Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в рассрочку у застройщика или физического лица?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Процентная. После внесения первоначального взноса покупатель квартиры в новостройке может рассчитываться с продавцом в течение 1–2 лет. Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2 %. И хотя формально данная схема сопоставима с ипотекой, средняя ставка для новостроек по которой равна 12–15 % в год, благодаря уменьшению срока выплат при покупке квартиры в рассрочку Вы переплачиваете около 7–10 % годовых. Кроме того, не стоит забывать, что получение кредита может потребовать дополнительных затрат на страхование и другие банковские процедуры.
Беспроцентная. Рассрочка без взимания процентов на жилье в новостройке оформляется на очень короткий срок. Как правило, он составляет 1–3 месяца, значительно реже – 6–12 месяцев или до завершения строительства объекта. Соответственно, такие программы оплаты жилья в новостройке в рассрочку предполагают, за очень редким исключением, большую сумму первоначального взноса — минимум 30–50 % от полной стоимости квартиры.
Преимущества и недостатки жилья в рассрочку
Преимущества этой программы в том, что при нехватке денег или трудностях с оформлением ипотечной сделки у покупателя появляется возможность приобрести жилье сразу, поскольку у рассрочки более простая процедура оформления. Клиенту не нужно собирать большой пакет документов и получать одобрение ипотечного кредита в банке.
К недостаткам такого варианта покупки жилья можно отнести более высокую стоимость квартиры. Предоставляя покупателю рассрочку, застройщик рискует не получить от клиента оставшуюся сумму долга, поэтому в изначальную стоимость квартиры закладывается наценка. Еще один недостаток приобретения жилой недвижимости в рассрочку – в большинстве случаев застройщик не делает перерасчета стоимости жилья при досрочном погашении задолженности. То есть клиент не сможет сэкономить на покупке квартиры при выплате оставшейся суммы раньше срока, установленного договором.
Также стоит отметить, что срок погашения задолженности у рассрочек, как правило, небольшой (до 2 лет), а ипотеку можно взять на срок до 30 лет. Поэтому многие просто не могут позволить себе рассрочку и вынуждены брать ипотеку. Еще одна особенность покупки жилья в рассрочку – отсутствие страховок. Что, с одной стороны, несет определенные риски в случае непредвиденных форс-мажорных обстоятельств, но, с другой стороны, позволяет покупателю существенно сэкономить.
Что означает рассрочка квартиры
Понятие «рассрочка» по смыслу аналогично ипотечному кредиту, но имеет существенные отличия. При оформлении ипотеки недвижимость передается в залог кредитору, в роли которого выступает банк. Заемщик до полного погашения долга имеет право пользоваться имуществом при условии своевременного внесения взносов по кредиту. При нарушении графика платежей кредитор имеет право продать недвижимость в счет погашения своих затрат.
При покупке квартиры в рассрочку схема оформления и права участников соглашения другие. Главное отличие – договор заключается непосредственно между участниками сделки, продавцом и покупателем. Третья сторона, банк, не участвует в соглашении, соответственно, размеры платежей при покупке квартиры в рассрочку меньше, чем при ипотечном кредите. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10-50% от стоимости жилья, остальную сумму вносит поэтапно по составленному графику.
Чем отличается рассрочка от ипотеки
Между ипотекой и рассрочкой есть ряд отличий. Далее попробуем разобраться, что лучше:
|
Отличия |
||
|
Условия |
Рассрочка
|
Ипотека |
|
Кредитор |
Застройщик или продавец-физлицо |
Кредитная организация, |
|
Залог |
Недвижимость не предоставляется в залог |
Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка вплоть до полного погашения задолженности |
|
Число участников сделки |
Договор заключается исключительно между продавцом и покупателем |
Покупатель оформляет ипотечный договор с банком, а затем подписывает ДКП с продавцом |
|
Документы |
Требуется минимальный пакет документов |
Требования к документам будут более строгими |
|
Срок оформления |
Квартиру можно приобрести за одну неделю |
Оформление в среднем занимает от нескольких дней до месяца |
|
Срок |
Срок рассрочки устанавливается соглашением сторон |
Ипотеку оформляют на период до 30 лет |
|
Риски |
В основном рискует продавец. В случае если покупатель не оплачивает цену по договору, то при установлении залога в силу закона в пользу продавца можно обратить взыскание на предмет залога как в судебном, так и во внесудебном порядке |
Почти отсутствуют |
|
Порядок погашения |
Согласовывается сторонами: ежемесячно, раз в квартал или раз в полгода |
Каждый месяц аннуитетными платежами |
|
Переплата |
Отсутствует либо минимальна |
Может превышать цену жилья, от 0,1 до 12 % годовых |
Каждая четвёртая квартира в Москве покупается в рассрочку
Рассрочка – далеко не новый инструмент, он и раньше выручал застройщиков и покупателей в периоды экономических трудностей. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», наиболее активно рассрочки начали предлагаться в кризис 2008 года, когда строящиеся объекты стали испытывать сложности с привлечением кредитных средств. А некоторые ЖСК предлагали такие схемы своим покупателям по той причине, что ипотеку на кооперативную квартиру взять или сложно, или невозможно. «С тех пор этот инструмент не теряет популярности, так как рассрочка – это еще и выход для тех категорий заемщиков, которым сложно получить одобрение банка на ипотеку даже при наличии высоких доходов», – заключает эксперт.
