо учесть тот факт, что земля при ней не амортизируется. Если к Вашей недвижимости принадлежит земля (участок) – например, это дом с участком – необходимо для расчета амортизации выделить только цену самого дома (бывают случаи, когда в договоре купли-продажи указана только общая стоимость, без разделения цены участка и дома отдельно. В таких случаях придется заказать квалифицированную оценку участка).
Пошаговая инструкция по сдаче квартиры
Чтобы сдать недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
- провести анализ рынка – на данном этапе нужно просмотреть объявления об аренде и определить стоимость оплаты за квартиру, причем следует учитывать коммунальные платежи;
- подготовить жилплощадь к сдаче – провести уборку, вывести/надежно спрятать личные вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, проверить исправность сантехнического оборудования и электробытовых приборов;
- найти квартиросъемщиков – куда же без них;
- показать квартиру – на этом этапе владельцу нужно оценить порядочность и платежеспособность людей (а это очень непросто), а также представить жилплощадь в выгодном свете, например, рассказать о наличии магазинов, детских садов, школ и иных предприятий поблизости (если жильцы новички в городе, разумеется);
- подготовить бумаги – документы при аренде квартиры потребуются не только от нанимателя, но и от собственника жилья. Арендаторы должны быть уверены, что имеют дело не с мошенниками, поэтому могут потребовать предъявление паспорта, свидетельства о праве собственности и квитанции по оплате ЖКХ;
- заключить договор – важный этап, на котором оговариваются все условия проживания нанимателей. Правильно составленный договор позволит избежать ряда проблем с выселением или оплатой за аренду квартиры, хотя и переоценивать его не стоит. Если жилец сорвался из Питера в Уфу на тетино наследство или новую работу, то заставить его заплатить по договору будут очень непросто — но в пределах города договор все-таки дисциплинирует жильца;
- получить оплату/предоплату – в зависимости от условий соглашения об аренде оплата может производиться как заблаговременно, в виде авансового платежа, так и по окончании каждого месяца аренды.
Факт оплаты желательно подтверждать соответствующими документами – расписка, платежное поручение и так далее. В противном случае между собственником и арендатором могут возникнуть споры об образовавшихся задолженностях, которые придется решать в судебном порядке. А в суды у нас, как известно, лучше не попадать никому.
Уплата налогов за сдачу квартиры в аренду
Сдача квартиры в аренду предполагает заключение договора, согласно которому:
- собственник (арендодатель) предоставляет квартиру для проживания в ней другому лицу – арендатору;
- арендатор оплачивает арендную плату за предоставленную в пользование квартиру в сумме и с периодичностью (как правило — ежемесячно), закрепленными договором.
Возникновение у арендодателя дохода влечет появление налоговых обязательств, которые зависят от некоторых обстоятельств:
- владелец квартиры может иметь статус ИП, самозанятого или быть обычным физлицом, будучи при этом налоговым резидентом или нерезидентом;
- арендатором может выступить как гражданин, так и ИП или организация.
Сколько можно зарабатывать
Основной целью при сдаче квартиры посуточно является максимальная прибыль. Если брать в расчет доход за вычетом всех выплат, включая налоги от легальной аренды, то краткосрочный найм выигрывает в финансовом плане сильно больше, чем долгосрочная аренда.
Пример: Выручка за сутки с однокомнатной квартиры =3000, без простоев за месяц =25 дней, после вычета всех расходов из таблицы, чистый доход =35000.
| Статья расходов | Сумма в рублях |
| Аренда | 30000 |
| Реклама | 3000 |
| Уборка | 5000 |
| Прочие расходы | 2000 |
| Итого | 40000 |
Правильно оформить сдачу квартиры – это только полдела, ведь рядом проживают соседи, которые не всегда готовы видеть ежедневно разных людей.
Проблемы с соседями по этажу или дому могут возникнуть только, если квартиранты нарушают правила аренды. Если этого не происходит, то недовольство соседей может выражаться только в том, что они ежедневно встречают незнакомых людей в подъезде. А это никак не относится к ответственности и не противоречит закону.
Также не стоит ждать подвоха от соседей, если сдача квартиры происходит легально, то есть собственник официально оплачивает налоговые сборы.
Самое страшное, что может быть – это вызов участкового. В этом случае разговор с представителем закона неизбежен, но, как правило, он заканчивается предупреждением, максимум штрафом.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Арендодатели, не использующие труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.
Налоговые режимы для физлиц:
- единый совокупный платёж (ЕСП);
- декларация по индивидуальному подоходному налогу.
ЕСП
ЕСП – это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные и медстрахование. Он вносится ежемесячно.
Ставки ЕСП:
- 1 МРП (3 063 тг) – для проживающих в городах;
- 0,5 МРП (1 532 тг) – в сёлах.
Условия:
- нет наёмных работников;
- услуги оказываются исключительно физлицам;
- годовой доход до 1 175 МРП (3,6 млн тенге).
Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.
Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 36 756 тенге (3 063×12 месяцев).
ЕСП не могут выбрать (ст. 774 Налогового кодекса РК):
- ИП;
- кто работает в коммерческих и торговых объектах;
- сдающие в аренду нежилое имущество;
- занимающиеся частной практикой;
- иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов.
Декларация по индивидуальному подоходному налогу
Налог с дохода 10%.
Оплата – раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Соцотчислений нет.
Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц налог за год составит 120 000 тенге.
Физлицо может сдавать жильё в аренду физлицам и налоговым агентам:
- юрлицу, его структурным подразделениям;
- ИП;
- лицам, занимающимся частной практикой;
- юридическому лицу-нерезиденту.
При этом рассчитывать и выплачивать налог должно не само физлицо, а субъект, который выплачивает ему деньги, – налоговый агент. Ставка налога также составляет 10% от суммы дохода.
Сроки окупаемости недвижимости
Доходы от сдачи квартир в аренду во многом зависят от сезона, месторасположения жилья, наличия ремонта, города, района и многих других факторов.
Наибольшую прибыль арендодатель получает при сдаче квартиры посуточно. За высокий сезон с одной квартиры можно без труда заработать около 5000-10000$. Вне сезона можно найти людей, которые согласны снять квартиру сроком на 3-6 месяцев. Это принесет еще пару тысяч долларов.
В популярных курортных городах (Батуми, Тбилиси, Гудаури и прочие) доходность со сдачи недвижимости в аренду в среднем составляет 10-12% в валюте. Ни один банк в мире не может предложить подобной ставки по кладам. Сроки окупаемости инвестиций в недвижимость Грузии – 7-10 лет.
При высокой доходности и минимальных сроках окупаемости риски прогореть практически отсутствуют. Во-первых, Грузия является популярным туристическим направлением, поэтому проблемы с отдыхающими не предвидятся. А это значит, что всегда будут люди, нуждающиеся в жилье. Во-вторых, даже если квартира по какой-либо причине не будет приносить ожидаемый доход, ее всегда можно выгодно продать. Цены на недвижимость в Грузии медленно, но уверенно растут, поэтому удастся отбить все вложения.