Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему договор аренды заключают на 11 месяцев с автоматической пролонгацией». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Изменение договора аренды / Внесение изменений в договор аренды
Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.
???? Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.
Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.
Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений
Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.
В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?
Инициатор пролонгации договора аренды
Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.
Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.
Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:
- обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
- составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
- подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.
Заключение отдельного дополнительного соглашения
Если в целом взаимоотношения устраивают, но нужно что-то поменять, желательно оформить дополнительное соглашение. В нём обычно указывается то условие, которое претерпело изменения. Например, это может быть цена или же отказ арендодателя от штрафа в случае просрочки оплаты.
В 2020 году пандемия коронавируса сильно изменила экономическую ситуацию в целом. И особенно сильно это ударило по бизнесу. Деятельность в торговых центрах приостановлена. Сфера обслуживания находится в глубоком кризисе. У предпринимателей нет доходов. И средств на арендную плату тоже не хватает.
Правительство предложило арендодателям пойти навстречу малому бизнесу. В целом есть 2 варианта:
- отсрочка по оплате на период самоизоляции (нерабочих дней).
- предоставление скидки арендаторам на период до 1 октября 2020 года с возвращением к обычному уровню оплаты в последующем.
Возможна ли автоматическая пролонгация?
Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.
Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.
Условия договора аренды
Пролонгация арендных отношений обозначает их продление, сохраняя те же условия. Но если соглашение заключается на неопределенный период, становится непонятно, продолжит ли действовать ранее оговоренный срок. Для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды, суд решит, что первоначальный срок действителен только для первого договора. После его продления действует общее правило, по которому стороны могут отказаться от договора в любое время. Но если обратится в Верховный суд, он не согласится с этим. Там обратят внимание на то, что договор был продлен на неопределенный срок, но на тех же условиях.
Если арендодатель отказался продлевать соглашение, но в течение года после завершения срока действия контракта, заключил его с другим лицом, арендатор может обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещение убытков, которые появились из-за отказа арендодателя. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после завершения срока действия договора, а арендодатель не против, договор считает продленным на неопределенный срок, сохраняя те же условия.
Что значит пролонгация: когда можно, а когда нельзя
Пролонгация продлевает срок действия сделки. Увеличить срок действия большинства соглашений можно в общем порядке (глава 29 ГК). Встречаются также и специальные правила увеличения периодов для отдельных сделок. Например, контракты, связанные с арендой, наймом жилья, доверительным управлением имуществом и энергоснабжением, продолжают работать автоматически, когда окончится их время и стороны (арендодатель и арендатор, наймодатель и наниматель, учредитель доверительного управления и доверительный управляющий, а также энергоснабжающая организация и потребитель-абонент соответственно) не возражают.
При этом нельзя продлить арендное соглашение, которое появилось по итогам торгов (иное может вытекать из закона).
Продление контракта можно несколькими способами:
- оформить дополнительное соглашение (составляется, пока действует объект пролонгации) — обязательно в той же форме, что и контракт (ст. 452 ГК);
- заранее прописать в контракте соответствующее положение о его автоматическом продлении;
- обменяться письмами.
Продление (пролонгация) договора аренды – вполне допустимая процедура. Стороны могут провести её следующими способами:
- Заключить дополнительное соглашение о продлении. Здесь крайне важно указать, что речь идёт именно о продлении, а не об изменении условий, касающихся срока действия. На первый взгляд эти понятия одинаковы, но формально при изменении условий договор превращается в долгосрочный, а при продлении отношений – нет. Из этой практики исходят арбитражные суды.
- После того как окончился срок, арендатор и арендодатель заключают новый договор на тех же или других условиях. Хотя при этом аренда будет продолжаться, регистрация не потребуется.
- Указать в договоре условие об автоматической пролонгации. В этом случае если за определённое время, согласованное арендатором и арендодателем, никто не заявит об отказе от продления аренды, она будет считаться продлённой на новый срок.
- Просто ничего не делать. Если после окончания срока арендатор продолжает оплачивать пользование помещением, а арендатор не требует возврата, в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор продляется, но уже на неопределённый срок.
Правовое регулирование пролонгации
Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.
Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве. Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.
Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.
В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:
- Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
- Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
- Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.
Разница между продлением и заключением нового договора
Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.
Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.
Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий. При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Если стороны будут придерживаться установленной законодательством процедуры, перезаключение найма заново значительно увеличит затраты времени в сравнении с пролонгацией. Продление договора предполагает только оформление дополнительного соглашения к основному документу.