По словам генерального директора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, рассрочка сегодня является вторым инструментом по популярности после ипотеки. По данным компании «Бон Тон», на рынке новостроек Москвы в рассрочку сейчас покупается каждая четвёртая квартира, и такие программы имеются в 84% столичных новостроек. Весной в компании Est-a-tet сообщали, что за последние пару лет доля сделок на первичном рынке Старой Москвы с использованием рассрочки выросла с 23% до 34%.
«Традиционно, застройщики начинают активнее предлагать эту услугу в периоды спада и стагнации на рынке недвижимости, – комментирует директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. – Напротив, в период роста, когда покупательская активность находится на высоком уровне, рассрочка становится менее востребованной».
Налоговый вычет при покупке квартиры в рассрочку: ответы на вопросы
Вопрос № 1. Куприянов является пайщиком ЖСК «Звездный». С марта 2017 Куприянов проживает в новой квартире. Остаток паевых взносов Куприяновым выплачен в апреле 2023, в том же месяце квартира снята с баланса ЖСК «Звездный» и передана в собственность Куприянову. Когда Куприянов может оформить вычет?
Ответ: Согласно разъяснениям Минфина, у пайщика возникает право на оформление компенсации только после получения жилья в собственность. В случае с Куприяновым это право наступает в апреле 2023.
Вопрос № 2. Козлов оформил рассрочку на квартиру у застройщика АО «ЖилСтрой-5» в августе 2012. Стоимость квартиры (2 млн. 500 руб.) полностью выплачена Козловым в сентябре 2023. На какую сумму возврата может рассчитывать Козлов?
Ответ: Так как сделка заключена до 01.01.14, то Козлов не может многократно обращаться в ФНС за вычетом. Поэтому Козлову целесообразно обратиться за вычетом по факту полной выплаты долга. Ведь в таком случае обращение будет единоразовым, а значит, Козлов сможет оформить максимальный возврат (260 тыс.).
Риски купли-продажи квартир в рассрочку
Приобретение с выплатой частями считается удобным инструментом, не отягощающим семейный бюджет. Покупка сопровождается определенными рисками квартиры в рассрочку. Часто встречаются ситуации, когда заключается предварительный ДДУ, клиент выплачивает всю сумму, но жилье так и не получает.
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку или инвестиционный договор, заключенный предварительно, позволяет строительной компании скрыть свои незаконные действия. При уклонении от обязательств, умышленном затягивании сроков строительства либо введения объекта в эксплуатацию, оформить право собственности можно через суд, если:
- строительная компания имеет разрешающие строительство документы;
- покупатель выплатил 100% стоимости квартиры в рассрочку от застройщика;
- имеются доказательства, подтверждающие привлечение вложенных денег в строительство данного объекта.
При нарушении условий сделки и уклонении от обязательств пострадавшая сторона имеет право взыскать с компании вложенные средства в двойном размере. Следует помнить, что предварительный договор не имеет юридической силы для сторон, поэтому не несет имущественных обязательств. В суде достаточно сложно отстоять права собственности на квартиру в новостройке в рассрочку, представляя подобную бумагу.
В основной ДДУ вносят положения, предусматривающие порядок сдачи объекта инвестору (). После оплаты 80% долга по закону допускается передача прав личной собственности. Такое решение застройщики выносят очень редко, так как существует высокий риск неуплаты остатка. Если в договоре продажи квартиры в рассрочку оговорен порядок передачи прав на объект, рекомендуется также изучить положения об аннулировании сделки. Просрочка может стать причиной разрыва в одностороннем порядке.
На что обратить внимание при изучении проектной декларации застройщика?
Информация о застройщике и строящемся доме имеется в проектной декларации. Следует внимательно изучить этот документ.
-
Обратите внимание, верно ли отражены все характеристики и адрес дома;
-
Уточните, сколько будет лифтов в доме, каким будет благоустройство прилегающих территорий, сколько будет детских и спортивных площадок, будет ли доступна подземная или гостевая парковка;
-
Важно также проверить, соответствуют ли заявленным срок ввода дома в эксплуатацию и дата передача квартир дольщикам;
-
Стоит посмотреть наличие среди партнеров застройщика крупных и известных вам банков, а также генеральных подрядчиков с хорошей репутацией.
Как купить квартиру от застройщика в рассрочку?
Альтернативой ипотеке может стать рассрочка от застройщика. Как правило, девелоперы предоставляют ее на срок строительства дома. В зависимости от технологии строительства и этапа готовности дома на момент покупки жилья срок будет составлять от полугода до трех лет. Также при рассрочке от застройщика клиенту может потребоваться внести большой (в сравнении с ипотекой) первоначальный взнос — до 50% от стоимости квартиры.
Несомненным плюсом в рассрочке от застройщика в сравнении с ипотекой станет итоговая цена квартиры. Зачастую девелоперы дают рассрочку без процентов и дополнительных услуг. Также в этом способе расчетов не предусмотрено обязательное страхование недвижимости, так как клиент вносит всю сумму за жилье еще до окончания строительства и возникновения такой обязанности.
Как итог, рассрочка от застройщика подойдет и будет выгодна в том случае, если у вас уже накоплено около половины стоимости жилья и доходы позволяют оплатить оставшуюся часть в короткие сроки.
Преимущества ДДУ для инвесторов
- Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем. В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.
- Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
- Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
- Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.