Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Стоимость регистрации договора субаренды в службе Росреестра зависит от правового статуса сторон сделки:
| Для граждан | госпошлина равна 2 тыс. руб., если за регистрацией обращаются обе стороны госпошлина делится между ними поровну |
| Для организаций | стоимость составляет 22 тыс. рублей, если за регистрацией субаренды обращаются несколько юр.лиц государственная пошлина делится между ними поровну |
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Заключение сделки без разрешения владельца земли
В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.Итак, договор аренды – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.
Правила оформления договора субаренды
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
- наименование документа («Договор субаренды»);
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
- основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
- предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
- права и обязанности сторон;
- порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- срок действия договора;
- заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
- подписи сторон
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
- площадь надела;
- категория земель, к которой относится надел;
- кадастровый номер;
- адрес места расположения;
- цель оформления участка в субаренду;
- перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).
По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.
Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.
Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?
Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.
Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.
Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.
Обращаем внимание на сроки соглашения
Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).
Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.
Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.
Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.
Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.
Для договора субаренды нет исключений
2 ст.
615 ГК РФ). К субаренды применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Исключение возможно только в случаях, предусмотренных законом.
Право аренды земельного подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 25 Земельного кодекса РФ). Ни в Гражданском кодексе РФ, ни в каких-либо других законах нет норм, которые исключали бы необходимость государственной регистрации договоров субаренды участков.
Обратите внимание:, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не закреплено законом (ч.
- наличие штампа о государственной регистрации договора субаренды и всех дополнительных соглашений к договору субаренды о продлении срока, о срок субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию;
- целевым назначением земельного участка должно быть указано строительство жилого дома или иная аналогичная формулировка;
- субарендатор должен являться застройщиком;
- проверка оплаты арендных платежей: может быть проверено и исполнение субарендатором обязанностей по оплате арендных платежей путем проверки соответствующих платежных поручений.
Возможность заключения договора субаренды в отношении публичного участка земли, сданного посредством торгов
Законодательство допускает подписание субарендных соглашений на основании договоров о пользовании землей, заключенных по результатам торгов. Согласно девятому пункту статьи 22 Земельного кодекса, муниципальные и государственные земли можно сдавать в субаренду, предварительно уведомив собственника (или получив его согласие, если это установлено условиями аренды).
По нормам седьмого пункта статьи 448 Российского Гражданского кодекса, запрета на подписание субарендных соглашений в отношении имущества, полученного в ходе торгов, нет. Вся ответственность при этом лежит на арендаторе (второй пункт статьи 615 Кодекса).
В некоторых регионах антимонопольный орган запрещает подписывать договоры субаренды в отношении публичных участков земли. Поэтому перед заключением сделки важно выяснить нормы, установленные для конкретного субъекта. В том же органе зачастую можно взять образец договора для передачи земли в субаренду.
Составление соглашения
Составление соглашения должно соответствовать определенным правилам, оно должно отображать:
- название – договор о субаренде;
- место и дату составления;
- сведения о сторонах – личные данные арендатора и субарендатора, паспортные данные, место регистрации каждого участника оглашения;
- описывать основания – данные о первичном арендном договоре, номер регистрации в Росреестре, дата оформления;
- раздел предмета договорных отношений – в этом пункте дают описание участка, его технические и кадастровые сведения, месторасположение, почтовый адрес, общую и передаваемую площадь участка, сведения о строениях;
- подробное описание прав и обязанностей сторон сделки;
- способы оплаты за пользование участком – пункт должен содержать размер оплаты, дату перечисления денег, возможность изменения субарендной ставки;
- мера ответственности за нарушения условий договора;
- срок заключения соглашения;
- другие сведения – кол-во экземпляров, способ разрешения конфликтных ситуаций, сведения о реквизитах для перечисления средств, список прилагаемых документов;
- личные подписи участников сделки, либо доверенного лица.
- Скачать бланк договора субаренды земельного участка
- Скачать образец договора субаренды земельного участка
На что обратить внимание?
Порядок составления договора
Чтобы документ имел законную силу, его необходимо:
- оформить письменно;
- зарегистрировать в соответствующем государственном учреждении;
- внести в Единый государственный реестр.
В соответствии со 2 пунктом 26 статьи ЗК РФ договор субаренды земельного участка, заключенный на срок менее года, регистрировать не требуется. Государственное подтверждение подлинности подобной сделки необходимо лишь в ряде случаев, предусмотренных федеральными законами РФ. Грамотно составленный контракт должен содержать следующие пункты:
- Достоверные данные о каждом из участников сделки, включая владельца угодий. От физических лиц потребуется паспорт или иной документ, подтверждающий личность, от юридических – документ о государственной регистрации.
- Детальное описание условий договора, включающее полную стоимость аренды, условия и сроки выплаты, а также возможные ограничения, касающиеся использования земли.
- Подробное и точное описание земельной зоны, включающее:
- категорию, назначение и расположение;
- площадь и границы;
- основные характеристики;
- номер кадастрового паспорта;
- цель использования;
- данные об имеющихся на участке объектах (строениях, многолетних зеленых насаждениях, памятниках культурно-исторического или природного значения).
Без этих данных оформить соглашение невозможно.
Что такое субаренда нежилого помещения?
В самом начале разберемся с главным вопросом — субаренда нежилого помещения, что это такое?
Если прибегать к нормам законодательства, то субаренда нежилого помещения — это осуществление повторной сдачи конкретно взятого объекта недвижимости по договору найма или аренды лицу, которое по факту является третьим, но также заинтересовано в использовании имущества.
При этом, субаренда невозможна в случае, если нет соответствующего согласия на это собственника.
Процедура широко применима к ситуации как с жилыми, так и с нежилыми помещениями. При этом, в субаренду может быть взято не нецелое помещение, а только одна конкретно взятая его часть. Всё зависит от того, на что будет согласен собственник, и к какому соглашению друг с другом придут арендатор и субарендатор.
СПРАВКА: Понятно, что понятия аренда помещений и субаренда имеют существенные различия. Вопрос субаренды помещений регулируется Гражданским законодательством, а именно статьей 615. Данная норма разрешает осуществлять субаренду, однако, при наличии определенных условий.
Гражданский кодекс уверяет, что лицо, являющееся арендатором, имеет право осуществлять следующие действия с недвижимостью, используемой в соответствии с договором аренды. Он может:
- передавать свои права на использование третьему лицу, являющемуся субарендатором;
- сдавать строение в субаренду;
- а также отдавать его в безвозмездное использование.
Статья 615 данного нормативно правового акта допускает возможность осуществления субаренды, а также, рассказывает, на каких основаниях может быть осуществленаподобная сделка.
Преимущества и недостатки договора субаренды
Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.
Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.
В каких случаях требуется согласие арендодателя на субаренду и что нужно учесть при его получении
По общему правилу вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.
Представляется, что арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду. Они могут касаться кандидатуры субарендатора, срока действия согласия, условий договора субаренды (например, его срока) и др.
Если вы получили необходимое согласие арендодателя, имейте в виду, что он может отозвать его до заключения договора субаренды. Поэтому рекомендуем заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.
Однако учтите, что, если договором не предусмотрено иное, согласие арендодателя, закрепленное сторонами в качестве условия договора, отозвать в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор.
В каких случаях договор аренды публичного участка может предусматривать необходимость согласия
В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:
- срок аренды не превышает 5 лет (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ);
- договор заключен до 30 октября 2001 г., т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ. В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия вне зависимости от срока аренды.