Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.
Лучше решить вопрос путём переговоров: можно договориться об отсрочке или временном снижении арендной платы. Или, если такое условие есть в договоре, за месяц предупредить жильца и попросить его съехать.
Выселение — это не так быстро. По закону выселить жильцов можно только через суд, а он может растянуться на несколько месяцев. И только тогда жильцов (если они ещё не съедут) выселят судебные приставы. А если решите выставить жильца за дверь, то эти действия могут оценить как самоуправство.
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
|
Чтo пpoизoшлo |
Cкoлькo ждaть |
|
Cъeмщик нe плaтит apeндy |
2 мecяцa |
|
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт |
14 днeй |
|
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд |
5 днeй |
|
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe |
1 мecяц |
|
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy |
1 мecяц |
|
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy |
1-3 дня |
|
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии |
1 мecяц |
|
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй |
1 мecяц |
|
Итoгo: |
6.5 мecяцeв |
Арендатор не платит и не съезжает – можно ли ограничить доступ в помещение?
Теоретически, ст. 328 ГК РФ (а именно ч. 2) дает арендодателю право односторонне прекратить предоставление помещения, если вторая сторона, обязанная во встречном порядке исполнить положенное по договору, нарушает условия этого самого договора.
Вместе с тем в тексте указанной статьи содержится каверзная формулировка «…отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению», что при судебном разбирательстве арендаторы часто стараются обернуть не в пользу арендодателя.
Типичная ситуация: Арендатор не платит третий месяц арендную плату за помещение, в котором занимается оказанием парикмахерских услуг, а арендодатель желает ограничить ему доступ в помещение. Имеет ли он на это право?
Для максимально точного ответа на этот вопрос нужно знать:
- Было ли право арендодателя на ограничение доступа в помещение включено в договор?
- Уведомлялся ли арендатор о предстоящем ограничении доступа?
- Является ли соразмерным ограничение доступа в помещение допущенному арендатором неисполнению обязательства?
Если на все 3 пункта ответ «Да», то опасаться нечего – даже суд станет на сторону арендодателя.
Судебная практика в этой части почти однозначна – при наличии соответствующего условия (точнее – права ограничить использование помещения в случае невнесения арендной платы) в договоре действия арендодателя признаются законными (см. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 N 18АП-3400/13). Также правомерным считается отключение электричества и прекращение оказания прочих эксплуатационных услуг (водоснабжение, сигнализация, вывоз мусора и т.д.). Для подтверждения сказанного — постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15 по делу N А40-61284/2014).
Но во всех этих и других случаях, когда суд стал на сторону арендодателя, указанное право было включено в договор! Как поведет себя суд при отсутствии такого права у арендодателя – неизвестно.
💁♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек
Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.
Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.
В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.
Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей.
Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев.
На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя. Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца. Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры. На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.
Резюме: чек-лист действий арендодателя
1. Направить арендатору письменное уведомление о погашении задолженности по арендной плате, предложение о досрочном расторжении договора аренды.
2. Если не предусматривается право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора — обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности по аренде.
3. Если договор аренды предусматривает право одностороннего отказа арендодателя — обращаться в суд с заявлением о взыскании задолженности по аренде, в порядке приказного производства.
4. Если договор не предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем — обратиться в суд с иском о выселении.
5. Если договор предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем, надо:
- Создать комиссию по приемке имущества
- Составить акт описи имущества, приложить к нему фото- и видеоматериалы
- Принять имущество на хранение либо передать на хранение сторонней организации
- Направить арендатору требование о возмещении затрат на хранение. В случае отказа арендатора — взыскать расходы по хранению в судебном порядке
Как можно поступать с имуществом арендатора
Если должник не выплачивает деньги за аренду, но покидает помещение и оставляет собственность, у другой стороны есть право удерживать ее для выполнения обязательств. Это регламентировано ст. 359 ГК РФ. При этом вещи должны оказаться у кредитора на законных основаниях. Договор на этот момент прекращает свое действие. Во время работы соглашения арендодатель не должен устраивать препятствия к вывозу собственности. В противном случае в дальнейшем его действия будут признаны неправомерными.
Продать собственность без суда в счет погашения убытков можно только при наличии соответствующего соглашения между сторонами. Если документа нет, придется обращаться в суд для начала исполнительного производства. Далее организуется процедура публичных торгов, которые проходят очно или в электронной форме. Мероприятие проходит в виде аукциона, вырученные деньги передаются заказчику. На практике должники редко оставляют имущество в квартире или офисе, поэтому судебному приставу приходится изыскивать вещи и деньги для удовлетворения требований кредитора.
Если сторона не проявляет интереса к оставленной собственности в разумные сроки, оно признается брошенным. В этом случае у арендодателя есть право распорядиться вещами по своему усмотрению. В большинстве случаев оно не подходит для погашения убытков, поскольку не представляет никакой ценности.
Четвертый сценарий: родственник, который прописан в жилье и не платит
Если в вашем жилье прописан и проживает родственник, который не оплачивает коммунальные услуги, осознанно портит ваше имущество либо ведет асоциальный образ жизни, то вы можете на законных основаниях выселить его из квартиры.
Для начала нужно предложить ему изменить его поведение, которое может стать причиной для выселения, или освободить квартиру. После этого вы можете дать ему некоторое время на то, чтобы он нашел новое жилье и переехал. Однако если родственник не хочет съезжать с квартиры добровольно, то придется обратиться в суд и выселять его принудительно, с помощью приставов, если суд даст положительное решение.