Правовое регулирование пролонгации
Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.
Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре.
Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.
Пролонгация договора долгосрочного найма
При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.
Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.
Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.
Предлагаем ознакомиться: Расторжение договора цессии в связи с неоплатой
При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.
Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока.
При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.
После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.
Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.
Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.
Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий. При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:
Понятие пролонгации договора аренды
Продление договора аренды регулируется законодательством РФ, а именно, Гражданским кодексом (ст. 621 ГК РФ).
В этой статье обозначены следующие моменты:
- если текущим договором аренды или законом не указан срок аренды, тогда по окончании срока действия документа арендатор имеет преимущественное право перед другими потенциальными арендаторами на заключение сделки на новый срок;
- если арендатор хочет продлить сделку, тогда он обязан уведомить о своем решении арендодателя письменно в срок, указанный в договоре;
- если арендатор по окончании арендного срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, при этом у арендодателя нет на этот счет никаких возражений, тогда по умолчанию такая сделка считается продленной на неопределенный срок.
Исходя из вышеизложенного стоит отметить, что такое пролонгация договора аренды – это продление сделки на определенный либо неопределенный срок.
Пролонгация (продление) договора аренды в 2019 — заключенного менее чем на 1 год, на 11 месяцев, на неопределенный срок, образец соглашения
Если стороны заключили арендное соглашение на определенный срок, то есть указали конкретную дату окончания правоотношений, то по наступлении указанного срока нужно решить – продлевать аренду или нет.
Также требуется разрешить вопрос – нужно ли заключать дополнительное соглашение и нужно ли его регистрировать в Росреестре? Обо всех нюансах процедуры пролонгации арендного договора поговорим далее.
Под пролонгацией арендного контракта подразумевается процедура продления договора аренды после истечения срока его действия.
К примеру, контрагенты заключили соглашение сроком на 6 месяцев. По прошествии указанного срока они не имеют взаимных претензий, и решают продолжить сотрудничество.
И тут возникает резонный вопрос, что делать – заключать доп. соглашение о продлении, или же новый договор аренды?
Сначала рассмотрим, что говорит закон по этому поводу, а после – как оформить сделку по пролонгации.
На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.
Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).
В таком случае, если стороны укажут срок, превышающий максимально допустимый, будет считаться, что контракт заключен на максимально допустимый законом срок.
Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.
В таком случае, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до момента изъявления одной из сторон желания расторгнуть контракт (при условии предварительного уведомления другой стороны как минимум за 3 месяца).
Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.
Договор аренды был заключен на 11 месяцев, после был чего пролонгирован на был более длительный срок. Нужно ли регистрировать договор аренды, который был пролонгирован?
Компания «Консультант Самара» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Договор аренды был заключен на 11 месяцев, после был чего пролонгирован на был более длительный срок.
Нужно ли регистрировать договор аренды, который был пролонгирован?
Договор аренды был заключен на 11 месяцев, после был пролонгирован на более длительный срок.
Нужно ли регистрировать договор аренды, который был пролонгирован?
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке, установленном действующим законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.
Ваш договор, хоть и пролонгируется на 6 месяцев, однако заключен менее чем на год, в этом случае государственная регистрация не требуется, на основании следующего.
Исходя из положений п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В случае если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ст. 164 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
При этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.
2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (ст. 621 ГК РФ).
При этом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Либо при заключении дополнительного соглашения возможно определить срок, на который договор будет пролонгирован.
Аннотация. Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок год и более.
При этом в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее года (11 месяцев), а затем пролонгированных к примеру на 6 месяцев (либо возобновленных на неопределенный срок), ГК РФ не предусматривает необходимости государственной регистрации.
Автоматическая пролонгация договора аренды
Основная рекомендация арендодателю в этом случае будет заключаться в добросовестном исполнении всех условий заключенного с арендатором соглашения. Дело в том, что если арендодатель допустит существенное нарушение заключенного соглашения, то он не сможет воспрепятствовать арендатору досрочно расторгнуть договор, а также будет обязан возместить арендатору убытки, связанные с досрочным расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
При отстаивании своей позиции в суде юристу арендодателя нужно доказать, что изменение обстоятельств, на которое ссылается арендатор, не является существенным и не соответствует условиям статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Например, можно указывать на то, что арендатор мог и должен был предвидеть это изменение обстоятельств при заключении договора аренды, если бы проявил необходимую заботу и осмотрительность.