Важно знать, что запрещено выселять несовершеннолетних родственников (как и любых несовершеннолетних детей), которые зарегистрированы в данном жилье. Помимо этого, запрещается лишать их прописки. И пока этим детям не исполнится 18 лет, они могут на законном основании проживать по месту их регистрационного учета. И если выселение несовершеннолетнего все же происходит по судебному решению, то в этом случае в обязательном порядке должно быть присутствие и заключение представителей органов опеки и попечительства.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Если собственник и жилец не договорились между собой, только суд уполномочен принимать решение о принудительном выселении лица из занимаемой им на правах аренды/найма квартиры. Безусловно, хозяин жилья может сменить замки или вызвать полицию. Но это не всегда эффективно. Так что универсальный совет в этой истории — постарайтесь найти общий язык с другой стороной и решить дело мирным путем.
Если срок договора истек, а жильцы не съезжают
После истечения вышеуказанного срока владелец жилой площади, в первую очередь, должен оповестить съемщиков в письменной форме о своем желании досрочно выселить нанимателей, тогда это будет считаться прекращением действия договора с одной стороны (стороны собственника).
Помимо этого, неплохой идеей будет являться вызов участкового с целью проведения профилактической беседы с арендаторами. В случае, если съемщики не покинули квартиру в назначенные в письме владельца сроки, то он имеет полное право обратиться в суд. При выигрышном иске на помощь собственнику придут правоохранительные органы и в принудительном порядке выселят съемщиков.
Передача происходит в отделение полиции, находящемуся по месту расположения квартиры с не желающими съехать арендаторами. Участковый обязан лично принять заявление и назначить вам время и дату проведения процедуры.
Подводя итог всему вышесказанному, хочется упомянуть о нескольких вещах, а именно, во-первых, обязательно внимательно читайте договор сдачи недвижимости в аренду. Желательно, обговаривайте этот вопрос с юристом либо иным другим лицом, разбирающимся в этой сфере. Во-вторых, строго следовать прописанным в договоре правилам поведения в той или иной ситуации. В-третьих, тщательнее выбирайте людей, которым собираетесь сдавать жилую площадь. При несоблюдении этих двух (казалось бы) очевидных, но очень дорогостоящих пунктов, владелец недвижимости может потерять огромное количество времени и нервов на судебные разбирательства. Однако, кому в наше время нужно все это? Если человек ценит себя и свое время, то он, я уверен, будет более ответственно подходить к сдаче квартиры в аренду.
Вы можете выселить неплательщика, но только через суд
Собственник вправе через суд потребовать выселения граждан, с которыми расторгнут договор найма жилого помещения.
Наем жилого помещения на срок меньше года называется краткосрочным. Суд может расторгнуть договор краткосрочного найма жилого помещения по требованию наймодателя, если наниматель не внес плату вовремя больше двух раз. Также суд вправе предоставить нанимателю срок до года для уплаты долга, а после неуплаты по просьбе нанимателя дать ему еще один год на выселение. Так что тут вы тоже правы: это может затянуться.
Такая отсрочка нарушает права собственника квартиры, но дает суду возможность защитить права нанимателя, который не может платить за квартиру по уважительной причине, например из-за тяжелой и продолжительной болезни. Это не освобождает нанимателя от обязанности вносить плату по договору найма. Долг будет копиться, его можно будет взыскать через суд и получить деньги, когда материальное положение нанимателя улучшится.
Вы считаете, что раз жилец платит вам по 5 тысяч в месяц, то условие о двух неоплатах из закона не соблюдается и нет законного основания для выселения. Это не совсем так: есть нормы, по которым вы можете вообще не брать эти 5 тысяч, потому что имеете право не принимать от нанимателя неполную оплату. Вы можете два раза отказаться от неполной оплаты — и на третий раз у вас появится право выселить должника.
У судьи есть выбор между двумя вариантами: расторгнуть договор и выселить или дать два месяца для уплаты долга, в расторжении договора отказать. Оба соответствуют законодательству, поэтому суд будет оценивать добросовестность нанимателя. Выселит того, кто и не пытался платить, даст отсрочку пытавшемуся.
Наниматель вряд ли сможет доказать, что вы отказываетесь принять часть денег, потому что в договорах между гражданами не всегда прописан способ их передачи. Суды не учитывают отговорку «я приготовил деньги, а хозяин отказался их брать» даже при наличии свидетельских показаний: никто не мешал нанимателю перевести наймодателю деньги по номеру телефона или почтовым переводом.
Составление соглашения
Договор найма жилья выступает гарантом для обеих сторон. В нем необходимо прописать все права и обязанности обоих участников сделки. Также в договоре следует обозначить ситуации, при которых владелец имущества может потребовать освободить помещение или подать претензию на взыскание.
Самым надежным является письменное соглашение. Договор в такой форме считается в суде весомым доказательством.
Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения такой сделки рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:
- аудиозапись устного договора;
- видеозапись;
- расписка.
Если жилец не захочет добровольно покинуть жилье, то собственник может подать в правоохранительные органы заявление, в котором укажет, что его имущество на незаконных основаниях занято посторонними людьми. Но без договора аренды взыскание арендной платы невозможно.
При отсутствии соответствующего соглашения владелец не сможет компенсировать расходы. Именно поэтому рекомендовано заключение письменных договоров.